Beendigung eines Mietverhältnisses und Auszug

Einleitung

Dieses Kapitel erklärt wie man einen Mietvertrag in den Niederlanden richtig beendet—von der Abgabe einer wirksamen Kündigung bis zur Schlüsselübergabe, Dokumentation des Zustands der Wohnung, Abwicklung von Versorgungsleistungen und Betriebskosten sowie der schnellen Rückzahlung Ihrer Kaution (waarborgsom). Wenn Sie Schritte auslassen oder sich auf Hörensagen verlassen, riskieren Sie zusätzliche Mietkosten, Reinigungs- oder Reparaturforderungen oder eine verzögerte Kautionsrückzahlung. Das Verständnis niederländischer Regeln und Gepflogenheiten—einschließlich Vor- und Endabnahmen, BRP-Registrierung und Huurcommissie-Verfahren—spart Zeit, Geld und Stress. Wo relevant, weisen wir auf lokale Besonderheiten und städtische Unterschiede hin und verlinken zu offiziellen Quellen.

Über Luntero Luntero ist eine niederländische Mietplattform. Neben Wohnungsangeboten veröffentlichen wir Mietnachrichten, ein Glossar niederländischer Wohnbegriffe und Expertenhandbücher wie dieses—geschrieben zur Online-Nutzung oder zum Herunterladen als PDF/EPUB-Leitfaden, den Sie zu Besichtigungen und Abnahmen mitnehmen können.

Wie Mietverhältnisse in den Niederlanden enden

Nach niederländischem Recht endet ein Mietverhältnis (huur) durch Kündigung (opzegging) oder durch Vereinbarung. Die Methode und der Zeitpunkt hängen von der Art des Vertrags (unbefristet vs. befristet), davon, wer ihn beendet (Mieter vs. Vermieter) und davon ab, ob besondere gesetzliche Gründe vorliegen. Mieter können immer mit Kündigungsfrist kündigen; Vermieter nur aus bestimmten gesetzlichen Gründen.

Unbefristete vs. befristete Verträge

• Unbefristete Verträge (onbepaalde tijd) sind die Regel. Mieter können kündigen; Vermieter benötigen einen gesetzlichen Grund (z. B. dringender Eigenbedarf, Abriss/umfangreiche Renovierung mit Umsiedlung oder schwerwiegende Vertragsverletzung).
• Befristete Verträge: Seit dem 1. Juli 2024 hat das Wet vaste huurcontracten (Gesetz für feste Mietverträge) unbefristete Mietverträge zum Standard gemacht und die Fälle, in denen zeitlich befristete Wohnverträge noch zulässig sind, eingeschränkt. Wenn Sie einen gültigen befristeten Vertrag nach den Ausnahmen haben, prüfen Sie Ihr Vertragsende und Ihr Kündigungsrecht im Vertrag.

Rechtlicher Hinweis Kündigungsfrist des Mieters: mindestens einen Monat, höchstens drei Monate. Vertragsklauseln, die dem Mieter eine längere Frist auferlegen, sind nicht durchsetzbar. Senden Sie die Kündigung an alle im Grundbuch/als Vermieter registrierten Personen und—falls zutreffend—an beide Ehepartner/Partner, die als Mieter eingetragen sind. Verwenden Sie eingeschriebenen Brief (aangetekende brief) oder einen Gerichtsvollzieher als Nachweis.

Kündigung (Opzeggen): Schritt-für-Schritt

Befolgen Sie diese Checkliste, um Ihr Mietverhältnis ordentlich und fristgerecht zu beenden.

1. Prüfen Sie Ihren Vertragstyp und die Daten. Bestätigen Sie, ob Ihr Vertrag unbefristet oder befristet ist und ab wann eine Kündigung wirksam werden kann. Bei unbefristeten Mietverhältnissen gilt für die Mieter ≥1 Monat und ≤3 Monate Kündigungsfrist.
2. Schreiben Sie ein formales Kündigungsschreiben. Nennen Sie Ihre Adresse, das Vertragsbeginn-Datum und das Beendigungsdatum (unter Beachtung der Kündigungsfrist). Senden Sie es eingeschrieben und behalten Sie den Nachweis. E-Mail ist nur zulässig, wenn der Vertrag dies erlaubt.
3. Fordern Sie eine Vorabnahme (voorinspectie) an. Sie ist gesetzlich nicht zwingend, aber üblich und schützt beide Seiten. Die Anfangsbeschreibung (staat/beschrijving) der Immobilie und Inspektionen bestimmen, welche Reparaturen von Ihnen zu tragen sind und welche als normale Abnutzung gelten. Ohne eine richtige Anfangsbeschreibung geht das Gesetz davon aus, dass Sie die Wohnung im gleichen Zustand zurückgeben, in dem Sie sie erhalten haben—eine Beweislastverlagerung zugunsten des Mieters.
4. Buchen Sie Ihre Endabnahme (eindinspectie) und Schlüsselübergabe. Vereinbaren Sie Datum und Uhrzeit schriftlich. Bringen Sie die Zählerstände und Ihre IBAN für die Kautionsrückzahlung mit.
5. Planen Sie Reinigung und kleinere Reparaturen rechtzeitig. In den Niederlanden wird eine saubere, leere und schadensfreie Wohnung erwartet, wobei Wände und Löcher bereinigt werden sollten, sofern der Vertrag nichts anderes vorsieht. Siehe unten „Oplevering (Rückgabezustand)“.
6. Aktualisieren Sie die BRP (Adressregistrierung). Sie müssen Ihre neue Adresse der Gemeinde 4 Wochen vor bis spätestens 5 Tage nach dem Umzug melden. Bei Auswanderung abmelden Sie sich innerhalb von 5 Tagen vor der Abreise. Bei Nichtmeldung können Bußgelder anfallen.
7. Schließen Sie Versorgungsverträge und Dienstleister ab. Übermitteln Sie die finalen Zählerstände zügig an Energie-/Wasserversorger, um Schätzungen zu vermeiden und sicherzustellen, dass das Konto am Auszugstag beendet wird.
8. Abrechnung der Servicekosten. Vermieter müssen die jährliche Betriebskostenabrechnung bis zum 30. Juni des Folgejahres vorlegen und Vorauszahlungen mit den tatsächlichen Kosten verrechnen. Bei Streit wenden Sie sich an die Huurcommissie (siehe weiter unten).
9. Kautionsrückzahlung. Seit dem 1. Juli 2023 ist die Kaution für neue Verträge auf zwei Monatskaltmieten begrenzt, und der Vermieter muss innerhalb von 14 Tagen nach Ende des Mietverhältnisses zurückzahlen (oder innerhalb 30 Tagen, wenn zulässige Abzüge vorgenommen werden: Mietrückstände, Forderungen wegen Servicekosten, vom Mieter verursachte Schäden, EPV).

Profi-Tipp Tragen Sie alle wichtigen Termine (Kündigung gesendet, Abnahmen, BRP-Änderung, Abmeldungen von Versorgern) in eine einfache Zeitachse ein. Lunteros Glossar erklärt BRP, EPV, servicekosten und opzegtermijn in einfacher Sprache—nützlich bei englisch-niederländischem Fachvokabular.

Rückgabezustand (Oplevering): Was „sauber & ursprünglicher Zustand" wirklich bedeutet

Das niederländische Recht verlangt, dass Sie die Wohnung in dem bei Einzug beschriebenen Zustand zurückgeben, abzüglich normaler Abnutzung und genehmigter Änderungen. Wenn es keine Anfangsbeschreibung gab, geht das Gesetz davon aus, dass Sie sie so zurückgeben müssen, wie Sie sie erhalten haben—ein starker Schutz zugunsten der Mieter.

• Normale Abnutzung ist nicht chargeable. Verblasste Farbe, leichte Gebrauchsspuren oder altersbedingter Verschleiß trägt der Vermieter.
• Vom Mieter verursachte Schäden (z. B. zerbrochene Fliesen, Schäden durch Haustiere, Brandflecken) können zum Selbstkostenpreis in Rechnung gestellt werden; Gerichte lehnen in der Regel überhöhte Stundenansätze oder „neu-für-alt“-Aufpreise ab.
• Vorabnahme (voorinspectie): keine absolute rechtliche Pflicht, aber bewährte Praxis. Wenn der Vermieter eine sinnvolle Vorabnahme unterlässt oder keine Anfangsbeschreibung vorlegt, können spätere Forderungen vor Gericht eingeschränkt werden.

Typische Aufgaben des Mieters vor der Endabnahme

• Löcher von Bilderhaken zuspachteln und ausbessern (wie im Vertrag vereinbart).
• Alle persönlichen Gegenstände und Müll entfernen (prüfen Sie die Sperrmüllregelungen Ihrer Gemeinde).
• Grundreinigung von Küche, Bad, Böden, Fenstern (innen) und Kalkentfernung.
• Nicht genehmigte Umbauten rückgängig machen (z. B. zusätzliche Wände, Einbauten), es sei denn, Sie haben eine schriftliche Erlaubnis, diese zu belassen.
• Böden & Lampen: In den Niederlanden bedeutet „unmöbliert" oft keine Bodenbeläge und nur nackte Lampenfassungen beim Einzug. Böden müssen beim Auszug möglicherweise entfernt werden, sofern der Vermieter oder der nächste Mieter nicht die Übernahme (overname) vereinbart. Dokumentieren Sie jede Overname schriftlich und klären Sie die Haftung.

Betrugshinweis Vom Vermieter dürfen nur folgende Posten von Ihrer Kaution abgezogen werden: Mietrückstände, offene Servicekosten, vom Mieter verursachte Schäden und EPV. Verwaltungsgebühren, „Vertragskosten" oder pauschale „Reinigungspakete" sind keine gesetzlich zulässigen Kautionsabzüge. Werden Abzüge vorgenommen, müssen Sie eine schriftliche Aufstellung mit Einzelposten erhalten.

Die Kaution (Waarborgsom): Regeln, Fristen und Taktik

Gesetzliche Obergrenzen & Fristen

• Maximale Kaution: Verträge ab 1. Juli 2023—2 Monatskaltmieten; ältere Verträge: 3 Monate.
• Frist für Rückzahlung: 14 Tage nach Vertragsende; 30 Tage bei zulässigem Abzug (mit belegter Aufstellung).
• Was abgezogen werden darf: (1) Mietrückstände; (2) offene Servicekosten/Abrechnung; (3) vom Mieter verursachte Schäden; (4) EPV (Energy Performance Fee). Sonst nichts.
• Kaution als letzte Monatsmiete verwenden? Grundsätzlich nicht erlaubt, es sei denn, es wurde explizit vereinbart. Zahlen Sie die letzte Miete, um Rückstände und damit verbundene Kautionsabzüge zu vermeiden.

Schritt-für-Schritt: So bekommen Sie Ihre Kaution zurück

1. Bei der Vorabnahme fordern Sie eine schriftliche Liste der zu behebenden Punkte an; beheben Sie diese und bewahren Sie Belege/Fotos auf.
2. Bei der Endabnahme notieren Sie Zählerstände, machen Sie zeitgestempelte Fotos/Videos und lassen Sie den Übernahmebericht unterschreiben.
3. Teilen Sie Ihre IBAN und Ihre neue Adresse mit.
4. Nach 14 Tagen: haben Sie nichts gehört, senden Sie eine freundliche Erinnerung. Nach weiteren 14 Tagen (bzw. 30 bei behaupteten Abzügen) senden Sie eine formelle Zahlungsaufforderung (aangetekend). Nutzen Sie die Vorlage des Juridisch Loket.
5. Trotzdem keine Zahlung? Bei Kautionsstreitigkeiten ist die Huurcommissie nicht zuständig; gehen Sie zum Kantonrichter (kleines Forderungsverfahren). Ziehen Sie ggf. Rechtshilfe oder städtische huurteams hinzu.

Betriebskosten (Servicekosten) nach Ihrem Auszug

Jährlich muss Ihr Vermieter die jährliche Betriebskostenabrechnung für das vergangene Kalenderjahr spätestens bis zum 30. Juni vorlegen. Diese muss Ihre Vorauszahlungen mit den tatsächlichen Kosten verrechnen und Belege enthalten. Wenn Sie nicht einverstanden sind, können Sie die Huurcommissie um Überprüfung bitten.

Profi-Tipp Wenn Sie im September eingezogen und im Mai ausgezogen sind, deckt die Abrechnung trotzdem das vollständige Kalenderjahr, wird aber auf Ihre Mietmonate anteilig berechnet. Halten Sie Ihre IBAN aktiv oder melden Sie eine neue, damit Ihnen eine Erstattung erreicht.

Huurcommissie: Wie Sie Miete oder Betriebskosten anfechten

Während Kautionsstreitigkeiten vor Gericht geklärt werden, bearbeitet die Huurcommissie Streitigkeiten über Mietpreis, Mieterhöhungen, All-in-Mieten, Betriebskosten und EPV. Die Gebühr für Mieter beträgt 25 €—bei Erfolg wird sie erstattet. Geringverdiener können eine Gebührenermäßigung beantragen.

Schritt-für-Schritt: Einspruch gegen eine Betriebskostenabrechnung

1. Fordern Sie Unterlagen vom Vermieter an (Rechnungen, Verträge, Zähleraufschlüsselungen).
2. Vergleichen Sie, was berechnet wurde, mit den zulässigen Kategorien—kein Gewinnaufschlag bei Betriebskosten, und nur tatsächliche Kosten dürfen umgelegt werden.
3. Einreichen bei der Huurcommissie—in der Regel innerhalb von 2 Jahren nachdem Sie die Abrechnung erhalten haben (prüfen Sie die Hinweise der Huurcommissie für die genaue Berechnungsweise). Zahlen Sie die 25 € Verfahrensgebühr (bei Erfolg erstattbar).
4. Warten auf Untersuchung/Inspektion. Legen Sie Ihren Mietvertrag, frühere Abrechnungen und Beweismaterial vor.
5. Entscheidung & Vollstreckung—senkt die Huurcommissie die Kosten, muss Ihr Vermieter die Differenz erstatten.

Kündigung durch den Vermieter & Umzugskostenentschädigung (falls Sie umgesiedelt werden)

Vermieter können ein unbefristetes Mietverhältnis nicht ohne gesetzlichen Grund beenden. Endet das Mietverhältnis wegen Abriss oder umfangreicher Renovierung, die eine Umsiedlung erforderlich macht, haben Sie in der Regel Anspruch auf eine Umzugskostenentschädigung (verhuiskostenvergoeding). Der gesetzliche Mindestbetrag wird jährlich indexiert—für 2025 beträgt er €7.542. Städte können höhere lokale Mindestbeträge festlegen.

Rechtlicher Hinweis Wenn Ihr Vermieter eine Kündigung wegen Renovierung vorschlägt, unterzeichnen Sie nichts, bevor Sie die Entschädigung, Ihre Rückkehrrechte und den Zeitplan geprüft haben. Fordern Sie den Plan, Genehmigungen und schriftliche Garantien an.

Was Dinge tatsächlich kosten (Niederlande, 2025)

Um Überraschungen zu vermeiden, nennen wir typische niederländische Preise für Auszugsleistungen. Dies sind indikative Spannen von niederländischen Anbietern; fordern Sie immer Angebote an.

Item / Service	Typical 2025 Range	Notes
Umzugsunternehmen (innerhalb der Stadt)	€700–€1.200 für einen 2–3-Zimmer-Haushalt	Hängt von Volumen, Stockwerk, Entfernung ab; Stundenlöhne pro Umzugshelfer oft €30–€55 (zzgl. MwSt.).
Umzugshelfer Stundenlohn (pro Helfer)	€30–€60 / Stunde	Höher für "Erkende Verhuizers" oder Wochenendtermine; studentische Helfer günstiger.
Endreinigung (professionell)	€17–€35 / Stunde	Tiefenreinigung oder Spezialarbeiten teurer.
Endreinigungspaket (kleine Whg.)	€200–€400	Starke Schwankungen—fragen Sie nach einer detaillierten Offerte; kein gesetzlich zulässiger Kautionsabzug ohne Vereinbarung und Nachweis.
Schlüsseldienst (bei Verlust)	€75–€200	Prüfen Sie den Vertrag; bei Verschulden des Mieters zahlt dieser in der Regel.
BRP Adressaktualisierung	€0	Muss der Gemeinde von 4 Wochen vor bis 5 Tage nach dem Umzug gemeldet werden.

Zuständigkeiten: Mieter vs. Vermieter beim Auszug

Das Besluit kleine herstellingen (Verordnung über kleinere Reparaturen) legt fest, was Mieter zu erledigen haben und was der Vermieter übernehmen muss. Sie können sich nicht zu Ungunsten des Mieters vertraglich davon befreien.

Aufgabe	Mieter	Vermieter	Quelle
Tägliche kleinere Reparaturen (z. B. Löcher in der Wand füllen, Türgriffe nachziehen, Entkalkung von Armaturen)	✅
Größere Reparaturen (z. B. Austausch der Heizung, strukturelle Mängel)		✅
Erneuerung wegen normaler Abnutzung		✅
Reinigung & Räumen beim Auszug	✅		Übliche Praxis + Vertragsbedingungen
Jahresabrechnung der Betriebskosten (bis 30. Juni)		✅
Kautionsrückzahlung innerhalb der gesetzlichen Frist		✅

Häufige Fehler (& wie Sie sie vermeiden)

1. Kündigung nicht formalisieren: WhatsApp genügt nicht, sofern Ihr Vertrag dies nicht ausdrücklich erlaubt. Verwenden Sie eingeschriebenen Brief.
2. Vorabnahme überspringen: Ohne diese—und ohne Anfangsbeschreibung—werden Streitigkeiten kompliziert. Fordern Sie Wochen vor Ihrem Auszug eine voorinspectie an.
3. „Overname" nicht dokumentieren: Wenn der nächste Mieter Ihren Boden/vorhänge übernimmt, halten Sie dies schriftlich fest und klären Sie die Haftung.
4. Kaution als letzte Monatsmiete verwenden: Sofern nicht ausdrücklich vereinbart, schafft das Mietrückstände und verzögert die Kautionsrückzahlung.
5. Unrechtmäßige Abzüge akzeptieren: Verwaltungsgebühren oder pauschale Reinigungspakete gehören nicht zu den vier zulässigen Abzügen. Fordern Sie eine detaillierte Aufstellung.
6. BRP vergessen: Wenn Sie Ihre Adresse nicht aktualisieren, kann das Leistungen und amtliche Post gefährden. Melden Sie sich vor/innerhalb 5 Tage nach dem Umzug.
7. Fristen für Betriebskosten verpassen: Wenn Sie bis zum 30. Juni nie eine Jahresabrechnung erhalten, fordern Sie diese an; Sie können sie bei der Huurcommissie anfechten.

Betrugshinweis Schlüsselgeld (sleutelgeld) und viele „Verwaltungs"- oder "Vertrags"-Gebühren sind illegal. Sollten Sie solche Gebühren gezahlt haben, können Sie sie gerichtlich zurückfordern. Doppelte Agenturgebühren sind nach Bürgerlichem Gesetzbuch 7:417(4) verboten.

Regionale & kulturelle Hinweise

• Unmöbliert ≠ bezugsfertig. Oft bedeutet es keine Bodenbeläge und offene Lampenfassungen. Planen Sie die Entfernung von Bodenbelägen beim Auszug ein, sofern keine overname vereinbart ist.
• Amsterdam & große Städte: Die Nachfrage ist hoch; Pararius Q2 2025 meldet ein Angebot minus 36 % gegenüber dem Vorjahr und starke Mietsteigerungen. Erwarten Sie enge Übergabetermine und Vermieter, die enge Umzugsfenster planen—seien Sie abnahmebereit.
• Umsiedlung wegen Renovierung: Einige Städte legen höhere Mindestumzugskosten als der nationale Mindestbetrag fest—prüfen Sie die Seiten Ihrer Gemeinde oder fragen Sie eine Mieterunterstützungsgruppe (Woonbond/huurteam).

Beispiel: Ist Ihre Reinigungsgebühr angemessen?

Szenario: Sie hinterlassen eine 55 m² Wohnung makellos und liefern Fotos. Der Vermieter zieht €450 für "eind-schoonmaak" ab.

• Marktraten prüfen: Professionelle Reinigung kostet typischerweise €17–€35/h; eine konzentrierte 6–8-stündige Reinigung würde €102–€280 (zzgl. MwSt.) kosten.
• Fordern Sie eine Aufstellung: Es dürfen nur tatsächliche, belegte Kosten verlangt werden—und nur, wenn die Wohnung nicht sauber hinterlassen wurde. Pauschalgebühren sind als Kautionsabzug fragwürdig.
• Vorgehen: Fordern Sie Rechnungen und Stundennachweise an. Ist die Summe überhöht, fordern Sie die Rückerstattung der Differenz innerhalb von 7 Tagen, dann senden Sie ein Mahnschreiben mit der Vorlage des Juridisch Loket und—falls nötig—klagen Sie beim Kantongericht.

Beispiel: Abrechnung der Betriebskosten nach Ihrem Auszug

Szenario: Sie sind im April 2025 ausgezogen. Bis 30. Juni 2026 muss der Vermieter die Abrechnung 2025 (Jan–Dez) senden, anteilig auf Ihre Mietmonate. Fehlt sie, fordern Sie sie an. Sind Sie mit Posten uneinig, reichen Sie eine Beschwerde bei der Huurcommissie ein; die Gebühr für Mieter beträgt 25 € (bei Erfolg erstattbar).

Kündigungsfristen & Fristen (auf einen Blick)

Thema	Regel (2025)	Quelle
Kündigung durch Mieter (unbefristeter Vertrag)	≥ 1 Monat, ≤ 3 Monate, per eingeschriebenem Brief oder Gerichtsvollzieher; bei mehreren Mietern beide informieren.
Kautionsobergrenze	Neue Verträge ab 1. Jul 2023: max. 2 Monatskaltmieten. Ältere: max. 3 Monate.
Kautionsrückzahlung	14 Tage nach Ende des Vertrags; 30 Tage bei rechtmäßigen Abzügen (+ belegte Aufstellung).
Betriebskostenabrechnung	Bis 30. Juni für das Vorjahr; Vorauszahlungen sind mit tatsächlichen Kosten zu verrechnen.
BRP-Umzugsmeldung	Neue Adresse von 4 Wochen vor bis 5 Tage nach dem Umzug melden; Auswanderung: Abmeldung innerhalb 5 Tage vor Verlassen der NL.
Umzugskostenentschädigung (Abriss/große Renovierung)	Gesetzlicher Mindestbetrag €7.542 (2025). Lokale Regelungen können höher sein.

Berechnung einer fairen Kautionsabrechnung (Rechenbeispiel)

Fakten:

• Kaltmiete: €1.250 / Monat (keine Rückstände).
• Kaution: €2.500 (2 Monate).
• Verifizierter Schaden: Scharnier an Küchenoberschrank + Streichen einer Wand: €185 (Rechnungen vorgelegt).
• Betriebskosten-Nachforderung zugunsten des Mieters: €90 Rückerstattung (aus der Jahresabrechnung später).

Abrechnung bei Auszug (innerhalb 14 Tage):

• Zulässige Abzüge jetzt: €185 (Schaden). Verwaltungsgebühren oder "Schlüsselsatz ersetzen" ohne Nachweis sind nicht zulässig.
• Der Vermieter überweist €2.315 jetzt.
• Nach Vorlage der Betriebskostenabrechnung schuldet der Vermieter Ihnen zusätzlich €90. Zahlt er nicht, nutzen Sie die Huurcommissie.

Umzugslogistik: Zeit & Geld sparen

• Holen Sie 2–3 Angebote von Umzugsfirmen ein; fragen Sie nach Versicherung und Treppenzuschlägen. Übliche Stundenlöhne: €30–€55 pro Helfer; komplette Stadtumzüge für kleine Wohnungen oft €700–€1.200.
• Packen Sie selbst und bauen Sie Möbel auseinander, um Stunden zu sparen.
• Planen Sie werktags umzuziehen: günstiger und leichter, Aufzüge/Genehmigungen zu bekommen.
• Reservieren Sie kommunale Hebebühnen/Parkplätze falls nötig; prüfen Sie Ihre Gemeinde.
• Dokumentieren Sie alles (Fotos, Zählerstände). Die 20 Minuten, die Sie dafür investieren, sparen oft Wochen an späterer Korrespondenz.

Städtische Hinweise

• Amsterdam: Enge Übergabezeiträume und hoher Nachfrage (Pararius Q2 2025: Angebot −36,4 % YoY; steigende €/m²). Erwarten Sie strengere Termine und genaue Checklisten von Vermietern/Agenturen.
• Rotterdam/Den Haag/Utrecht: Ähnliche Auszugspraktiken; prüfen Sie lokale Sperrmüllregelungen (häufig kostenlose Abholung nach Terminvereinbarung).

Was tun, wenn etwas schief läuft?

Kaution ohne Berechtigung einbehalten

• Senden Sie eine 14-tägige Zahlungsaufforderung mit der Vorlage des Juridisch Loket; danach erwägen Sie das Kantongericht. In einigen Städten helfen huurteams kostenlos.

Keine Betriebskostenabrechnung bis 30. Juni

• Fordern Sie diese schriftlich an; ist sie weiterhin ausstehend oder offensichtlich falsch, reichen Sie Beschwerde bei der Huurcommissie ein.

Vermieter kündigt wegen Renovierung & verlangt Auszug

• Fordern Sie den gesetzlichen Grund, die Umzugskostenentschädigung und Rückkehrrechte schriftlich an. Unterzeichnen Sie nicht unter Druck.

Agent verlangt "Schlüsselgeld" oder zusätzliche "Verwaltungsgebühren"

• Weigern Sie sich; diese Praktiken sind illegal. Fordern Sie gezahlte Beträge zurück.

Tabellen zum Ausdrucken und Verwenden

A. Checkliste für den Auszug

Bereich	Sie tun	Vermieter tut	Hinweise
Kündigungsschreiben (eingeschrieben)	✅		Mieterkündigung: ≥1 Monat, ≤3 Monate.
Vorabnahme buchen	✅	✅	Nicht verpflichtend, aber beste Praxis; Liste der Mängel wird erstellt.
Kleinreparaturen (Löcher, lose Griffe)	✅		Besluit kleine herstellingen.
Größere Mängel (Heizung, Struktur)		✅	Pflicht des Vermieters.
Endabnahme & Schlüsselübergabe	✅	✅	Übernahmebericht unterschreiben; Fotos machen.
Kautionsrückzahlung		✅	14 Tage; 30 bei rechtmäßigen Abzügen.
Jahresabrechnung Betriebskosten		✅	Fällig bis 30. Juni; Anfechtung über Huurcommissie.
BRP Adressmeldung	✅		4 Wochen vor bis 5 Tage nach dem Umzug.

B. Gesetzliche Obergrenzen & Verfahren

Thema	Grenze/Verfahren	Anlaufstelle
Kautionshöhe	Max 2 Monate Kaltmiete (neue Verträge seit 01-07-2023)	Rijksoverheid.
Kautionsrückzahlung	14 Tage, oder 30 Tage bei belegtem Abzug	Rijksoverheid.
Abrechnung Betriebskosten	Bis 30. Juni jährlich; nur tatsächliche Kosten	Huurcommissie.
Kündigung durch Mieter	≥1, ≤3 Monate, formell per Brief	Zivilrechtliche Zusammenfassung.
Umzugskostenentschädigung	€7.542 (2025) Mindestbetrag	Rijksoverheid.
Gebühr für Huurcommissie	€25 (Mieter), bei Erfolg erstattbar	Huurcommissie.

C. Kostenübersicht (Budgethilfe)

Kategorie	Niedrig	Mittel	Hoch
Umzugsfirma (kleine Whg., Stadt)	€400	€900	€1.400+
Reinigung (pro Stunde)	€17	€25	€35+
Handwerker (kleine Ausbesserung/Anstrich)	€35	€50	€70+

Spannen basieren auf niederländischen Preisführern und Anbietern 2025.

Ein Hinweis zum Marktumfeld (Warum Fristen wichtig sind)

Der niederländische private Wohnungsmarkt bleibt 2025 angespannt. Im Q2 2025 berichtete Pararius, dass der unregulierte Sektor einen 36,4% Rückgang verfügbarer Wohnungen im Jahresvergleich und einen 7,9% Anstieg der durchschnittlichen €/m²-Mieten verzeichnete. In Städten wie Amsterdam planen Vermieter enge Übergaben—späte Rückgaben können zusätzliche Mieten oder Kosten auslösen. Beginnen Sie früh; seien Sie abnahmebereit.

Wie Luntero helfen kann

• Angebote: filtern Sie nach Kündigungsregelungen, Kautionshöhe, Möblierungszustand und Energieklasse.
• Nachrichten & Leitfäden: wir verfolgen Regeländerungen (z. B. Kautionsobergrenzen, Umzugskostenentschädigungen, Regeln zu Betriebskosten).
• Glossar: kurze Definitionen (BRP, EPV, servicekosten, oplevering).
• Checklisten: herunterladbare Auszugscheckliste und Musterschreiben (Englisch/Niederländisch).

Wichtige Erkenntnisse

• Richtig kündigen: Mieterkündigung bei unbefristeten Verträgen ≥1 Monat, ≤3 Monate. Verwenden Sie eingeschriebenen Brief als Nachweis.
• Nutzen Sie Abnahmen zu Ihrem Vorteil: Eine Vorabnahme mit klarer Liste + eine Anfangsbeschreibung schützt Sie. Fehlt eine Anfangsbeschreibung, muss der Vermieter den Nachweis für Schäden jenseits der Abnutzung erbringen.
• Kennen Sie die Kautionsregeln: Neue Verträge (seit 01-07-2023) max. 2 Monatskaltmieten; Rückzahlung innerhalb von 14 Tagen oder 30 mit belegten Abzügen (nur Rückstände, Betriebskosten, Mieterschäden, EPV).
• Betriebskosten: Jahresabrechnung bis 30. Juni; nur tatsächliche Kosten, kein Gewinnaufschlag. Anfechtung über die Huurcommissie für 25 €.
• BRP aktualisieren: Melden Sie Ihre neue Adresse vor/innerhalb 5 Tage nach dem Umzug; bei Auswanderung abmelden.
• Wenn der Vermieter wegen Renovierung kündigt: Prüfen Sie Ihre Umzugskostenentschädigung (mindestens €7.542 in 2025) und Ihre Rechte—unterschreiben Sie nicht unter Druck.
• Bei Unsicherheit dokumentieren: Fotos, Videos, Zählerstände und unterschriebene Berichte sind Ihre besten Beweise—insbesondere in einem engen Markt mit schnellen Übergaben.