Der Türsteher: Huisvestingsvergunning
Gerade wenn Sie glauben, dass Sie die Komplexität der Suche nach einer Immobilie, dem Unterzeichnen eines Mietvertrags und des niederländischen Mietrechts überwunden haben, stoßen Sie möglicherweise auf eine weitere Bürokratieschicht: die Wohnungsbewilligung, oder huisvestingsvergunning.
Dies ist keine nationale Pflicht, sondern eine kommunale, die von Städten durchgesetzt wird, die unter enormem Druck auf ihren Wohnungsbestand stehen, insbesondere Amsterdam, Den Haag, Rotterdam, Utrecht und mehrere umliegende Gebiete. Der erklärte Zweck des Wohnberechtigungsverfahrens ist nobel: den begrenzten Bestand an bezahlbarem und mittleren Preissegment an Mietwohnungen in der Stadt für diejenigen zu schützen, die ihn am dringendsten brauchen – Menschen mit niedrigem oder mittlerem Einkommen, die eine soziale oder wirtschaftliche Verbindung zur Region haben. Es ist im Wesentlichen eine Form der Rationierung, entworfen, um zu verhindern, dass Hochverdiener alle relativ günstigeren Wohnungen aufkaufen und so wesentliche Arbeitnehmer, Studenten und Familien verdrängen.
Qualifizieren Sie sich? Das Zulassungs-Dschungel
Qualifying for a housing permit ist kein gegeben. Die Gemeinde setzt strikte Kriterien fest, die ein potenzieller Mieter erfüllen muss. Während die Einzelheiten leicht von Stadt zu Stadt variieren, bleiben die Kernanforderungen im Allgemeinen konsistent:
- Einkommensgrenzen: Ihr zu versteuerndes Jahres Einkommen darf eine bestimmte Grenze nicht überschreiten. Dies ist das Gegenteil einer Einkommensprüfung des Vermieters; die Stadt möchte sicherstellen, dass Sie nicht zu viel verdienen. Beispielsweise lag die Grenze in Amsterdam im Jahr 2024 bei 62.191 € für eine Einzelperson und 82.921 € für ein Paar. Wenn Sie auch nur einen Euro über dieser Grenze verdienen, sind Sie für jede Immobilie, die eine Genehmigung erfordert, nicht berechtigt.
- Haushaltsgröße: Die Immobilie muss für Ihre Haushaltsgröße geeignet sein. Eine Einzelperson erhält in der Regel keine Genehmigung für ein großes Vier-Zimmer-Familienhaus, und eine Familie mit fünf Personen wird keine Genehmigung für eine Studio-Wohnung erhalten.
- Wirtschaftliche oder soziale Bindung: Einige Gemeinden verlangen, dass Sie eine Verbindung zur Region nachweisen. Dies kann erfüllt sein durch Arbeiten in der Stadt, dortiges Studium oder enge Verwandte, die dort wohnen. Diese Anforderung soll Ortsansässige gegenüber Außenstehenden bevorzugen.
Der Antrag wird direkt bei der Gemeinde gestellt, in der Regel über deren Website, nachdem Sie eine Immobilie gefunden haben und einen unterzeichneten Mietvertrag (der oft von der Erteilung der Genehmigung abhängig ist) besitzen. Sie müssen eine Fülle von Unterlagen einreichen, darunter Ihren Arbeitsvertrag, aktuelle Gehaltsabrechnungen, der unterschriebene Mietvertrag und Ausweisdokumente. Der Prozess selbst ist eine weitere Stressquelle im ohnehin angespannten Umzug, mit Bearbeitungszeiten, die mehrere Wochen dauern können.
Die Realität für Expats und Neubürger
Das Wohnberechtigungsverfahren stellt eine bedeutende, wenn auch nicht unüberwindbare Hürde für viele Expats und Neuankömmlinge in einer Stadt dar. Während Vermieter im freien Markt oft darauf bedacht sind, an Expats mit stabilem, hohem Einkommen zu vermieten, können die Regeln der Gemeinde die Tür zu einem großen Segment des Mietmarktes zuschlagen. Wenn Ihr Einkommen die Genehmigungsschwelle überschreitet, sind Sie automatisch davon ausgeschlossen, eine Immobilie zu mieten, die unter das System fällt, was Ihre Optionen drastisch reduzieren und Sie zu teureren, vollständig deregulierten Immobilien drängen kann. Der skeptische Mieter sollte sich der Fallstricke bewusst sein. Zunächst könnten einige Immobilienmakler oder Vermieter nicht wissen, dass ihre Immobilie eine Genehmigung erfordert, was zu einer Situation führt, in der ein Vertrag unterschrieben wird, der Antrag des Mieters auf Genehmigung später jedoch abgelehnt wird. Dies verschwendet wertvolle Zeit und kann den Mieter dazu zwingen, nach einer neuen Unterkunft zu suchen. Überprüfen Sie die Regeln immer selbst auf der offiziellen Website der Gemeinde. Zweitens ist eine Wohnungsbewilligung kein magischer Schlüssel, der Ihnen hilft, ein Haus zu finden. Es ist Erlaubnis, ein Haus zu bewohnen, das Sie bereits gesichert haben. Die mühsame Aufgabe, einen kooperativen Vermieter zu finden, kommt zuerst. Die Genehmigung ist der letzte bürokratische Gatekeeper, den Sie passieren müssen, bevor Sie das Eigentum legal Ihr Zuhause nennen können.
