Die Goldene Regel des freien Sektors
Die Einkommensanforderung (income requirement) ist die wichtigste finanzielle Hürde, die ein potenzieller Mieter bei der Bewerbung um eine Immobilie im niederländischen freien Mietsegment überwinden muss. Es handelt sich um eine strikte, formelbasierte Beurteilung, die von Vermietern und Immobilienmaklern genutzt wird, um ihr Risiko von Zahlungsausfällen zu minimieren. In einem Markt mit massiver Übernachfrage können Vermieter es sich leisten, äußerst rigide in der Anwendung dieser Regeln zu sein, was oft zu erheblicher Frustration bei ansonsten ausgezeichneten Kandidaten führt.
Obwohl jeder Vermieter seine eigenen spezifischen Anforderungen festlegen kann, hat sich ein Marktstandard herausgebildet, der von fast allen professionellen Agenturen verwendet wird. Die Regel basiert nahezu immer auf Bruttoeinkommen (vor Steuern):
- Die Standardregel: Das Brutto-Monatseinkommen eines Mieters muss zwischen 3 bis 4 Mal der Grundmiete liegen. Für eine Wohnung mit einer Miete von 2.000 € bedeutet dies, dass der Antragsteller ein Brutto-Monatseinkommen von mindestens 6.000 bis 8.000 € nachweisen muss.
- Gemeinsame Bewerbungen: Für Paare oder Partner, die sich gemeinsam bewerben, wird das zweite Einkommen oft nicht vollständig berücksichtigt. Eine gängige Praxis besteht darin, das höhere Einkommen zu 100% zu berücksichtigen und das zweite, niedrigere Einkommen nur zu 50%. Allerdings ziehen einige fortschrittlichere Agenturen nun beide Einkommen für die vollen 100% in Betracht.
Der Fokus auf Einkommen gegenüber Vermögen
Ein entscheidender und oft frustrierender Aspekt des niederländischen Systems, insbesondere für Expats, ist seine intensive Fokussierung auf verifizierbares, wiederkehrendes Einkommen aus einer Anstellung. Vermieter und Makler sind dafür bekannt, das persönliche Vermögen oder Ersparnisse eines Mieters selten zu berücksichtigen, selbst wenn sie über ausreichendes Bargeld auf der Bank verfügen, um die Miete für mehrere Jahre zu zahlen. Die Einkommensanforderung ist kein Test des Vermögens; es ist ein Test des stabilen, monatlichen Cashflows aus einer Arbeit. Dies schafft erhebliche Hindernisse für Freiberufler (ZZP'ers), Unternehmer und Personen, die zwischen Jobs sind, aber über bedeutende Vermögenswerte verfügen. Sie scheitern oft daran, diesen starren, formelbasierten Test zu bestehen, obwohl sie finanziell sicher sind.
