Vermieterlizenzierung und Mietgenehmigungen

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Weiterführende Literatur

Hausautomation

Hausautomations- oder 'Domotica'-Systeme bieten eine zentrale Steuerung der Funktionen eines Hauses, bergen aber Risiken hinsichtlich Zuverlässigkeit, Veralterung und Datenschutz.

Immobilienmerkmale

Mietindexierungsklausel

Diese Klausel ermöglicht jährliche Mieterhöhungen in freifinanzierten Mietverträgen, die typischerweise an die Inflation gekoppelt sind, doch ihre Formulierung und Anwendung unterliegen einer strengen rechtlichen Prüfung und temporären staatlichen Obergrenzen.

Mietkosten

Eingebauter Grill

Ein eingebauter Grill ist ein fester, stationärer Außengrill, eine sehr seltene Sonderausstattung, deren Nutzung möglicherweise Einschränkungen unterliegt.

Immobilienmerkmale

Finanzierung einer Kaution

Mieter, die nicht über die nötigen Barmittel für eine Kaution verfügen, können auf kommunale Unterstützung oder persönliche Darlehen zurückgreifen, da es keine spezifischen 'kautionsfreien' Produkte gibt.

Mietkosten

Wohnungsbaugesellschaft

Der Begriff 'woningbouwcorporatie' ist eine etwas spezifischere, aber weitgehend austauschbare Bezeichnung für eine Wohnungsbaugesellschaft, die ihre Rolle beim Bau neuer Häuser betont.

Niederländisches Wohnungssystem

Einkommensanforderung

Das minimale Bruttoeinkommen, das ein potenzieller Mieter erreichen muss, um für eine Mietwohnung berücksichtigt zu werden, ist ein primäres und oft rigides Screening-Instrument, das Vermieter verwenden.

Bewerbungsprozess

Der Aufstieg der 'Verhuurvergunning'

Für viele Jahre konnte in den Niederlanden grundsätzlich jeder Vermieter werden, ohne eine spezielle Lizenz oder Registrierung. Diese geringe Zugangshürde hat zu Problemen mit huisjesmelkers geführt, die Mieter ausnutzen, insbesondere in benachteiligten Vierteln. Um dem entgegenzuwirken, führte das Wet goed verhuurderschap (Good Landlordship Act), das seit Mitte 2023 in Kraft ist, ein leistungsstarkes neues Instrument für Gemeinden ein: die verpflichtende Vermietungsgenehmigung, oder verhuurvergunning. Dieses Gesetz schafft kein landesweites Vermieterregister, sondern gibt jeder Gemeinde die Befugnis, bestimmte Gebiete zu bestimmen, in denen Vermieter eine Genehmigung erhalten müssen, bevor sie legal eine Immobilie vermieten dürfen. Dadurch entsteht effektiv ein System der Vermieterlizenzierung und ein Immobilienregister in gezielten Zonen.

Gemeinden kennzeichnen typischerweise Gebiete, die am anfälligsten für schlechte Vermietungspraktiken sind, wie Viertel mit einer großen Anzahl von Studierenden, Wanderarbeitern oder einkommensschwachen Bewohnern. Das Ziel ist sicherzustellen, dass Vermieter, die in diesen Gebieten tätig sind, sich der sieben Regeln der guten Vermieterführung bewusst sind und diese einhalten, zu denen gehören Diskriminierung zu verhindern, keine überhöhten Gebühren für Dienstleistungen zu berechnen, eine ordnungsgemäße schriftliche Mietvereinbarung bereitzustellen und allen gesetzlichen Anforderungen nachzukommen. Ein Vermieter, der eine Immobilie in einem ausgewiesenen Genehmigungsgebiet ohne verhuurvergunning vermietet, muss mit hohen Geldstrafen rechnen, und in schweren Fällen kann die Gemeinde die Verwaltung der Immobilie übernehmen.

Wie wirkt es sich auf Mieter aus?

Für Mieter, die in einer Stadt mieten möchten, die dieses System eingeführt hat, bietet die Genehmigungspflicht eine zusätzliche Schutzschicht. Sie signalisiert, dass die Gemeinde Vermieter in diesem Gebiet aktiv überwacht. Bevor ein Mietvertrag unterschrieben wird, kann und sollte ein potenzieller Mieter prüfen, ob sich die Immobilie in einer Genehmigungszone befindet und ob der Vermieter die erforderliche verhuurvergunning besitzt. Die Anmietung bei einem lizenzierten Vermieter bietet eine gewisse Sicherheit, dass der Vermieter sich seiner rechtlichen Verpflichtungen bewusst ist. Wenn ein lizenzierter Vermieter gegen die Regeln der guten Vermieterführung verstößt, können Mieter ihn der speziellen Hotline der Gemeinde (meldpunt) melden. Eine Historie begründeter Beschwerden kann dazu führen, dass die Vermieterlaubnis widerrufen wird, wodurch seine Tätigkeit in diesem Gebiet unmöglich wird. Dieses System gibt den Mietern eine direkte Anlaufstelle und der Gemeinde ein starkes Instrument, um schlechte Akteure vom Markt zu entfernen.