Die große Spaltung: Wer repariert was?
Die Aufteilung der Instandhaltungsverantwortlichkeiten zwischen Vermieter und Mieter ist eine klassische Konfliktquelle, grundlegend getragen vom Prinzip der onderhoudsplicht (Wartungspflicht). Das Gesetz bietet einen klaren, wenn auch manchmal umstrittenen Rahmen: der Vermieter ist verantwortlich für größere Instandhaltung und Behebung signifikanter Mängel, während der Mieter kleinere, alltägliche Wartungsarbeiten übernimmt. Diese Aufteilung ist offiziell im Gesetz detailliert festgelegt, insbesondere im 'Minor Repairs Decree' (Besluit kleine herstellingen), der eine lange Liste davon enthält. Überzuerlegen, ob ein bestimmtes Problem 'groß' oder 'klein' ist, ist eine zeitlose Tradition in niederländischen Mietverhältnissen.
Der Aufgabenbereich des Vermieters: Große Reparaturen und Mängel
In der Regel ist der Vermieter für die strukturelle Integrität und die großen Systeme der Immobilie verantwortlich. Man kann es als die 'Knochen' des Hauses betrachten. Dies umfasst, aber ist nicht beschränkt auf:
- Außenarbeiten: Die Außenfassade streichen, das Dach und die Dachrinnen instand halten und die strukturelle Festigkeit sicherstellen.
- Großsysteme: Reparieren oder Ersetzen der Zentralheizung (
CV-ketel), Sanitär- und Elektroinstallationen.
- Schwere Mängel: Maßnahmen gegen Probleme, die die Nutzung der Wohnung erheblich beeinträchtigen. Dazu gehört ausdrücklich die Bekämpfung von Schädlingsbefall (wie Mäusen oder Ratten), das Beheben schwerer Lecks und das Beheben struktureller Ursachen von Feuchtigkeit und Schimmel. Wenn sich Schimmel aufgrund schlechter Isolierung, aufsteigender Feuchtigkeit oder eines Lecks bildet, ist dessen Entfernung und die Behebung der zugrunde liegenden Ursache die Aufgabe des Vermieters.
Die Last des Mieters: Kleine Reparaturen und Wartung
Die Verantwortung des Mieters deckt die kleinen, kostengünstigen Aufgaben ab, die sich aus dem täglichen Leben ergeben. Der 'Besluit kleine herstellingen' legt Aufgaben fest wie:
- Ersetzen von Glühbirnen und Sicherungen.
- Lose Türknäufe und Türscharniere festziehen.
- Gelegentliches Reinigen und Freimachen von Abflüssen und Dachrinnen, die leicht zugänglich sind.
- Kleine Innenanstriche und Tapezierarbeiten.
- Pflege des Gartens, falls vorhanden.
Das Leitprinzip ist, dass eine Reparatur, die billig und einfach ohne Fachwissen zu bewerkstelligen ist, wahrscheinlich die Aufgabe des Mieters ist.
Wenn der Vermieter nicht handelt
Wenn ein Vermieter sich weigert, einen schweren Mangel zu beheben, ist ein Mieter nicht machtlos. Der erste Schritt ist immer, den Vermieter formal schriftlich zu benachrichtigen und eine angemessene Frist zu setzen. Falls er immer noch nicht handelt, kann der Mieter Eskalation vornehmen. Für Mieter im regulierten Sektor ist das stärkste Werkzeug der Gang zu einem Huurcommissie (Housing Tribunal). Die Huurcommissie kann die Immobilie prüfen und, falls sie zustimmt, dass der Defekt ernst ist, entscheiden, die Miete rechtlich zu senken—manchmal um bis zu 60%—bis der Vermieter das Problem behoben hat. Dies schafft einen starken finanziellen Anreiz für den Vermieter, seiner onderhoudsplicht nachzukommen.
