Die 'Puntentelling': Berechnung des wahren Mietpreises
Die Woningwaarderingsstelsel (WWS), im Volksmund und fast universell bekannt als das puntentelling (Punktenzählung), bildet die gesetzliche Grundlage des niederländischen regulierten Mietsektors (sociale huur). Es ist ein detailliertes, objektives System, das nahezu jeden Aspekt einer eigenständigen Mietimmobilie bewertet. Die Gesamtzahl der Punkte korreliert direkt mit einer maximalen gesetzlichen Grundmiete (maximale huurprijs), die ein Vermieter verlangen darf. Dieses System ist die mächtigste Waffe eines Mieters gegen Übervorteilung und verwandelt die Frage der 'fair rent' von einer Meinungsfrage in eine Frage der nachweisbaren Berechnung.
Wie Punkte vergeben werden
Ein offizieller Gutachter oder ein Mieter, der einen Online-Rechner verwendet, bewertet die Immobilie anhand einer breiten Palette staatlich regulierter Kriterien. Die Hauptkomponenten, die Punkte erzeugen, sind:
- Fläche (
Oppervlakte): Punkte werden auf Basis der Quadratmeterzahl aller Räume vergeben, einschließlich Wohnbereiche, Schlafzimmer, Küchen und Badezimmer.
- Offizieller Immobilienwert (
WOZ-waarde): Eine signifikante Anzahl von Punkten ergibt sich aus dem offiziellen Wert der Immobilie, wie von der Gemeinde festgelegt. Diese Komponente verknüpft die Miete mit der Attraktivität und dem Marktwert der Lage.
- Energieeffizienz (
Energielabel): Die Energieeffizienz einer Immobilie hat einen großen Einfluss. Eine sehr effiziente Immobilie mit A-Label erhält eine große Anzahl von Punkten, während eine zugige Immobilie mit G-Label deutlich weniger Punkte erhält oder sogar negative Punkte.
- Küche und Badezimmerqualität: Punkte werden für die Länge der Küchenarbeitsplatte, die Qualität der sanitären Einrichtungen und andere Annehmlichkeiten vergeben.
- Außenbereich: Die Anwesenheit und Größe eines Balkons, Gartens oder einer Terrasse tragen ebenfalls zur Gesamtpunktzahl bei.
Von Punkten zum Preis: Die Macht des Mieters
Sobald der Gesamtpunktwert berechnet ist, wird er mit einer offiziellen Tabelle abgeglichen, die jährlich von der Regierung veröffentlicht wird und die die Anzahl der Punkte mit einer bestimmten maximalen monatlichen Grundmiete verknüpft. Ein Vermieter, der eine Immobilie im regulierten Sektor vermietet, ist gesetzlich verboten, eine Grundmiete zu verlangen, die höher ist als dieser Betrag. Der entscheidende, skeptische Einblick ist, dass viele private Vermieter entweder von der puntentelling keine Ahnung haben oder sie absichtlich ignorieren und Freimarktpreise für Immobilien verlangen, die reguliert werden sollten.
Jeder Mieter kann den offiziellen Huurprijscheck-Rechner auf der Website der Huurcommissie (Rent Tribunal) verwenden, um seine eigene Punktezahl zu ermitteln. Wenn ihre aktuelle Miete zu hoch ist, können sie ein formelles Verfahren beginnen, um sie dauerhaft auf das gesetzliche Maximum zu reduzieren.
