Die Kernpflichten des Vermieters
Obwohl es oft so scheint, dass Vermieter alle Karten in der Hand haben, schreibt das niederländische Recht einen klaren Satz grundlegendster Verpflichtungen vor, die jeder, der eine Wohnimmobilie vermietet, erfüllen muss. Diese Pflichten sind keine optionalen Vorschläge; sie sind gesetzliche Anforderungen, die die Grundrechte eines Mieters bilden. Sie sollen sicherstellen, dass eine Mietimmobilie nicht nur ein finanzielles Asset des Eigentümers ist, sondern ein sicheres, geschütztes und nutzbares Zuhause für den Mieter. Diese Verpflichtungen lassen sich in zwei Hauptkategorien einteilen: die Pflicht, die Immobilie bereitzustellen und zu warten, und die Pflicht, die Privatsphäre und den Frieden des Mieters zu respektieren. Das Verständnis dieser Pflichten ist entscheidend, da sie die rechtliche Grundlage für alle Forderungen eines Mieters nach Reparaturen oder Maßnahmen gegen einen Vermieter, der seine Grenzen überschreitet, bilden.
Diese Pflichten gehören zum Grundsatz der 'good landlordship' (goed verhuurderschap), der im Gesetz über gute Vermieterschaft von 2023 weiter kodifiziert wurde. Dieses Gesetz formalisieren viele dieser Verantwortlichkeiten und gibt Gemeinden mehr Macht, sie gegen skrupellose Vermieter durchzusetzen. Die Kerngedanke ist, dass ein Vermieter nicht einfach Miete verlangen und seine Verpflichtungen ignorieren kann. Er hat eine aktive Pflicht sicherzustellen, dass die von ihm bereitgestellte Immobilie in einem Zustand ist und bleibt, der für den vorgesehenen Zweck geeignet ist: ein Zuhause zu sein.
Die Pflicht zur Instandhaltung: Mehr als nur ein Dach
Die bedeutendste fortlaufende Verpflichtung eines Vermieters ist die Instandhaltung. Das Gesetz macht eine klare Unterscheidung zwischen dem, was die Verantwortung des Vermieters ist, und dem, was auf den Mieter fällt.
Der Vermieter ist verantwortlich für die Behebung von 'Defekten' (gebreken) und die Durchführung größerer Instandhaltungsarbeiten. Ein 'Defekt' wird rechtlich als ein Zustand oder Merkmal der Immobilie definiert, der dem Mieter das Maß an Genuss verwehrt, das er vernünftigerweise von einer gut instand gehaltenen Immobilie erwarten könnte. Dies ist eine breite Definition, die eine Vielzahl von Problemen abdeckt. Die Verantwortlichkeiten des Vermieters umfassen, aber nicht beschränkt auf:
- Strukturelle Integrität: Sicherstellen, dass das Dach wasserdicht ist, das Fundament fest sitzt, und die Wände und Böden sicher sind.
- Wesentliche Systeme: Instandhaltung und Reparatur der Zentralheizung (CV-ketel), des elektrischen Systems und der Sanitäranlage.
- Außenanlagen: Streichen der Außenfassade des Gebäudes, Instandhaltung der Fensterrahmen und Außentüren sowie Reparaturen an Balkonen oder Kaminen.
- Schädlingsbekämpfung: Behebung ernsthafter Schädlingsbefälle wie Ratten oder Kakerlaken, es sei denn, der Befall wurde eindeutig durch die Nachlässigkeit des Mieters verursacht.
Wenn ein Defekt auftritt, muss der Mieter den Vermieter informieren, der dann verpflichtet ist, ihn innerhalb eines angemessenen Zeitrahmens zu reparieren. Wenn der Vermieter dies nicht tut, hat der Mieter das Recht, rechtliche Schritte zu ergreifen, um die Reparatur durchzusetzen und ggf. eine Mietminderung für den Zeitraum zu verlangen, in dem die Nutzung der Immobilie beeinträchtigt war. Diese Pflicht ist verbindlich; eine Klausel in einem Vertrag, die versucht, die Verantwortung für größere Instandhaltungsarbeiten auf den Mieter abzuwälzen, ist gesetzlich unwirksam.
Das Recht auf ruhiges Wohnen: Ihr Zuhause ist Ihre Burg
Über den physischen Zustand der Immobilie hinaus hat der Vermieter die Pflicht sicherzustellen, dass der Mieter dort friedlich leben kann. Dies ist das Recht auf 'ruhiges Wohnen' (rustig woongenot). Das bedeutet, dass der Vermieter ohne einen legitimen Grund nicht in das Privatleben des Mieters oder die Nutzung des Hauses eingreifen darf. Die häufigste Anwendung dieses Prinzips betrifft den Zugang des Vermieters zur Immobilie.
Ein Vermieter darf Ihr Zuhause nicht ohne Ihre Erlaubnis betreten. Ihr Mietvertrag gewährt Ihnen das ausschließliche Recht, den Raum zu nutzen. Obwohl der Vermieter das Recht hat, die Immobilie zu besichtigen oder Reparaturen durchzuführen, muss er darum bitten, dass Sie Zugang gewähren, und eine für beide Seiten passende Zeit vereinbaren. Unangekündigt zu erscheinen und den Zutritt zu verlangen, ist eine Verletzung Ihrer Privatsphäre und Ihres Rechts auf ruhiges Wohnen. Die einzige Ausnahme von dieser Regel besteht in echten Notfällen, wie bei Feuer oder einer schweren Gasleckage.
Dieses Recht bedeutet auch, dass der Vermieter gegen schwere, anhaltende Belästigungen durch andere Mieter im selben Gebäude vorgehen muss, falls er es besitzt. Wenn Ihr Nachbar eine nachweisliche Belästigung verursacht und ebenfalls vom Vermieter gemietet wird, können Sie verlangen, dass der Vermieter gegen diesen Mieter vorgeht. Der Vermieter kann nicht einfach sagen, dass es nicht sein Problem ist. Diese Pflicht, eine friedliche Wohnumgebung bereitzustellen, ist ein Kernbestandteil ihrer Verpflichtungen und schützt nicht nur den physischen Raum, sondern auch Ihre Fähigkeit, darin zu wohnen, ohne unnötige Störungen.
