Das riskante Geschäft der Vermietung Ihrer Mietwohnung
Untermiete, oder Untervermietung, ist die Praxis eines Mieters (der Hauptmieter), die gesamte oder einen Teil seiner gemieteten Immobilie an eine andere Person (der Untermieter) zu vermieten. Während es pragmatisch erscheinen mag, Mietkosten zu decken, während man reist oder einen zusätzlichen Raum nutzt, existiert es in einem rechtlichen Minenfeld. Die Standardposition im deutschen Recht — und eine Klausel in der überwiegenden Mehrheit der Mietverträge — ist, dass Untermieten ohne ausdrückliche, vorherige und schriftliche Genehmigung des Vermieters verboten ist. Die Fortsetzung ohne diese Genehmigung stellt einen schweren Vertragsverstoß dar, der dem Vermieter Gründe gibt, Räumungsklagen gegen den Hauptmieter einzuleiten. Dadurch wird unerlaubte Untervermietung zu einer der schnellsten Möglichkeiten, wie ein Mieter sein Zuhause verlieren kann.
Die Folgen breiten sich auf den Untermieter aus, dessen rechtliche Stellung oft unsicher ist. Das Recht des Untermieters, in der Immobilie zu wohnen, hängt vollständig von der Gültigkeit des Hauptmietvertrags ab. Wenn der Hauptmieter vertrieben wird, verliert der Untermieter fast immer sein Aufenthaltsrecht. Sie werden oft als Kollateralschaden im Streit zwischen Vermieter und Hauptmieter gesehen, mit wenig Rechtsmitteln und dem unmittelbaren Bedarf, eine neue Wohnung zu finden.
Die Ausnahme: Vermietung eines Zimmers
Es gibt eine größere Ausnahme von dieser Regel, die einigen Schutz bietet. Wenn der Hauptmieter Teil der Immobilie (z. B. ein einzelnes Zimmer) untervermietet und weiterhin seinen Hauptwohnsitz in derselben Immobilie hat, kann der Untermieter Rechte haben. In diesem speziellen Szenario ist der Vermieter oft gesetzlich verpflichtet, das Mietverhältnis mit dem Untermieter fortzusetzen, wenn der Vermieter den Hauptmietvertrag beendet. Dies verhindert, dass Vermieter einen Untermieter einfach durch Beendigung des Hauptmietvertrags herauswerfen. Dieser Schutz gilt jedoch nicht, wenn die Untervermietung die gesamte, eigenständige Immobilie betrifft (z. B. die gesamte Wohnung, während der Hauptmieter anderswo wohnt). Er ist speziell darauf ausgelegt, Untermieter zu schützen, die ein Zuhause mit ihrem ‚Vermieter‘ (dem Hauptmieter) teilen.
Sozialer Wohnungsbau und 'Wohnbetrug'
Das Problem der Untervermietung ist im Sozialwohnungssektor besonders gravierend. Sozialer Wohnungsbau ist eine subventionierte und knappe Ressource, und die Untervermietung einer Sozialwohnung zum Zweck der Gewinnmaximierung gilt als Wohnbetrug. Kommunen prüfen aktiv Meldungen über illegale Untervermietung. Wird dies entdeckt, sieht sich der Hauptmieter nicht nur einer Räumung gegenüber, sondern auch hohen Geldstrafen, die in Tausenden von Euro liegen können. Sie werden außerdem für viele Jahre von der Vergabe von Sozialwohnungen ausgeschlossen. Aus diesem Grund ist der Abschluss eines Untervermietungsvertrags für eine Sozialwohnung für alle Beteiligten außerordentlich riskant.
