Der Goldstandard der Vermietung
Der langfristige oder unbefristete Mietvertrag (contract voor onbepaalde tijd) repräsentiert den Goldstandard der Wohnsicherheit für Mieter in den Niederlanden. Es ist ein Mietvertrag mit einem Startdatum, aber ohne vorbestimmtes Enddatum. Diese einfache Weglassung eines Enddatums transformiert die gesamte Rechtsnatur des Mietverhältnisses. Ein Mieter mit einem unbefristeten Vertrag kann nicht nach Belieben aufgefordert werden, zu gehen, oder weil der Vermieter einen höher zahlenden Mieter gefunden hat. Der Vermieter kann das Mietverhältnis nur durch eine gerichtliche Anordnung eines Richters kündigen, und nur aus einer sehr begrenzten und abschließenden Liste gesetzlich definierter Gründe, wie z. B. erheblichen Mietrückständen, erheblicher Belästigung oder dem Bedarf der Unterkunft für dringende persönliche Nutzung (mit einer sehr hohen Beweislast). Dieser Schutz ist der Grundpfeiler des niederländischen Mietrechts und soll den Bewohnern Stabilität und Sicherheit in ihrem Zuhause bieten.
Für den Mieter bietet dieser Vertrag eine einzigartige Kombination aus langfristiger Sicherheit und kurzfristiger Flexibilität. Während der Vermieter an den Vertrag gebunden ist, ist der Mieter es nicht. Ein Mieter in einem unbefristeten Mietvertrag kann den Vertrag jederzeit aus beliebigen Gründen kündigen, indem er die gesetzlich vorgeschriebene Kündigungsfrist einhält, die in der Regel ein kompletter Kalendermonat beträgt. Das bedeutet, wenn Sie umziehen möchten, sind Sie nicht jahrelang gefangen; Sie können einfach die Kündigung aussprechen und gehen. Diese Asymmetrie ist beabsichtigt; das Gesetz erkennt das zugrunde liegende Machtungleichgewicht zwischen Vermieter und Mieter an und bietet der Partei, die es am meisten braucht, Sicherheit.
Wie ein unbefristeter Mietvertrag funktioniert 'Monat-zu-Monat'
Der Begriff 'Monat-zu-Monat-Mietvertrag' ist in den Niederlanden keine formale rechtliche Kategorie wie 'befristet' oder 'unbefristet'. Stattdessen ist 'Monat-zu-Monat' die beste Beschreibung dafür, wie ein unbefristeter Mietvertrag aus der Perspektive des Mieters bezüglich der Kündigung funktioniert. Nachdem eine anfängliche Mindestlaufzeit vergangen ist (einige unbefristete Verträge legen eine Mindestlaufzeit von beispielsweise 12 Monaten fest), läuft der Vertrag für den Mieter effektiv monatlich weiter. Sie können jeden Monat entscheiden, ob Sie das Mietverhältnis im nächsten Monat fortsetzen möchten.
Ihre Kündigungsfrist ist an die Häufigkeit der Mietzahlung gebunden. Da die Miete fast immer monatlich gezahlt wird, beträgt Ihre Kündigungsfrist einen Monat. Es ist wichtig zu beachten, dass dies in der Regel ein voller Kalendermonat ist. Das bedeutet, wenn Sie Ihre Kündigung am 10. Mai geben, endet der Vertrag normalerweise am 30. Juni, nicht am 10. Juni. Sie müssen die Miete für die gesamte Kündigungsfrist zahlen. Diese monatliche Flexibilität für den Mieter, gepaart mit der nahezu vollständigen Sicherheit vor Räumung durch den Vermieter, macht den unbefristeten Vertrag bei Mietern so begehrt.
Die bedrohte Spezies des freien Marktes
Wenn unbefristete Verträge so gut für Mieter sind, warum sind sie dann so schwer zu finden? Im regulierten (sozialen) Sektor sind unbefristete Verträge immer noch Standard. Im privaten freien Sektor sind sie jedoch zu einer gefährdeten Spezies geworden. Vermieter und Immobilieninvestoren sind Unternehmen, und ihr primäres Ziel ist es, ihre Rendite zu maximieren. Der unbefristete Vertrag, mit seinen starken Mieterschutz und der Unfähigkeit des Vermieters, die Miete leicht auf Marktpreise zu erhöhen, ist ein erhebliches Hindernis für dieses Ziel.
Die Einführung des zwei Jahre laufenden befristeten Vertrags im Jahr 2016 gab Vermietern ein mächtiges Instrument, um unbefristete Mietverträge zu umgehen. Sie können eine Immobilie nun zwei Jahre lang vermieten und dann eine schuldlose Gelegenheit haben, das Mietverhältnis zu beenden und einen neuen Mieter zu einem höheren Preis zu finden. Infolgedessen werden sehr wenige private Vermieter bereitwillig einen unbefristeten Vertrag von Anfang an anbieten. Der häufigste Weg, wie ein Mieter heute einen unbefristeten Vertrag erhält, besteht nicht darin, angeboten zu werden, sondern indem er durch einen administrativen Fehler des Vermieters zufällig einen erhält. Wenn ein Vermieter die ordnungsgemäße schriftliche Kündigung für einen befristeten Mietvertrag nicht vorlegt, verwandelt sich gesetzlich automatisch in einen unbefristeten. Dieser passive, zufällige Weg ist ironischerweise zum primären Pfad zu langfristiger Wohnsicherheit für viele Mieter im freien Markt geworden.
