Ein äußerst technischer und irrelevanter Begriff für Mieter
Ein 'Unterordnungsvertrag' ist ein komplexes Rechtsinstrument, das für einen gewöhnlichen Wohnmieter in den Niederlanden praktisch keine Relevanz hat. In rechtlichen und finanziellen Begriffen bedeutet Unterordnung, dass die Verbindlichkeiten oder Forderungen einer Partei im Falle eines Zahlungsausfalls hinter den Forderungen einer anderen Partei rangieren. Im Kontext der Immobilienwirtschaft bezieht es sich manchmal auf eine Vereinbarung, bei der der Mieter zustimmt, dass seine Mietrechte 'untergeordnet' den Rechten des Hypothekendarlehensgebers des Vermieters sind. Dies würde bedeuten, dass die Bank den Mietvertrag potenziell kündigen könnte, falls der Vermieter mit seiner Hypothek in Verzug gerät und die Bank Zwangsvollstreckung durchführt. Dieses gesamte Konzept ist auf dem niederländischen Wohnungsmarkt jedoch durch ein starkes zwingendes Rechtsprinzip praktisch irrelevant geworden.
Die Macht von 'Koop breekt geen huur'
Der Schutz des Mieters gegen eine solche Situation ist im niederländischen Zivilgesetzbuch unter dem Grundsatz Koop breekt geen huur verankert, was wörtlich bedeutet: 'Verkauf bricht die Miete nicht'. Dieses zwingende Gesetz besagt, dass, wenn eine gemietete Immobilie verkauft oder auf andere Weise an einen neuen Eigentümer übertragen wird (einschließlich einer Bank nach einer Zwangsvollstreckung), der bestehende Mietvertrag nicht gekündigt wird. Der neue Eigentümer wird automatisch zum neuen Vermieter und ist rechtlich an alle Bestimmungen des ursprünglichen Mietvertrags gebunden. Die Rechte des Mieters sind vollständig geschützt. Dieses Prinzip verhindert, dass ein Vermieter eine Immobilie verkauft, um einen derzeitigen Mieter zu räumen, und sorgt dafür, dass das Zuhause des Mieters auch bei Eigentumswechsel des Gebäudes sicher bleibt. Aufgrund dieses starken Schutzes hat ein Unterordnungsvertrag in einem niederländischen Wohnverhältnis keinen Platz.
