Fortbestehender Mieter

Verbleib nach Ablauf des Mietvertrags

Nach US-amerikanischem Recht bzw. Common Law bleibt ein Mieter in einer Immobilie, nachdem sein Mietverhältnis offiziell beendet wurde, ohne die Zustimmung des Vermieters in der Regel als 'Holdover-Mieter' oder als Mieter im Duldsamkeitsstatus bezeichnet. Sie können häufig wie ein Hausfriedenbrecher behandelt werden, und der Vermieter kann auf beschleunigte rechtliche Verfahren zugreifen, um sie entfernen zu lassen. Dieses Konzept, wie viele andere, übersetzt sich in das niederländische Rechtsrahmenwerk aufgrund des grundlegenden Prinzips des huurdersbescherming (Mieterschutz) sehr unterschiedlich.

Wenn ein niederländischer Mietvertrag beendet wird – sei es durch Kündigung des Mieters oder durch eine Kündigung durch den Vermieter, der Mieter dem nicht zustimmt – und der Mieter verbleibt in der Immobilie, wird er nicht automatisch zu einem Hausfriedenbrecher. Der Mietvertrag verschwindet nicht einfach, und der Mieter verliert seine Rechte nicht. Stattdessen schreibt das Gesetz vor, dass der Mieter weiterhin den vollständigen rechtlichen Schutz genießt. Der Vermieter kann die Schlösser nicht austauschen, seine Habseligkeiten nicht entfernen oder irgendeine Maßnahme ergreifen, um ihn zum Auszug zu zwingen. Jeder Versuch einer Eigenhilfe-Räumung ist illegal.

Der einzige Rechtsweg des Vermieters: Die Gerichte

Wenn ein Mieter wider den Willen des Vermieters weiterhin in der Immobilie verbleibt, hat der Vermieter nur einen rechtlichen Weg nach vorn: Er muss zum Amtsgericht (kantonrechter) gehen und ein Räumungsurteil (ontruimingsvonnis) erhalten. Es gibt keinen Abkürzung. Der Vermieter muss einem Richter nachweisen, dass das Mietverhältnis gültig beendet wurde und dass er das Recht hat, die Immobilie wiederzuerlangen. Erst wenn er dieses gerichtliche Urteil hat, kann er einen Gerichtsvollzieher (deurwaarder) beauftragen, die Räumung (ontruiming) durchzuführen.

Dieses System gewährleistet, dass die Wohnsituation eines Mieters nicht abrupt ohne gerichtliche Prüfung beendet werden kann. Es zwingt den Vermieter, seinen Fall zu beweisen, und verhindert, dass er das Gesetz in die eigene Hand nimmt. Dies bietet dem Mieter enorme Sicherheit, kann aber für Vermieter frustrierend sein, die mit einem Bewohner konfrontiert sind, der nicht gehen möchte.

Nutzungsentschädigung (Gebruiksvergoeding)

Ein Mieter, der weiter dort bleibt, hat kein Anrecht darauf, mietfrei zu wohnen. Solange er in der Immobilie bleibt, ist er rechtlich verpflichtet, zu zahlen, was als gebruiksvergoeding (Nutzungsentschädigung) bekannt ist. Dies ist eine monatliche Zahlung, die in der Regel dem Betrag der zuletzt gezahlten Miete entspricht. Während der Mieter also das Nutzungsrecht bis zu einer gerichtlichen Räumung behält, muss er weiterhin seiner finanziellen Verpflichtung für die Nutzung der Immobilie nachkommen. Die Nichtzahlung dieser Entschädigung gibt dem Vermieter einen zusätzlichen und sehr starken Grund, die Räumung gerichtlich zu beantragen.