Das endgültige Urteil
Das opleveringsrapport, oder Übergabeprotokoll, bildet das Gegenstück zum anfänglichen inspectierapport. Es wird während der abschließenden Inspektion (eindinspectie) erstellt, wenn der Mieter die Schlüssel zurückgibt und die Wohnung offiziell räumt. Der Zweck dieser Prüfung ist es, den aktuellen Zustand der Immobilie mit dem Zustand zu vergleichen, der im anfänglichen Check-in-Bericht dokumentiert wurde. Dieser direkte Vergleich bildet die Grundlage dafür zu beurteilen, ob der Mieter seine primäre Verpflichtung erfüllt hat: die Immobilie in dem Zustand zurückzugeben, in dem er sie erhalten hat, wobei das, was das Gesetz vage als 'normal wear and tear' (normale slijtage) bezeichnet, berücksichtigt wird. Das opleveringsrapport listet sorgfältig alle Veränderungen, Schäden oder Diskrepanzen auf, die während dieses abschließenden Rundgangs festgestellt wurden. Es ist das wichtigste Beweismittel, das verwendet wird, um Abzüge von der Kaution zu rechtfertigen.
Idealerweise wird die abschließende Inspektion mit dem Vermieter (oder dem Makler) und dem ausscheidenden Mieter gemeinsam durchgeführt. Dies ermöglicht eine sofortige Diskussion und Klärung. Wenn der Vermieter auf einen 'Schaden' hinweist, von dem der Mieter glaubt, dass er normale Abnutzung ist, kann dies vor Ort diskutiert werden. Zum Beispiel würden ein paar Kratzer an einer Wand nach einer zweijährigen Mietdauer wahrscheinlich als Abnutzung angesehen, während ein großes Loch in der Wand nicht. Das opleveringsrapport sollte von beiden Parteien unterschrieben werden, aber ein Mieter sollte niemals einen Bericht unterschreiben, mit dem er nicht einverstanden ist. Falls es zu einem Streit kommt, kann der Mieter eigene Kommentare zum Bericht vor dem Unterschreiben hinzufügen oder ganz ablehnen und seine Einwände in einer Folge-E-Mail dokumentieren. Das Unterschreiben eines Berichts, der unbegründete 'Schäden' auflistet, kann als Geständnis gedeutet werden, was es deutlich schwieriger macht, Kautionsabzüge später anzufechten.
Der zweistufige Abnahmeprozess
Das niederländische Mietrecht fördert einen zweistufigen Übergabeprozess, um Überraschungen zu vermeiden und dem Mieter eine faire Chance zu geben, Wiedergutmachung zu leisten. Die erste Stufe ist die Vorinspektion (voorinspectie), die eine Woche bis zwei vor dem endgültigen Umzugstermin stattfinden sollte. Während dieses Rundgangs weist der Vermieter auf alles hin, was repariert, gereinigt oder für akzeptabel gehalten werden muss. Er muss dem Mieter eine schriftliche Liste dieser Punkte vorlegen. Dadurch hat der Mieter die Möglichkeit, die Reparaturen selbst durchzuführen, was fast immer kostengünstiger ist, als den Vermieter Auftragnehmer zu beauftragen und die erhöhten Kosten von der Kaution abzuziehen. Diese Vorinspektion ist das Recht des Mieters; ein Vermieter, der diesen Schritt überspringt und den Mieter mit einer langen Liste teurer Probleme bei der Endinspektion überrascht, handelt in böswilliger Absicht und wird eine schwächere Rechtsposition haben.
Die zweite Stufe ist die abschließende Inspektion (eindinspectie), die am letzten Tag des Mietverhältnisses stattfindet. In diesem Moment wird das opleveringsrapport formell erstellt. Der Vermieter prüft, ob die Punkte aus der Vorinspektion gelöst wurden. Neue Probleme können in der Regel nicht hinzugefügt werden, es sei denn, sie waren zuvor verborgen (z. B. hinter einem großen Schrank, der sich inzwischen bewegt hat). Zu diesem Zeitpunkt sollte die Immobilie leer, sauber und bereit für den nächsten Bewohner sein. Die Messwerte werden erneut erfasst, und die Schlüssel werden übergeben. Das finale, unterzeichnete opleveringsrapport wird dann zur Grundlage für die Abrechnung der Kaution. Wenn der Vermieter keine ordnungsgemäße, verglichende Inspektion durchführt und keinen detaillierten Bericht erstellt, ist sein Anspruch auf einen Teil der Kaution für Schäden rechtlich sehr schwach.
