Das 'Boetebeding' oder Strafklausel
Eine Verzugsgebühr bei der Miete ist kein automatisches Recht eines Vermieters in den Niederlanden. Die Möglichkeit, eine Strafe bei verspäteter Zahlung zu verlangen, muss ausdrücklich im Mietvertrag in dem sogenannten 'boetebeding' (Strafklausel) festgelegt werden. Enthält der Vertrag eine solche Klausel nicht, kann der Vermieter keine Verzugsgebühr erfinden. Ihr einziger Rechtsbehelf wäre, den wettelijke rente auf den verspäteten Betrag zu verlangen, was typischerweise deutlich niedriger ist als eine vertragliche Strafe. Der erste Schritt für jeden Mieter, der sich über verspätete Gebühren Sorgen macht, besteht daher darin, seinen Mietvertrag sorgfältig zu lesen.
Allerdings, selbst wenn eine Strafklausel existiert, ist sie kein Blankoscheck für den Vermieter, exorbitante Gebühren zu erheben. Das niederländische Vertragsrecht, insbesondere Grundsätze des Verbraucherschutzes, übt erhebliche Kontrolle über diese Klauseln aus. Eine Strafklausel in einem Mietvertrag muss 'angemessen' sein. Wenn eine Klausel als onredelijk bezwarend eingestuft wird, hat ein Richter die Befugnis, die Strafe zu mildern oder die Klausel ganz aufzuheben.
Der Maßstab der Angemessenheit
Es gibt keine festgelegte gesetzliche Obergrenze für Verzugsgebühren, aber die Rechtsprechung hat klare Richtlinien dafür entwickelt, was als unangemessen gilt. Ein Richter wird alle Umstände berücksichtigen, aber bestimmte Klauseltypen gelten fast immer als unfair:
-
Unverhältnismäßigkeit: Eine sehr hohe feste Gebühr für nur einen Tag Verspätung ist wahrscheinlich unangemessen. Die Strafe sollte in einem angemessenen Verhältnis zum Schaden stehen, den der Vermieter erlitten hat.
-
Doppelstrafen: Eine Klausel, die dem Vermieter erlaubt, sowohl eine feste Strafe als auch gesetzliche Zinsen für denselben Verzögerungszeitraum zu verlangen, wird im Allgemeinen als unfair angesehen. Der Vermieter muss sich effektiv für eine der beiden Optionen entscheiden.
-
Fehlen einer Obergrenze: Eine Strafe, die sich unbegrenzt täglich erhöht, ohne irgendeine Obergrenze, wird oft als strafend statt kompensatorisch angesehen und kann von einem Richter mildernd.
Viele gängige Mietverträge (wie das beliebte ROZ-Modell) enthalten Strafklauseln. Obwohl diese oft rechtlich solide entworfen sind, können sie dennoch angefochten werden, wenn der konkrete Betrag im Kontext der Miete übermäßig ist. Zum Beispiel würde eine monatliche Strafe von 300 € bei einer Miete von 800 € wahrscheinlich von einem Gericht als unangemessen angesehen.
Mieterrechte und Vorgehen
Wenn Sie mit dem, was Sie für eine übermäßige Verspätungsgebühr halten, konfrontiert sind, sollten Sie nicht einfach die Zahlung verweigern, da dies die Situation eskalieren könnte. Der empfohlene Vorgehensweg besteht darin, die Miete selbst zu bezahlen und dann formell schriftlich Einspruch gegen die Strafgebühr beim Vermieter einzulegen und zu erläutern, warum Sie sie für unzumutbar halten. Wenn der Vermieter darauf besteht, kann die Angelegenheit letztlich von einem Richter entschieden werden, der den Maßstab der Angemessenheit anwendet. Oft reicht die bloße Tatsache, dass ein Mieter seine Rechte kennt und bereit ist, eine unfair Klausel in Frage zu stellen, aus, damit der Vermieter es sich erneut überlegt, eine übermäßige Strafe zu verhängen.
