Die grundlegende Instandhaltungsaufteilung
'Groot Onderhoud': Die Domäne des Vermieters
Das niederländische Mietrecht unterscheidet sehr deutlich zwischen zwei Arten der Instandhaltung, und diese Aufteilung ist Quelle vieler Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern. Der Vermieter ist ausschließlich und vollständig verantwortlich für das 'major maintenance' (groot onderhoud). Diese Kategorie umfasst alle wesentlichen strukturellen und fundamentalen Aspekte der Immobilie. Man kann es so sehen: Wenn es sich um einen Hauptteil des Gebäudes handelt, ist es fast sicher das Problem des Vermieters. Dazu gehören, aber nicht darauf beschränkt, das Dach, Fundamente, Außenwände und Malerarbeiten, Fensterrahmen, das Zentralheizungssystem (CV-ketel), Sanitär- und Elektriksysteme sowie gemeinschaftliche Bereiche wie Treppenhäuser und Aufzüge. Ein Vermieter kann die Kosten oder Verantwortung für diese Punkte rechtlich nicht über den Mietvertrag auf den Mieter übertragen. Jede Klausel, die dies versucht, ist ungültig. Der Vermieter ist nicht nur dafür verantwortlich, diese Reparaturen zu bezahlen, sondern auch dafür zu sorgen und zu beaufsichtigen, dass sie zeitnah durchgeführt werden.
'Klein Onderhoud': Die To-Do-Liste des Mieters
Auf der anderen Seite der Aufteilung steht 'klein en dagelijks onderhoud' (klein en dagelijks onderhoud). Das ist die Verantwortung des Mieters. Die Regierung stellt eine detaillierte Liste bereit, was dazu gehört, aber das allgemeine Prinzip ist, dass es sich um kleine, kostengünstige Aufgaben handelt, die sich aus dem Wohnen in der Immobilie ergeben. Beispiele umfassen das Ersetzen von Glühbirnen, das Festziehen eines losen Türknaufs, das Reinigen von Abflüssen und Dachrinnen, um Verstopfungen zu verhindern, und kleinere Innenanstricharbeiten. Ein wichtiger Unterschied besteht zwischen Reparatur und Austausch. Zum Beispiel das Entlüften der Heizkörper ist die Aufgabe des Mieters, aber wenn der gesamte Zentralheizkessel ausfällt, ist der Austausch Sache des Vermieters. Diese Aufteilung führt oft zu Auseinandersetzungen in einer Grauzone. Ist ein undichter Wasserhahn eine kleine Reparatur (Mieter ersetzt eine Dichtung) oder ein Zeichen eines größeren Sanitärproblems (Vermieterproblem)? Die Standardantwort sollte immer darin bestehen, den Vermieter schriftlich über jeden Defekt zu informieren; dies lastet die Verantwortung darauf, die Situation zu bewerten und zu handeln, falls sie in seinen Verantwortungsbereich fällt.
Forcing a Landlord's Hand
Ein häufiges und frustrierendes Szenario ist, wenn ein Vermieter seine Pflicht zur Durchführung struktureller Reparaturen vernachlässigt und den Mieter mit ernsthaften Problemen wie einem undichten Dach oder einer fehlerhaften Heizung im Winter zurücklässt. Mieter sind in dieser Situation nicht machtlos. Der erste Schritt besteht darin, den Vermieter formell schriftlich über den Defekt zu informieren (ein eingeschriebener Brief oder eine E-Mail ist als Nachweis am besten geeignet) und ihm eine angemessene Frist zur Behebung zu setzen. Wenn der Vermieter nicht handelt, hat der Mieter mehrere Optionen. Für Immobilien im regulierten (sozialen) Sektor können sie ein Verfahren bei der Huurcommissie (Rent Tribunal) einleiten, die den Vermieter zur Durchführung der Reparatur anweisen kann und dem Mieter eine erhebliche, vorübergehende Mietminderung gewährt, bis die Reparatur abgeschlossen ist. Für Immobilien im freien Sektor kann der Mieter vor Gericht ziehen, um dasselbe Ergebnis zu erzielen. In eiligen Fällen kann dem Mieter gestattet sein, einen eigenen Fachbetrieb zu beauftragen und die Kosten von der Miete abzuziehen, aber dies ist ein riskanter rechtlicher Schritt, der nur nach Rechtsberatung unternommen werden sollte.
