Die Säulen des niederländischen Wohnungssystems
Eine Wohnungsgenossenschaft (woningcorporatie) ist eine private, gemeinnützige Stiftung mit einem staatlich verordneten öffentlichen Zweck: sicherzustellen, dass ausreichend, qualitativ guter und bezahlbarer Wohnraum vor allem für Menschen mit niedrigem Einkommen zur Verfügung steht. Sie sind einer der bedeutendsten Akteure auf dem gesamten niederländischen Wohnungsmarkt. Diese Organisationen besitzen und verwalten über 2,4 Millionen Mietwohnungen, was etwa 30 % des gesamten Wohnungsbestands in den Niederlanden ausmacht. Sie sind verantwortlich für den Bau neuer Sozialwohnungen, die Instandhaltung ihrer bestehenden Immobilien und die faire Vergabe an Mieter. Bedeutende Beispiele, die man in Amsterdam sehen kann, sind Ymere, Stadgenoot und De Alliantie. Diese sind keine Regierungsstellen, arbeiten jedoch unter strenger staatlicher Regulierung und sind ein Eckpfeiler des niederländischen Wohlfahrtsstaates im Bereich Wohnen.
Der Sozialwohnungssektor (Sociale Huur)
Der Hauptfokus einer woningcorporatie liegt auf dem Sozialwohnungssektor (sociale huursector). Dabei handelt es sich um Immobilien mit einer Miete unterhalb einer bestimmten Grenze (der liberalisatiegrens, die jährlich angepasst wird). Um berechtigt zu sein, eine Sozialwohnung zu mieten, darf das jährliche zu versteuernde Einkommen ebenfalls eine von der Regierung festgelegte Obergrenze nicht überschreiten. Die Miete für jede Immobilie wird nicht durch Marktkräfte bestimmt, sondern mittels eines detaillierten Punktesystems (woningwaarderingsstelsel oder WWS) berechnet. Punkte werden für die Größe der Immobilie, Energieeffizienz, Lage und Ausstattung vergeben, und die Gesamtpunktzahl entspricht einer maximal zulässigen gesetzlichen Miete.
Während dieses System die Bezahlbarkeit sicherstellt, übersteigt die Nachfrage nach diesen Wohnungen das Angebot bei Weitem, insbesondere in Großstädten. Dies hat zur Entstehung enormer Wartelisten geführt. Um eine Sozialwohnung in einer Stadt wie Amsterdam oder Utrecht zu erhalten, muss man sich auf einem regionalen Wartelistenportal (wie WoningNet) registrieren. Die Registrierungsdauer ist dabei entscheidend. Je länger man registriert ist, desto höher sind die Chancen. In der Praxis sind die Wartelisten so lang, dass es mehr als 10 Jahre kontinuierlicher Registrierung dauern kann, um eine realistische Chance auf die Zuteilung einer begehrten Wohnung zu haben. Aus diesem Grund ist das Sozialwohnungssystem für Expats oder Neuankömmlinge in der Regel keine kurzfristig gangbare Option.
Aktivitäten im freien Sektor und andere Rollen
Obwohl ihr Kerngeschäft die Sozialwohnungen sind, besitzen viele Wohnungsgenossenschaften auch ein Portfolio von Immobilien im freien Sektor (vrije sector). Dabei handelt es sich um Wohnungen mit einer Miete oberhalb der Sozialwohnungsgrenze, für die keine Einkommensbeschränkungen gelten. Diese freien Sektor-Immobilien werden oft auf der eigenen Website der Genossenschaft oder auf großen Plattformen wie Funda gelistet. Eine Wohnung im freien Sektor von einer woningcorporatie zu mieten, kann eine sehr positive Erfahrung sein. Als große, professionelle Organisationen sind sie in der Regel zuverlässige Vermieter. Sie halten sich genau an das Gesetz, verfügen über professionelle Wartungsverfahren und sind weniger geneigt, fragwürdige Praktiken anzuwenden, wie sie manchmal bei kleinen privaten Vermietern vorkommen. Allerdings sind auch ihre freien Sektor-Immobilien sehr begehrt, und die Bewerbungsverfahren können genauso wettbewerbsintensiv sein wie bei anderen privaten Vermietungen.
Wohnungsgenossenschaften spielen auch eine breitere gemeinschaftliche Rolle. Sie investieren oft in die Lebensqualität von Stadtvierteln, verwalten Gemeindezentren und entwickeln spezialisierten Wohnraum für bestimmte Gruppen, wie ältere Menschen oder Menschen mit Behinderungen. Sie sind ein grundlegender und allgegenwärtiger Bestandteil der niederländischen Stadtlandschaft.
