VvE Eigentümergemeinschaft

Der unsichtbare Vermieter: Das Verständnis der VvE

Wenn Sie eine Wohnung in den Niederlanden mieten, haben Sie einen Vertrag mit Ihrem Vermieter, aber oft ist eine mächtige, unsichtbare dritte Partei beteiligt: die VvE (Vereniging van Eigenaren), oder Eigentümergemeinschaft. In jedem Gebäude mit Eigentumswohnungen verlangt das niederländische Recht die Gründung einer VvE. Jeder Wohnungseigentümer ist automatisch Mitglied und muss einen monatlichen Beitrag (servicekosten) zur Instandhaltung der gemeinschaftlichen Bereiche des Gebäudes zahlen – Dach, Fassade, Treppenhaus, Aufzug usw. Die VvE ist im Wesentlichen die kollektive Regierung des Wohngebäudes, und ihre Entscheidungen und Regeln können direkten Einfluss auf das tägliche Leben eines Mieters haben.

Mieter realisieren oft nicht, dass die Macht des Vermieters durch die VvE eingeschränkt ist. Der Vermieter besitzt seine Wohnung, aber die VvE besitzt und verwaltet das Gebäude als Ganzes. Das bedeutet, dass der Mietvertrag eines Mieters fast immer eine Klausel enthält, die besagt, dass sie die Regeln der VvE befolgen müssen. Damit werden die internen Vorschriften der VvE zu einem rechtlich bindenden Bestandteil Ihres Mietverhältnisses.

Das Regelwerk: 'Huishoudelijk Reglement'

Die VvE legt ihre Regeln in mehreren Schlüssel-Dokumenten fest, vor allem die Deed of Division (Splitsingsakte) und die Internal Regulations (Huishoudelijk Reglement). Während die Deed of Division ein sehr technisches juristisches Dokument ist, enthalten die Internal Regulations die täglichen Regeln, auf die Mieter stoßen werden. Bevor Sie einen Mietvertrag unterschreiben, ist es sinnvoll, eine Kopie dieser Verordnungen zu verlangen. Zu den häufigsten Regeln, die Mieter direkt betreffen, gehören:

• Lärmbeschränkungen: Typische 'Ruhezeiten' sind üblich, z. B. laute Musik oder die Nutzung von Waschmaschinen nach 22 Uhr oder vor 7 Uhr.
• Nutzung der Gemeinschaftsbereiche: Strikte Regeln darüber, keine persönlichen Gegenstände wie Fahrräder, Kinderwagen oder Schuhe in Fluren oder Treppenhäusern zu lassen.
• Haustiere: Einige VvEs verbieten Haustiere ganz oder schränken die Art oder Größe der erlaubten Tiere ein.
• Ästhetik: Regeln darüber, was auf Balkonen platziert werden darf, oder Mieter daran zu hindern, in die Außenwände zu bohren oder die Farbe der Haustür zu ändern.
• Bodenbeläge: Viele VvEs verlangen bestimmte Arten von Unterlagsmaterial für Hartböden (wie Laminat oder Holz), um die Geräuschübertragung auf die darunterliegende Wohnung zu minimieren. Ein Mieter, der einen neuen Boden installiert, ohne das richtige Schalldämmmaterial, könnte von der VvE gezwungen werden, ihn herauszureißen.

Die Nichteinhaltung dieser Regeln gilt als Verletzung Ihres Mietvertrags, und Ihr Vermieter kann von der VvE wegen Fehlverhaltens seines Mieters mit einer Geldstrafe belegt werden – eine Kostenstelle, die er sicher an den Mieter weiterreichen oder als Grundlage für Maßnahmen gegen den Mieter verwenden wird.