Das Zielrahmenwerk für Mietpreisregelung
Der woningwaarderingsstelsel (WWS), oft verkürzt zum Punktsystem (puntentelling), ist die rechtliche und mathematische Grundlage des gesamten niederländischen Mietkontrollsystems. Es ist ein hochdetailliertes, objektives Rahmenwerk, das entwickelt wurde, um die Qualität einer Mietimmobilie zu bewerten und diese Qualität in einen maximal zulässigen Mietpreis zu übersetzen. Das System zielt darauf ab, Subjektivität bei der Mietpreisfestsetzung im regulierten Sektor zu beseitigen, sodass der Preis einer Immobilie direkt und nachprüfbar mit ihren Merkmalen verknüpft ist. Das WWS ordnet einer Vielzahl von Merkmalen eines Hauses eine bestimmte Punktzahl zu. Die am stärksten gewichteten Komponenten sind die Fläche der einzelnen Räume, der von der Gemeinde festgelegte WOZ-waarde und die Energieeffizienz des Hauses, wie sie durch das energielabel (energielabel) zertifiziert ist.
Neben diesen Hauptfaktoren werden zudem Punkte für die Qualität der Küche und des Badezimmers, das Vorhandensein von Außenflächen wie Balkon oder Garten und die Annehmlichkeiten in der Umgebung vergeben. Die Gesamtpunktzahl entspricht einem bestimmten maximalen monatlichen Mietpreis in einer Tabelle, die von der Regierung veröffentlicht und jährlich aktualisiert wird. Dieses System ist der alleinige maßgebliche Faktor für die Obergrenze der Miete aller Immobilien, die in den regulierten Mietsektor fallen. Seine Existenz bietet eine starke rechtliche Grundlage dafür, Mieten anzufechten, die nicht mit der Qualität ihrer Wohnung übereinstimmen.
Der Geltungsbereich des Systems und seine Beschränkungen
Die Macht und Relevanz des woningwaarderingsstelsel werden streng durch die 'liberalisierunggrenze' (liberalisatiegrens) definiert. Fällt die Gesamtpunktzahl einer Immobilie zu Beginn eines Mietverhältnisses unter diese jährlich festgelegte Schwelle, gilt sie rechtlich als regulierte Immobilie, und das WWS gilt. Der Vermieter darf nicht mehr verlangen als die durch die Punkte festgelegte Höchstmiete. Ist die Punktzahl der Immobilie über der Schwelle, befindet sie sich im 'freien Sektor', und das WWS verliert seine rechtliche Relevanz bei der Festsetzung der anfänglichen Miete; der Vermieter kann jede Miete verlangen, die der Markt zu tragen bereit ist. Dies macht das WWS zu einem System mit einer klaren, rechtlich definierten Grenze.
Eine skeptische Perspektive würde betonen, dass das System theoretisch objektiv ist, seine Anwendung jedoch komplex sein kann. Die genaue Berechnung der Punkte erfordert detaillierte Messungen und ein Verständnis der spezifischen Regeln, was für einen Laien abschreckend sein kann. Darüber hinaus führen Vermieter im freien Sektor oft strategische Renovierungen durch – beispielsweise den Einbau einer etwas luxuriöseren Küche – mit dem Hauptziel, die Punktzahl einer Immobilie knapp über die liberalisierunggrenze zu drücken, wodurch sie der Mietkontrolle vollständig entkommen. Das WWS ist ein robustes System zum Schutz der Mieter im regulierten Sektor, hat aber auch einen starken Anreiz geschaffen, dass Vermieter gerade genug investieren, um es zu umgehen.
