Die branchenübliche Standardvorlage
Der Modellvertrag ROZ ist eine Muster-Mietvereinbarung, die von der Raad voor Onroerende Zaken (Immobilienrat der Niederlande) erstellt wurde, einer führenden Branchenvereinigung für Immobilienprofis. Dies ist kein offizielles Regierungsdokument, sondern eine Vorlage, die von und für die Immobilienbranche entwickelt wurde. Aufgrund ihrer umfassenden Ausgestaltung und der rechtlichen Rückendeckung einer großen Branchenorganisation hat sie sich zur de-facto Standardvorlage entwickelt, die von der überwiegenden Mehrheit der Immobilienmakler, Verwalter und professionellen Vermieter im ganzen Land verwendet wird. Wenn Sie eine Immobilie durch einen Makler mieten, ist es sehr wahrscheinlich, dass Ihnen ein Vertrag vorgelegt wird, der auf dem ROZ-Modell basiert.
Die Vorlage ist darauf ausgelegt, alle gängigen Aspekte eines Mietverhältnisses abzudecken, von der Mietzahlung und der Kaution bis zu Instandhaltungsverpflichtungen und Hausordnung. Sie wird regelmäßig aktualisiert, um Änderungen im Gesetzes- und Rechtsbereich widerzuspiegeln. Für Makler ist die Verwendung des ROZ-Modells ein Weg, die rechtliche Konformität sicherzustellen und mit einem vertrauten, standardisierten Dokument zu arbeiten. Es ist jedoch entscheidend für Mieter zu verstehen, dass dieser Vertrag, obwohl er umfassend ist, von einer Organisation entworfen wurde, die die Interessen von Eigentümern und Immobilienprofis vertritt.
Die Vermieterbevorzugung
Während der ROZ-Modellvertrag unbedingt die obligatorischen Bestimmungen des niederländischen Mietrechts einhält, neigen seine Ermessen Klauseln und die allgemeine Formulierung oft zugunsten des Vermieters. Die Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die dem Vertrag beigefügt sind, sind umfangreich und detailliert und können Klauseln enthalten, die den Mieter stärker einschränken, als das Gesetz zwingend verlangt, zum Beispiel hinsichtlich kosmetischer Änderungen an der Wohnung oder der Haltung von Haustieren. Ein häufiger Streitpunkt ist die Aufnahme einer hohen, indexbasierenden Strafe für jeden Tag, an dem die Miete zu spät ist, was strenger sein kann als der gesetzliche Zinssatz. Ein weiterer Punkt ist die strikte Definition der Instandhaltungspflichten des Mieters.
Während viele dieser pro-Vermieter-Klauseln vor Gericht angefochten werden können, wenn sie als 'unzumutbar belastend' erachtet werden, liegt die Beweislast dafür beim Mieter. Ein potenzieller Mieter sollte niemals davon ausgehen, dass der Vertrag, nur weil er ein 'Standardmodell' ist, grundsätzlich fair oder ausgewogen ist. Während ein typischer Mieter auf dem aktuellen wettbewerbsintensiven Markt nur geringe Verhandlungsmacht hat, signifikante Änderungen am ROZ-Template zu verlangen, ist es absolut unerlässlich, jede Klausel sorgfältig zu lesen, insbesondere die angefügten Allgemeinen Bedingungen. Achten Sie besonders auf die Klauseln zur anfänglichen festen Laufzeit, zur Diplomatischen Klausel (falls zutreffend) und etwaige Strafen. Das Verständnis der pro-Vermieter-Neigung des ROZ-Modells ermöglicht es Ihnen, den Vertrag mit klarem Blick auf Ihre Rechte und Pflichten zu unterzeichnen.
