Bleiben über den vertraglich vereinbarten Endtermin hinaus: Eine Hochrisikosituation
'Holding over' ist ein Begriff für eine Situation, in der ein Mieter nach dem offiziellen Enddatum seines Mietvertrags weiterhin im Mietobjekt im Besitz bleibt. Im niederländischen Rechtskontext hat diese Handlung—oder vielmehr die Reaktion des Vermieters darauf—tiefgreifende und oft unbeabsichtigte Folgen. Es ist kein einfaches Thema des Hausfriedensbruchs; es kann einen rechtlichen Mechanismus auslösen, der als stillschweigende Verlängerung (stilzwijgende verlenging) bekannt ist, der die Natur des Mietverhältnisses erheblich verändern kann. Dies ist insbesondere bei befristeten Verträgen von entscheidender Bedeutung, wobei ein kleiner administrativer Fehler des Vermieters dazu führen kann, dass der Mieter vollen, unbefristeten Mietschutz erhält.
Der entscheidende Fall: Das Ende eines befristeten Mietvertrags
Die wichtigste Anwendung dieses Konzepts bezieht sich auf den befristeten Mietvertrag (tijdelijke huurovereenkomst). Seit 2016 erlaubt niederländisches Recht zeitlich befristete Mietverträge (bis zu maximal zwei Jahren für eigenständige Immobilien). Diese Verträge bieten Vermietern mehr Flexibilität, da sie automatisch zum vereinbarten Datum enden, vorausgesetzt der Vermieter folgt einem strengen Benachrichtigungsverfahren. Das Gesetz schreibt vor, dass der Vermieter dem Mieter eine schriftliche Mitteilung über das Beenden des Mietverhältnisses zukommen lässt. Diese Mitteilung muss nicht früher als drei Monate und nicht später als einen Monat vor dem Enddatum des Vertrags erfolgen. Diese Mitteilung ist keine Kündigung; sie ist lediglich eine rechtsverbindliche Erinnerung daran, dass der befristete Vertrag tatsächlich endet.
Die 'stilzwijgende verlenging' Falle (für Vermieter)
Die Folgen, wenn der Vermieter diese strikte Benachrichtigungsregel nicht einhält, sind schwerwiegend. Wenn der Vermieter:
- Die schriftliche Mitteilung vollständig vergisst, ODER
- Die Mitteilung zu früh sendet (z. B. vier Monate vor dem Enddatum), ODER
- Die Mitteilung zu spät sendet (z. B. zwei Wochen vor dem Enddatum)
...und der Mieter einfach im Objekt verbleibt ('holds over') nach dem Enddatum, greift das Gesetz ein. Der befristete Vertrag wird dann automatisch, durch Anwendung des Gesetzes, in einen unbefristeten Vertrag (contract voor onbepaalde tijd) umgewandelt. Das ist der heilige Gral für Mieter, da es ihnen vollen, robusten Mietschutz gewährt und sie sehr schwer zu räumen sind. Die Untätigkeit des Vermieters wird als stillschweigendes Einverständnis mit der Fortsetzung des Mietverhältnisses interpretiert, jedoch auf unbestimmte Zeit. Dies ist eine der größten rechtlichen Fallstricke für unerfahrene Vermieter.
Eine riskante Strategie für Mieter
Aus der Perspektive des Mieters mag die Aussicht, durch einen Fehler des Vermieters einen unbefristeten Vertrag zu erhalten, verlockend wirken, doch es ist eine riskante und unsichere Strategie. Ein Mieter kann nicht sicher sein, ob die Stille des Vermieters ein Versehen ist oder ob eine Kündigungsschreiben einfach verspätet eingeht. Wenn der Vermieter das Schreiben korrekt zustellt, hat der Mieter kein Recht, zu bleiben. Das Verbleiben in der Immobilie nach dem Enddatum würde eine rechtswidrige Besetzung darstellen, und der Vermieter könnte Räumungsklagen einleiten. Daher sollte ein Mieter mit einem befristeten Vertrag immer damit rechnen, dass das Mietverhältnis endet, und sich nicht auf die Hoffnung eines Verfahrensfehlers des Vermieters verlassen.
