Die kollektive Verantwortung des Eigentümers
In den Niederlanden entspricht die direkte Entsprechung einer HOA-Gebühr der VvE-bijdrage, der verpflichtenden monatlichen Zahlung, die jeder Wohnungseigentümer an die Vereniging van Eigenaren (VvE), bzw. Eigentümergemeinschaft, leisten muss. Dieser Fonds wird verwendet, um die kollektiven Kosten des Gebäudes zu decken, wie größere Instandhaltungsarbeiten am Dach und an der Fassade, die Gebäudeversicherung (opstalverzekering), Reinigung der Gemeinschaftsbereiche, Strom für den Aufzug und Verwaltungsgebühren. Für einen Mieter ist das Wichtigste zu verstehen: die VvE-bijdrage ist grundsätzlich und ausschließlich eine Kostenposition für den Eigentümer (Ihr Vermieter).
Eine klare Linie: Es ist die Rechnung des Vermieters
Ein Mieter sollte niemals aufgefordert werden, die VvE-bijdrage direkt zu zahlen, noch sollte sie als eine einzige, unerklärte Pauschale in ihrer jährlichen Servicekostenabrechnung erscheinen. Die Mitgliedschaft und finanziellen Verpflichtungen des Vermieters gegenüber der VvE sind ein zentraler Teil seiner Verantwortung als Eigentümer. Diese Kosten werden theoretisch durch die kale huur abgedeckt, die der Mieter zahlt. Die kale huur ist das Einkommen des Vermieters, das er verwendet, um seine Eigentumskosten zu decken, einschließlich seiner Hypothek, Grundsteuer, Versicherung und seiner VvE-Beiträge.
Die Hintertür: Wie VvE-Kosten in Ihre Nebenkosten erscheinen
Während der Vermieter nicht die gesamte VvE-bijdrage weitergeben darf, ist es ihm gesetzlich erlaubt, die Kosten für bestimmte Dienstleistungen weiterzugeben, die die VvE bereitstellt und von denen der Mieter direkt profitiert. Hier liegt das Potenzial für Verwirrung und Missbrauch. Wenn beispielsweise die gesamte VvE-bijdrage Posten enthält wie:
- Reinigung der gemeinschaftlichen Treppe
- Strom für den Aufzug und die Flurbeleuchtung
- Kleinere Instandhaltungsarbeiten eines gemeinschaftlichen Gartens
darf der Vermieter rechtlich gesehen den Anteil des Mieters an diesen spezifischen Kosten in die monatlichen servicekosten aufnehmen. Allerdings dürfen sie absolut nicht den Anteil der VvE-Gebühr, der in die Gebäudeversicherung, den langfristigen Instandhaltungsfonds (MJOP) oder die Verwaltungsgebühren der VvE fließt, einbeziehen. Ein Mieter hat stets das Recht auf eine detaillierte, postenbezogene Aufschlüsselung der Nebenkosten, um sicherzustellen, dass er die Eigentumskosten des Vermieters nicht unangemessen subventioniert.
