Die Kernverantwortlichkeiten des Vermieters
Im niederländischen Mietrechtssystem ist ein Vermieter nicht nur ein passiver Mietempfänger; er ist eine aktive Partei mit einem umfassenden Satz rechtlicher Pflichten (verplichtingen). Diese Verpflichtungen sind nicht nur vertragliche Höflichkeiten; sie sind im niederländischen Zivilgesetzbuch verankert und wurden kürzlich durch das 'Good Landlordship Act' gestärkt. Der gesamte Rahmen basiert auf dem Grundsatz, dass der Mieter das Recht auf ungestörte Nutzung (huurgenot) einer sicheren und gut instand gehaltenen Wohnung bezahlt. Obwohl Mieter ebenfalls Pflichten haben, lastet eine erhebliche Verantwortung auf dem Vermieter, dieses grundlegende Versprechen einzulösen. Die Nichterfüllung dieser Pflichten kann ernsthafte Folgen für den Vermieter haben, einschließlich Zwangsreparaturen, Mietminderungen und Bußgeldern.
Die Pflichten können grob in drei Hauptbereiche unterteilt werden: das Objekt in gutem Zustand bereitzustellen, es während der Mietdauer instand zu halten und die Rechte und Privatsphäre des Mieters zu respektieren. Viele Streitigkeiten ergeben sich aus Vernachlässigung dieser Pflichten durch den Vermieter, sei es aus Unwissenheit oder aus dem Willen, Kosten zu sparen. Für einen Mieter ist das Verständnis dieser Kernpflichten der erste und kritischste Schritt, um seine Rechte geschützt zu wissen.
Die Unterhaltspflicht (Onderhoudsplicht)
Dies ist vielleicht die kritischste Pflicht und die häufigste Quelle von Konflikten. Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, jegliche 'Defekte' (gebreken) in der Immobilie zu beheben, es sei denn, das Problem fällt unter 'kleine Reparaturen' (kleine herstellingen), für die der Mieter verantwortlich ist. Ein 'Defekt' wird allgemein als jeder Zustand definiert, der den Mieter daran hindert, die Nutzung zu genießen, die er vernünftigerweise erwarten könnte. Das geht weit über das bloße Beheben dessen hinaus, was kaputt ist; es ist das niederländische rechtliche Äquivalent zur 'Gewährleistung der Bewohnbarkeit'.
Diese Pflicht umfasst:
- Bauliche Integrität: Wartung von Dach, Wänden, Fundamenten und Balkonen.
- Wesentliche Systeme: Sicherstellung des ordnungsgemäßen Betriebs von Zentralheizung, Sanitärinstallationen, elektrischen Systemen und Aufzügen.
- Externe Elemente: Pflege von Außenanstrich, Fensterrahmen und Gemeinschaftsbereichen.
- Schädlingsbekämpfung: Behebung von Infestationen wie Ratten oder Kakerlaken, es sei denn, sie werden durch Nachlässigkeit des Mieters verursacht.
Wenn ein Defekt auftritt, muss der Mieter ihn melden, und der Vermieter muss innerhalb eines angemessenen Zeitrahmens handeln. Wenn sie scheitern, hat der Mieter ein starkes Rechtsmittel, einschließlich der Einleitung eines Verfahrens bei der Huurcommissie (Rental Tribunal), um Reparaturen durchzusetzen und eine Mietminderung zu sichern, bis das Problem behoben ist.
Das Gesetz zur guten Vermieterschaft (Wet goed verhuurderschap)
Dieses Wegweisende Gesetz, das am 1. Juli 2023 in Kraft trat, kodifizierte und erweiterte die Pflichten des Vermieters, um unerwünschte Vermietungspraktiken zu bekämpfen. Es dient als nationaler Verhaltenskodex und befugt Gemeinden, ihn mit hohen Bußgeldern durchzusetzen. Zu den Hauptpflichten dieses Gesetzes gehören:
- Diskriminierungsvermeidung: Vermieter müssen einen klaren und nicht diskriminierenden Auswahlprozess verwenden.
- Verhinderung von Einschüchterung: Jegliche Form von Belästigung oder Einschüchterung durch den Vermieter ist ausdrücklich verboten.
- Informationspflicht: Vermieter müssen neuen Mietern schriftliche Informationen zu ihren Rechten und Pflichten, zur Kautionsregelung und zu Kontaktdaten für Instandhaltungsfragen bereitstellen.
- Angemessige Kaution: Die Sicherheitsleistung darf nicht mehr als das Zweifache der Grundmiete betragen.
- Betriebskosten: Vermieter müssen eine detaillierte jährliche Aufschlüsselung der Betriebskosten bereitstellen.
Dieses Gesetz markiert eine bedeutende Verschiebung, indem es Mietern klarere Regeln bietet und Gemeinden die Durchsetzung ermöglicht. Es signalisiert eine Abkehr von einem System, in dem Vermieter die Ignoranz vorzutäuschen pflegten, und legt die Verantwortung eindeutig auf sie, professionell und ethisch zu handeln.
