Der Kernauftrag: Gewährleistung des Wohngenusses
Die Grundlage der Verantwortlichkeit eines Vermieters in den Niederlanden ist die gesetzliche Pflicht, dem Mieter das woongenot bereitzustellen, was dem Begriff 'quiet enjoyment of the home' entspricht. Dies bedeutet, dass die Immobilie für ihren vorgesehenen Zweck geeignet, sicher, gesund und bewohnbar sein muss. Diese umfassende Pflicht wird im Gesetz durch eine Aufteilung der Wartungs- und Reparaturverantwortlichkeiten zwischen Vermieter und Mieter detailliert. Der Vermieter ist verantwortlich für größere Wartung und Behebung von Mängeln, die nicht vom Mieter verursacht wurden.
Wartung (Onderhoud) vs. Reparaturen (Herstellingen)
Es wird ein Unterschied gemacht zwischen proaktiver Wartung und reaktiven Reparaturen.
- Große Wartung: Der Vermieter ist verantwortlich für alle größeren, vorbeugenden Instandhaltungsarbeiten und den Austausch von Gegenständen am Ende ihrer Lebensdauer. Dazu gehören Außenanstrich, Dachwartung, Sicherstellung der strukturellen Integrität von Wänden und Fundamenten und der Austausch einer alten, versagenden Zentralheizungsanlage.
- Reparaturen von Mängeln: Wenn etwas ohne Verschulden des Mieters kaputt geht, muss der Vermieter es reparieren. Dies deckt eine breite Palette von Problemen ab, von einer defekten Heizungsanlage bis zu einem schweren Leck oder einem defekten integrierten Gerät, das mit der Immobilie geliefert wurde.
Im Gegensatz dazu ist der Mieter für kleinere, alltägliche Reparaturen und Wartung (kleine herstellingen) verantwortlich, wie das Austauschen von Glühbirnen, das Festziehen eines lockeren Türgriffs oder das Entstopfen eines Sinks.
Notfallreparaturen (Spoedreparaties)
Ein Notfall ist ein Defekt, der eine unmittelbare Gefahr für die Sicherheit darstellt oder signifikante Folgeschäden verursachen kann, wie ein Gasleck, ein geplatztes Rohr oder ein vollständiges Versagen der Heizungsanlage im Winter. In solchen Fällen muss der Mieter den Vermieter oder dessen Notdienst sofort benachrichtigen. Wenn der Vermieter nicht erreichbar ist oder nicht mit der notwendigen Geschwindigkeit handelt, gibt das Gesetz dem Mieter das Recht, im Notfall qualifizierte Fachkräfte zu beauftragen, die Notreparatur durchzuführen, und die angemessenen Kosten von der Miete des nächsten Monats abzuziehen. Dies ist ein starkes, aber riskantes Instrument, das nur in echten, gut dokumentierten Notfällen angewendet werden sollte.
Strukturelle Integrität (Bouwkundige Staat)
Der Vermieter ist eindeutig verantwortlich für die strukturelle Integrität des Gebäudes. Dazu gehören Fundament, Dach, Wände, Böden und Balkone. Jeden Mangel in Bezug auf die Gebäudestruktur gilt als 'großer Mangel' (groot gebrek) und ist die Verantwortung des Vermieters, zu untersuchen und zu reparieren. Wenn ein Mieter ernsthafte Bedenken hinsichtlich der strukturellen Integrität seines Zuhauses hat, sollte er dies sofort melden und, falls der Vermieter nicht reagiert, kann er die Bauaufsicht der Gemeinde einschalten.
