Arten von Mietobjekten in den Niederlanden

Einführung

Dieses Kapitel erklärt jede gängige Art von Mietwohnraum in den Niederlanden, wie sie reguliert werden, was sie typischerweise kostet und welche Rechte und Pflichten jeweils damit verbunden sind. Sie erfahren, wie man soziale Miete von Middenhuur (Mitte‑Miete) und freie sektor unterscheidet, die Regeln für Studentenzimmer, die Realitäten von Short‑Stay/Serviced Apartments, den Unterschied zwischen temporären Leegstandswet‑Vermietungen und antikraak (anti‑squat) sowie was man bei Wohngemeinschaften (woningdelen) erwarten kann.

Warum das wichtig ist: Das niederländische Mietrecht ist ungewöhnlich spezifisch. Das Affordable Rent Act (Wet betaalbare huur) hat den Markt ab 1. Juli 2024 neu geordnet und die Mietregulierung auf den Middenhuur‑Bereich (bis zu 186 Punkte im WWS) ausgeweitet. Die kommunale Durchsetzung begann ab 1. Januar 2025, und einige Städte führten 2025 huisvestingsvergunningen (Wohnungszuteilungs‑/Bewilligungs‑Genehmigungen) für Middenhuur‑Mieter ein. Wenn Sie die Kategorien nicht verstehen, können Sie zu viel zahlen, Leistungen verpassen (z. B. huurtoeslag) oder sogar einen ungültigen Vertrag unterschreiben.

Pro Tipp: Luntero ist nicht nur eine Plattform für Inserate. Wir veröffentlichen Mietnachrichten, ein Glossar niederländischer Wohnbegriffe und ausführliche Handbücher wie dieses — erstellt für niederländische Mieter und Expats.

Die niederländische Mietlandschaft auf einen Blick

Das Punktesystem (WWS) in einer Minute

Das woningwaarderingsstelsel (WWS) vergibt Punkte für Größe, Energie‑Label, Ausstattungsmerkmale, Außenflächen, Lage (über den WOZ‑Wert) usw. Ihre Gesamtpunktzahl bestimmt eine maximale gesetzliche Grundmiete. Seit dem 1. Juli 2024 ist das System verbindlich für soziale Miete (≤ 143 Punkte) und Middenhuur (144–186 Punkte). 187+ Punkte sind freie sektor (unregulierte Miete). Die kommunale Durchsetzung und die Pflicht, bei Vertragsbeginn eine Punktberechnung vorzulegen, traten am 1. Januar 2025 in Kraft.

• Das Energie‑Label zählt nun im WWS klarer; WOZ (Grundsteuerwert) kann Punkte hinzufügen, ist aber in der Bewertung auf 33% der Gesamtpunkte begrenzt.
• Sie können eine offizielle Huurprijscheck (Mietpreisprüfung) bei der Huurcommissie durchführen, um die Punkte zu schätzen.

Mietsteigerungs‑Caps 2025 (kennen Sie Ihr Segment)

• Middenhuur: max. +7,7% in 2025.
• Freier Sektor: max. +4,1% in 2025.
• Soziale Miete: in der Regel +5% ab 1. Juli 2025, mit spezifischen Einkommens‑/Preisnuancen.

Wohin bewegen sich die Preise?

Die Mietpreise im Privatsektor stiegen 2024–2025 stark an, da das Angebot schrumpfte. Im Q2 2025 sank die Anzahl verfügbarer Wohnungen im freien Sektor um 36,4% im Jahresvergleich, während der durchschnittliche €/m² landesweit um 7,9% zunahm. In Amsterdam lagen die durchschnittlichen Angebotspreise im freien Sektor bei etwa €32,63/m² (Q1 2025), gegenüber einem landesweiten Durchschnitt von ~€19,29/m². Erwarten Sie höhere Preise im Zentrum Amsterdams und niedrigere in mittelgroßen Städten.

Betrugswarnung: Wenn ein Inserat behauptet „keine BRP‑Anmeldung möglich“ für Aufenthalte über vier Monate, ist das ein Warnsignal. Sie müssen sich im BRP (Gemeindliche Einwohnerregister) anmelden, wenn Sie 4+ Monate in den Niederlanden leben. Viele Städte verlangen, dass Sie Ihren Umzug spätestens 5 Tage nach dem Einzug melden.

Erläuterung der Immobilienarten

1) Soziale Miete (sociale huur)

Definition & Schwelle: Wohnungen mit ≤ 143 WWS‑Punkten (früher die Grenze der Liberalisierung). Diese gehören meistens Wohnungsbaugesellschaften und werden nach Einkommen und Bedürftigkeit zugeteilt. Ab 2025 ist die DAEB‑Sozialmietgrenze für Zuweisung und Leistungen indexiert; die Mietobergrenze für die Huurtoeslag (Mietbeihilfe) beträgt €900,07 für die meisten Erwachsenen (niedriger für die meisten Unter‑23‑Jährigen).

Zuteilung: Gesellschaften müssen den Großteil der sozialen Einheiten an Haushalte unter den indexierten DAEB‑Einkommensgrenzen vergeben (2025: ca. €49.699 für Alleinstehende und €54.847 für Mehrpersonenhaushalte). Lokale Portale (z. B. WoningNet) verwalten Wartelisten.

Mietkontrolle & Erhöhungen: Strikte WWS‑Obergrenze gilt. 2025 können die meisten Sozialmieten bis zu 5% ab dem 1. Juli steigen, mit spezifischen Regeln je nach Einkommen/Preis.

Mietbeihilfe (huurtoeslag): Wenn Ihre rekenhuur (Grundmiete + anrechenbare Nebenkosten) ≤ €900,07 ist (oder €477,20 wenn 18–22 ohne besondere Bedingungen), und Ihr Einkommen/Vermögen die Schwellenwerte erfüllen, können Sie berechtigt sein.

Typische Zielgruppe: Niedrigere Mieten, längere Wartezeiten, guter Mieterschutz. Hervorragend für langfristige Bewohner, die die Einkommenskriterien erfüllen.

Rechtstipp: Wohnungsbaugesellschaften und private Vermieter müssen die Aufteilung der Reparaturen nach dem Besluit kleine herstellingen respektieren: kleine Reparaturen = Mieter, große Instandhaltung = Vermieter. Siehe die Regierungs‑Liste, was als „klein onderhoud“ gilt.

2) Middenhuur (regulated middle rent)

Definition: Wohnungen mit 144–186 WWS‑Punkten. Seit dem 1. Juli 2024 sind diese rechtlich mietobergrenzenpflichtig nach dem WWS (kommunale Durchsetzung ab 1. Januar 2025).

Mietsteigerungs‑Cap 2025: +7,7% max.

Kommunale Genehmigungen (stadt‑spezifisch): Ab 1. Juli 2025 verlangt Amsterdam eine huisvestingsvergunning (Wohngenehmigung) für Middenhuur‑Mieter, ähnlich bestehenden Genehmigungen in einigen anderen Städten. Prüfen Sie immer die Regeln Ihrer Stadt, wenn Sie einen Middenhuur‑Mietvertrag unterschreiben.

Wer/was: Zielgruppe sind mittlere Einkommen. Inserate ähneln dem freien Sektor, aber mit gedeckelter Miete.

Pro Tipp: Bitten Sie den Vermieter um die WWS‑Berechnung. Seit dem 1. Jan 2025 müssen Vermieter die Punkteaufstellung mit dem Vertrag bereitstellen; wenn die Miete das WWS‑Limit übersteigt, können Sie dagegen vorgehen.

3) Freier Sektor (vrije sector, 187+ Punkte)

Definition: 187+ WWS‑Punkte; keine WWS‑Mietobergrenze bei Vertragsbeginn. Jahreshöhen sind national gedeckelt: +4,1% in 2025.

Preisrealität: Übertrifft weiterhin das Einkommenswachstum in Großstädten. Q2 2025: Angebot minus 36,4% YoY; nationaler €/m²‑Anstieg +7,9%. Amsterdam lag bei ~€32,63/m² (Q1 2025).

Wer/was: Schnelleren Zugang als soziale Miete; höhere Budgets; flexiblere Verfügbarkeit. Unterliegt weiterhin den Regeln der Good Landlordship Act: z. B. max. 2 Monatskaution, Antidiskriminierung und Informationspflichten.

4) Studentenunterkünfte & Zimmer (kamers)

Arten:

• Onzelfstandige woonruimte (Zimmer mit gemeinsamer Küche/Badezimmer).
• Campuscontract (Sie müssen Student sein; Sie ziehen aus, wenn Sie das Studium beenden).

Mietkontrolle: Zimmer nutzen ebenfalls ein Punktesystem (WWSO) mit einer zulässigen Höchstmiete. Sie können auch für Zimmer eine Huurprijscheck durchführen.

Marktübersicht: Die Zimmerpreise stiegen 2025 erneut; durchschnittlich ~€683/Monat im Q1 2025 auf dem freien Markt (nicht von Wohnungsbaugesellschaften), mit großen städtischen Unterschieden. Regierung und Kences verfolgen die chronische Knappheit im Landelijke Monitor Studentenhuisvesting.

Wohngemeinschaften & Genehmigungen: In Städten wie Rotterdam sind Genehmigungen für kamerbewoning (3+ Mitbewohner) streng und gebietsabhängig geregelt; die Regeln wurden für 3‑Personen‑WGs 2024 etwas gelockert, bleiben aber für 4+ oder in „nulquotum“‑Zonen strenger. Prüfen Sie die kommunalen Vorschriften vor der Unterschrift.

Betrugswarnung: Viele Zimmerinserate verlangen „inschrijfkosten“ oder „administratiekosten.“ Wenn ein Makler für den Vermieter arbeitet, stehen dem Mieter keine Maklergebühren zu — unabhängig von der Bezeichnung. Fordern Sie eine detaillierte Rechnung und verweisen Sie auf die Regierungsrichtlinien (siehe Agenturkosten weiter unten).

5) Short‑Stay & Serviced Apartments

Definition: Möblierte Vermietungen, die auf temporäre Aufenthalte (oft 1–6 Monate) mit Serviceleistungen ausgerichtet sind. Regeln variieren je nach Stadt und Bau‑/Nutzungsgenehmigungen.

Wichtige Regel: Wenn Sie 4+ Monate innerhalb eines halben Jahres in den Niederlanden wohnen, müssen Sie sich im BRP registrieren. Inserate, die BRP‑Registrierung bei längeren Aufenthalten verbieten, sind ein Warnsignal.

Lokale Unterschiede: Einige Städte beschränkten „Short‑Stay“, um den Wohnungsbestand zu schützen, oder verlangen spezielle Genehmigungen. Prüfen Sie immer die BRP‑Berechtigung und die kommunale Politik für Ihre Adresse.

6) Temporäre Vermietungen nach der Leegstandswet

Definition: Leerstehende Immobilien, die vorübergehend mit einer Leegstandswet‑Genehmigung vermietet werden. Keine normale Bestandsschutzgarantie bei Beendigung; der Vermieter muss Kündigungsfristen beachten (Vermieter ≥ 3 Monate; Mieter ≤ 1 Monat).

Einsatzfälle: Wohnungen, die auf Verkauf/ Renovierung warten; Umwandlungen von Büros in Wohnraum. Die Regierung berät derzeit über weitere Änderungen der Leegstandswet, um die kommunalen Instrumente gegen Leerstand zu stärken (Vorschlag Mitte 2025).

Miete/Rechte: Der Vertrag legt die Laufzeit fest; die Kündigung ist für den Eigentümer einfacher als bei regulären Mietverträgen. Klären Sie Instandhaltung und Nebenkosten schriftlich.

7) Antikraak / Bruikleen (anti‑squat / Leihe zur Nutzung)

Definition: Kein Mietvertrag, sondern ein Leihvertrag zur Nutzung — oft sehr kostengünstig und mit sehr begrenzten Rechten. Üblich, um Immobilien belegt zu halten. Kein Huurbescherming (Mieterschutz).

Grauzonen: Wenn Zahlungen einer Miete ähneln (über nominale Gebühren hinaus), kann ein Gericht es als Miete einstufen, mit entsprechenden Schutzrechten. Gehen Sie vorsichtig vor und lesen Sie Klauseln zu Kündigungsfristen und Umzugsregelungen.

8) Selbständige vs. nicht‑selbständige Wohnungen

• Selbständige (zelfstandige) Wohnung: Eigener Eingang, eigene Küche und eigenes Bad.
• Nicht‑selbständige (onzelfstandige) Wohnung: Geteilte Einrichtungen. Unterschiedliche Punktetabellen und manchmal verschiedene kommunale Genehmigungen sind anwendbar. Die Huurcommissie bietet separate Mietprüfungen für beide Kategorien an.

Rechtliche Anforderungen in den Niederlanden (nach Themen)

Kautionen & Gebühren

• Kaution (borg): Max. 2 Monatsgrundmieten für Verträge, die nach dem 1. Juli 2023 unter dem Good Landlordship Act geschlossen wurden. Der Vermieter muss die Kaution innerhalb von 14 Tagen nach Auszug zurückzahlen (oder innerhalb von 30 Tagen, wenn Kosten abgezogen werden), mit einer detaillierten Aufstellung für etwaige Abzüge.
• Maklergebühren: Wenn ein Makler für den Vermieter handelt (Inserat schaltet, Besichtigungen durchführt), muss der Mieter keine „bemiddelingskosten“ zahlen — die Umbenennung in „Admin/Vertragskosten“ ändert daran nichts. Gebühren sind nur erlaubt, wenn Sie einen Suchmakler exklusiv für Ihre Suche beauftragen.

Rechtstipp: Machen Sie Fotos vom Einzugszustand und lassen Sie einen unterschriebenen Check‑in‑Bericht anfertigen. Das ist Ihr bester Schutz, falls der Vermieter versucht, die Kaution unbegründet einzubehalten.

Mietobergrenzen & Erhöhungen 2025

• Sozial (≤ 143 Punkte): WWS‑Maximalmiete gilt. Jährliche Erhöhung: in der Regel +5% ab 1. Juli 2025.
• Middenhuur (144–186 Punkte): WWS‑Maximalmiete gilt. Erhöhung 2025 +7,7%.
• Freier Sektor (≥ 187 Punkte): Keine WWS‑Obergrenze zu Beginn, aber 2025 Erhöhung +4,1%.

Servicekosten (servicekosten)

Vermieter dürfen nur anrechenbare Servicekosten verlangen (z. B. Reinigung gemeinsamer Bereiche, Beleuchtung gemeinsamer Räume, Hausmeister) und müssen eine jährliche Abrechnung vorlegen. Das Servicekosten‑Policybook der Huurcommissie beschreibt, was zählt und übliche Normwerte.

Reparaturen & Instandhaltung

Das Besluit kleine herstellingen listet auf, welche kleinen Reparaturen in die Zuständigkeit des Mieters fallen (z. B. Entkalken von Armaturen, Sicherungstausch, kleinere Malerarbeiten). Größere Mängel und strukturelle Instandhaltung sind die Verantwortung des Vermieters.

BRP‑Anmeldung (Inschrijving)

• Wenn Sie 4+ Monate innerhalb eines 6‑Monats‑Zeitraums in NL wohnen, müssen Sie sich im BRP registrieren.
• Viele Gemeinden verlangen, dass Sie den Umzug innerhalb von 5 Tagen nach dem Einzug melden (oder bis zu 4 Wochen vorher). Beispiel: Den Haag.

Pro Tipp: Ein Vermieter kann die BRP‑Anmeldung nicht verbieten bei einem normalen Mietverhältnis. Wenn ein Inserat „keine Anmeldung“ sagt, fragen Sie warum oder gehen Sie weg.

Huisvestingsvergunningen (Wohnungszuteilungs‑Genehmigungen)

Städte können Genehmigungen für soziale und Middenhuur‑Wohnungen verlangen, um die Zuweisung zu steuern. Ab 1. Juli 2025 hat Amsterdam eine Genehmigungspflicht für Middenhuur eingeführt — andere Städte (z. B. Den Haag, Utrecht) haben ähnliche Systeme. Prüfen Sie immer die Website Ihrer Gemeinde (gemeente), bevor Sie unterschreiben.

Wie Sie Ihre Miete prüfen — und anfechten (Schritt für Schritt)

Wann handeln:

• Sie glauben, dass Ihre WWS‑Punkte eine niedrigere Maximalmiete ergeben, als Sie zahlen.
• Sie sind weniger als 6 Monate eingezogen und möchten die Anfangsmiete anfechten.
• Der Vermieter hat die Miete über die 2025‑Caps hinaus erhöht.

Schritt 1 — Führen Sie eine WWS‑Mietprüfung durch. Verwenden Sie den Rechner der Huurcommissie (wählen Sie selbständige vs. nicht‑selbständige Wohnform). Speichern Sie das Punkteergebnis und die Maximalmiete.

Schritt 2 — Schlagen Sie dem Vermieter eine Korrektur vor. Senden Sie einen höflichen, datierten Brief/E‑Mail mit Ihrer Punkteaufstellung und der korrekten Miete. Geben Sie 2 volle Kalendermonate Vorlauf, bevor die vorgeschlagene Mietsenkung beginnen soll (übliche Praxis, wie in Mieter‑Leitfäden reflektiert).

Schritt 3 — Wenn keine Einigung, klagen Sie bei der Huurcommissie.

• Anfechtung der Anfangsmiete: innerhalb von 6 Monaten nach Vertragsbeginn. Wenn die Huurcommissie entscheidet, dass die Miete zu hoch ist, senkt sie diese rückwirkend bis zum Vertragsbeginn.
• Laufende Miete (sozial; und ab Mitte‑2025 bestimmte Middenhuur‑Fälle): Es gibt Verfahren, um die Miete auf das WWS‑Maximum zu senken, wenn der Vermieter nicht konform geht. Beachten Sie: bestimmte Middenhuur‑Fälle sind zeitlich begrenzt oder an Durchsetzungsmechanismen gebunden.

Schritt 4 — Nach der Entscheidung. Die Entscheidung ist bindend, es sei denn, eine Partei erhebt Klage beim Kantongericht (kantonrechter). Nicht‑Einhaltung kann seit 2025 kommunale Durchsetzungsmaßnahmen nach sich ziehen.

Rechtstipp: Wenn Ihr Vertrag am/ab 1. Juli 2024 begann, kann die Huurcommissie Ihre Anfangsmiete mit dem Middenhuur‑Schwellenwert (≤ 186 Punkte) vergleichen — nicht nur mit der alten Sozialgrenze.

Praxisbeispiele & Schnellrechnungen

Beispiel A — Middenhuur 2‑Zimmer‑Wohnung

• Größe: 62 m² mit Balkon
• Energie‑Label: B
• WOZ‑Wert: trägt Punkte bei (aber auf max. 33% begrenzt)
• Ausstattung: private Küche/Bad, Standardausführung Eine typische WWS‑Aufstellung könnte für eine solche Wohnung etwa 160–175 Punkte ergeben (nur illustrativ), was sie als Middenhuur mit einer Maximalmiete gemäß WWS‑Tabelle einstuft. Wenn Ihre vereinbarte Grundmiete über dieser Obergrenze liegt, können Sie eine Korrektur verlangen. (Der WOZ‑Effekt darf 33% der Punkte nicht überschreiten.)

Beispiel B — Studenten‑Zimmer in einer WG

• Typ: Onzelfstandige (geteilte Einrichtungen)
• Ausstattung: 14 m² Schlafzimmer; gemeinsame Küche/Bad; kein Außenbereich Die WWSO‑Punkte können die Zimmermiete deckeln. Wenn man Ihnen €750 anbietet in einer Stadt, in der vergleichbare Zimmer €600–700 kosten, führen Sie eine Huurprijscheck durch und verhandeln oder reichen gegebenenfalls eine Beschwerde ein. Durchschnittliche Zimmerpreise stiegen 2025 (Q1) auf ~€683/Monat auf dem freien Markt.

Regionale & kulturelle Nuancen

• Kaal ≠ basic: In niederländischen Anzeigen kann „kaal“ bedeuten: keine Bodenbeläge, keine Vorhänge und manchmal keine Lampen. „Gestoffeerd“ (teilmöbliert) beinhaltet oft Bodenbeläge und Vorhänge; „gemeubileerd“ (möbliert) umfasst Möbel.
• Genehmigungen & Wohngemeinschaften: Städte regulieren Zimmervermietung und Wohngemeinschaften stark. In Rotterdam sind Genehmigungen für 3‑Personen‑WGs leichter zu bekommen als für 4+; bestimmte Viertel können als „nulquotum“ (keine neuen Genehmigungen) ausgewiesen sein.
• Amsterdams Middenhuur‑Genehmigung 2025: Wenn Sie eine regulierte Middenhuur‑Wohnung in Amsterdam ins Auge fassen, planen Sie Zeit für die Antragstellung einer huisvestingsvergunning. Ohne diese können Sie den Mietvertrag rechtlich nicht antreten.

Tabellen & Checklisten

Tabelle 1 — Vergleich niederländischer Miettypen (2025)

Typ	WWS‑Punkte	Mietobergrenze bei Vertragsbeginn	2025 Erhöhungs‑Cap	BRP‑Anmeldung	Typische Nutzung	Anmerkungen
Soziale Miete	≤ 143	Ja (WWS)	~5% (ab 1. Jul)	Ja	Zuteilung über Gesellschaften	Mietbeihilfe möglich (Miete ≤ €900,07).
Middenhuur	144–186	Ja (WWS)	7,7%	Ja	Privatmarkt	Verbindlich seit 1. Jul 2024; Amsterdamer Genehmigung ab 1. Jul 2025.
Freier Sektor	≥ 187	Nein (bei Vertragsbeginn)	4,1%	Ja	Privatmarkt	Good Landlordship‑Regeln (Kaution, Info, etc.) gelten weiterhin.
Studenten‑Zimmer	WWSO	Ja (WWSO)	Hängt vom Segment ab	Ja	Onzelfstandige Kamers	Preise steigen; Huurprijscheck durchführen.
Short‑Stay/Serviced	n/a	Oft marktbasiert	n/a	Pflicht bei 4+ Monaten	Firmen/Expat‑Aufenthalte	Prüfen Sie BRP‑Berechtigung; kommunale Genehmigungsregeln variieren.
Leegstandswet	n/a	Vertraglich	n/a	Ja	Temporäre Leerstandsvermietung	Kein standardisierter Huurbescherming bei Vertragsende.
Antikraak/Bruikleen	n/a	n/a	n/a	Gewöhnlich	Günstige Bewachung/Belegung	Kein Mietverhältnis; Rechte sehr eingeschränkt.

Tabelle 2 — 2025 Rechtliche Grenzen & Schwellenwerte (Auswahl)

Anforderung	Regel 2025	Quelle
Kaution	Max. 2 Monatsgrundmieten; Rückzahlung 14 Tage (oder 30 bei Abzügen mit Aufstellung)
Jährliche Erhöhung (Middenhuur)	+7,7% max
Jährliche Erhöhung (Freier Sektor)	+4,1% max
Jährliche Erhöhung (Sozial)	+5% ab 1. Juli 2025 (mit Nuancen)
Huurtoeslag Mietobergrenze (23+)	€900,07 (rekenhuur)
Huurtoeslag Mietobergrenze (< 23)	€477,20
WWS WOZ‑Deckel	WOZ‑Punkte ≤ 33% der Gesamtpunktzahl
WWS‑Geltungsbereich	Verbindlich bis 186 Punkte (Middenhuur eingeschlossen)
Maklergebühren für Mieter	Verboten, wenn Makler für Vermieter handelt (kein „Admin/Vertragskosten“‑Umgehung)
BRP‑Pflicht	Anmeldung bei Aufenthalt ≥ 4 Monate; viele Städte verlangen Meldung ≤ 5 Tage nach Umzug

Tabelle 3 — Wer macht was? (Wartung & Kosten)

Posten	Mieter (Huurder)	Vermieter (Verhuurder)	Quelle
Kleine Reparaturen (z. B. Entkalken von Armaturen, Sicherungstausch, kleine Malerarbeiten)	Ja	—
Strukturelle Reparaturen (z. B. Dach, Außenanstrich, Austausch Heizung wegen Alters)	—	Ja
Reinigung/Beleuchtung gemeinsamer Bereiche	Meistens als servicekosten	Verwaltet/abrechnet jährlich

Wie Sie den richtigen Typ wählen (und smart budgetieren)

1. Kartieren Sie Ihre Punkte (WWS). Wenn Ihr Ziel bei etwa 150–170 Punkten liegt, sind Sie in der Middenhuur‑Kategorie; die Miete ist gedeckelt. Fordern Sie das WWS‑Blatt im Inserat oder bei der Besichtigung an.

2. Prüfen Sie lokale Genehmigungsregeln. In Amsterdam ist seit 1. Juli 2025 eine Middenhuur‑huisvestingsvergunning erforderlich. Planen Sie Zeit für die Bürokratie ein.

3. Schätzen Sie die tatsächlichen monatlichen Kosten. Addieren Sie anrechenbare Servicekosten (Reinigung, Hausmeister) und Nebenkosten zur Grundmiete. Energie‑kosten variieren mit dem Energie‑Label (E–G Labels sind teurer im Betrieb).

4. Huurtoeslag (Mietbeihilfe). Wenn Ihre rekenhuur unter der Obergrenze liegt und Ihr Einkommen passt, prüfen Sie die Berechtigung.

5. Vergleichen Sie die Märkte. Landesweit lag der freie Sektor bei ~€19,29/m² (Q1 2025), während Amsterdam bei ~€32,63/m² lag. Nutzen Sie diese Werte für realistische Erwartungen.

6. Schützen Sie Ihre Kaution. Bestätigen Sie, dass sie ≤ 2 Monate beträgt, erstellen Sie einen Check‑in‑Bericht und beachten Sie die Rückzahlungsfristen im Vertrag.

Pro Tipp: Nutzen Sie Luntero‑Filter für BRP‑Anmeldung erlaubt, WWS‑Kategorie, Energie‑Label und Möblierungsgrad. Unser Glossar erklärt Begriffe wie kale huur, gestoffeerd und WOZ.

Stadt‑für‑Stadt Highlights (Beispiele)

• Amsterdam: Die Mieten im freien Sektor sind landesweit am höchsten; Middenhuur‑Genehmigung eingeführt am 1. Juli 2025. Strenge Regeln zu Wohngemeinschaften und Umnutzungen sind zu erwarten.
• Rotterdam: Genehmigungen für Wohngemeinschaften und kamerbewoning variieren nach Gebiet; Genehmigungen für 3‑Personen‑WGs wurden seit 2024 leichter erteilt, 4+ bleibt schwierig und ist in „nulquotum“‑Vierteln oft verboten.
• Den Haag, Utrecht, Zoetermeer: Genehmigungsregime für soziale und oft auch Middenhuur‑Wohnungen bestehen; prüfen Sie genaue Mietgrenzen und Einkommenskriterien bei der Antragstellung. (Beispiele aus verschiedenen Städten bestätigen die Nutzung von Genehmigungen; konsultieren Sie stets Ihre gemeente.)

Häufige Fehler (und wie man sie vermeidet)

1. Annehmen, „freier Sektor“ = keine Regeln. Jährliche Erhöhungscaps gelten weiterhin (z. B. 4,1% in 2025), und Good Landlordship‑Regeln (Kaution, Antidiskriminierung) binden die Vermieter.

2. Zahlen von „Admin/Vertrags“‑Gebühren an den Makler. Wenn der Makler auch für den Vermieter arbeitet, müssen Sie nichts zahlen. Fordern Sie eine schriftliche Erklärung und verweisen Sie auf staatliche Leitlinien.

3. Unterschreiben von „keine BRP“‑Verträgen für längere Aufenthalte. Wenn Sie 4+ Monate bleiben, müssen Sie im BRP gemeldet sein; Sie können sich nicht „abmelden“.

4. Middenhuur mit freiem Sektor verwechseln. Wenn die WWS‑Punkte ≤ 186 sind, ist die Miete reguliert — die Maximalmiete gilt. Fordern Sie das WWS‑Blatt an.

5. Das 6‑Monate‑Fenster zur Anfechtung der Anfangsmiete verpassen. Bei neuen Verträgen haben Sie sechs Monate, um bei der Huurcommissie einzureichen. Verpassen Sie diese Frist nicht.

6. Servicekosten‑Regeln ignorieren. Nur anrechenbare Kosten dürfen als Servicekosten verlangt werden, und der Vermieter muss eine jährliche Aufstellung liefern.

7. Antikraak als „günstigen Mietvertrag“ behandeln. Antikraak ist kein Standardmietverhältnis; Rechte sind minimal, Kündigungsfristen können kurz sein und die Stabilität ist gering.

Entscheidungsleitfaden: Welcher Typ passt zu Ihnen?

• Kostenbewusst und berechtigt für Huurtoeslag? Ziel: Sozial oder Middenhuur. Bestätigen Sie Punkte und Genehmigungsanforderungen.
• Kurzprojekt (≤ 6 Monate)? Ziehen Sie Serviced Apartments in Betracht, prüfen Sie aber die BRP‑Konsequenzen, falls Ihr Aufenthalt 4 Monate überschreitet.
• Studenten/Promotionen: Zimmer mit WWSO‑Deckel oder Campusverträge über Gesellschaften können fairer sein als der offene Zimmermarkt.
• Maximale Flexibilität, höheres Budget: Freier Sektor. Prüfen Sie dennoch Erhöhungs‑Caps und Kautionsregeln.
• Übergangslösungen: Leegstandswet kann funktionieren, verstehen Sie aber den reduzierten Schutz.

Ein ausgearbeitetes Beispiel: Ist meine Miete legal?

Szenario: Ihnen wird eine 55 m² Wohnung mit Label C, kleinem Balkon, moderner Küche/Bad und einem WOZ‑Wert von €275.000 angeboten.

1. Punkte schätzen: Größe + Ausstattung + Energie‑Label + Außenfläche + WOZ (auf 33% begrenzt). Angenommen die Summe ergibt 168 Punkte → Middenhuur.
2. Maximale Miete finden: Verwenden Sie die WWS‑Tabelle der Huurcommissie (oder den Rechner), um die maximale Grundmiete für 168 Punkte zu ermitteln. Wenn der Vermieter €1.350 verlangt, die Tabelle aber €1.220 zeigt, werden Sie überteuert.
3. Handeln: Fordern Sie eine Korrektur mit Belegen. Lehnt der Vermieter ab, reichen Sie bei der Huurcommissie ein. Da Ihr Vertrag nach dem 1. Juli 2024 begann, kann die Anfangsmiete gegen den Middenhuur‑Schwellenwert geprüft werden.

Pro Tipp: Bewahren Sie Screenshots des Inserats, die WWS‑Berechnung und Notizen zur Besichtigung auf. Schriftliche Nachweise sind wichtig.

Praktische Checkliste vor der Unterschrift

• Fordern Sie an:

  • WWS‑Punkteblatt (seit 1. Jan 2025 verpflichtend).
  • Energie‑Label (A+++–G).
  • Liste der Servicekosten mit Schätzung.
  • Kautionshöhe (≤ 2 Monate) und Rückzahlungsfrist.
  • Ob eine huisvestingsvergunning erforderlich ist (z. B. Middenhuur in Amsterdam).

• Bestätigen Sie:

  • BRP‑Anmeldung ist an der Adresse möglich.
  • Maklergebühren: Sie zahlen nichts, wenn der Makler für den Vermieter arbeitet.
  • Aufteilung kleine vs. große Reparaturen (teilen Sie ggf. den Besluit kleine herstellingen‑Link).

• Prüfen Sie:

  • Zustand von Bodenbelägen, Vorhängen, Beleuchtung (niederländisches "unfurnished" kann sehr kahl sein).
  • Heizungsart und erwartete Energiekosten (achten Sie auf Labels E–G).

Häufig gestellte "Was wäre wenn"‑Fragen

Was, wenn die WWS‑Punkte falsch sind? Fordern Sie eine Korrektur vom Vermieter; falls nicht, kann die Huurcommissie neu bewerten. Für die Anfangsmiete haben Sie 6 Monate ab Vertragsbeginn Zeit, um einzureichen.

Was, wenn der Vermieter die Kaution einbehält? Er muss innerhalb von 14 Tagen zurückzahlen (oder 30 Tage bei Abzügen mit Aufstellung). Bestreiten Sie Abzüge schriftlich; falls nötig, ziehen Sie rechtliche Schritte oder gerichtliche Hilfe in Betracht.

Was, wenn meine Stadt eine huisvestingsvergunning verlangt und ich diese ignoriere? Sie können Probleme bei der BRP‑Anmeldung bekommen oder Bußgelder riskieren. Beantragen Sie stets die benötigte Genehmigung (z. B. Middenhuur Amsterdam ab 1. Juli 2025).

Abschlussgedanken

Die Niederlande haben nun drei klare Mietsegmente — sozial, Middenhuur und freier Sektor — mit dem Punktesystem als Rückgrat. Das Affordable Rent Act hat den rechtlichen Schutz auf ein großes mittleres Segment ausgeweitet, während Städte zusätzliche Genehmigungen eingeführt haben, um Wohnungen gezielt zuzuweisen. Wenn Sie die Kategorien verstehen und die Punkte prüfen, vermeiden Sie Überzahlungen und finden den richtigen Typ für Ihr Budget und Ihre Situation.

Pro Tipp: Beginnen Sie Ihre Suche auf Luntero, wo Sie nach WWS‑Kategorie, BRP‑zulässig, Energie‑Label und Möblierungsgrad filtern können, und nutzen Sie unser Glossar sowie Nachrichten‑Updates, um auf dem Laufenden zu bleiben.

Wichtige Erkenntnisse

• Kennen Sie Ihre Punkte: ≤ 143 = sozial, 144–186 = Middenhuur (reguliert), 187+ = freier Sektor.
• 2025 Erhöhungen: 7,7% Middenhuur, 4,1% freier Sektor, ~5% sozial (ab 1. Juli).
• Kaution: Max. 2 Monate; Rückzahlung 14 Tage (oder 30 bei detaillierten Abzügen). Keine Vermieter‑Maklergebühren an Mieter.
• BRP: Anmeldung bei Aufenthalt ≥ 4 Monate; viele Städte verlangen Meldung ≤ 5 Tage nach dem Umzug.
• Genehmigungen: Stadtspezifisch; Amsterdam hat Middenhuur‑Genehmigungen ab 1. Juli 2025 eingeführt.
• Studentenzimmer: WWSO gilt; Preise stiegen 2025; bei hohen Zimmerpreisen die Huurcommissie anrufen.
• Temporäre Optionen: Leegstandswet (geringerer Schutz) und antikraak (sehr eingeschränkte Rechte) — kennen Sie die Nachteile.
• Marktrealität: Angebot hat sich 2025 verknappt; private €/m² stiegen, besonders in Städten wie Amsterdam. Planen Sie entsprechend.