Vorprogrammierte Mieterhöhungen
Ein gestaffelter Mietvertrag, im Niederländischen bekannt als staffelhuur (wörtlich 'gestaffelte Miete'), ist ein Mietvertrag, bei dem die Miethöhe nicht über die Vertragsdauer festgelegt ist, sondern sich zu vorher festgelegten Terminen um vorher festgelegte Beträge ändert. Dies unterscheidet sich von einer üblichen Indexierungsklausel, bei der der Prozentsatz der jährlichen Erhöhung im Voraus unbekannt ist, da er von der zukünftigen Inflation abhängt. Beim staffelhuur werden die genauen zukünftigen Mietbeträge direkt in den Vertrag geschrieben. Zum Beispiel könnte im Mietvertrag stehen: Die Miete beträgt in den ersten 12 Monaten 1.500 € pro Monat, in den folgenden 12 Monaten 1.650 € pro Monat und danach 1.800 € pro Monat. Obwohl dies Sicherheit bietet, ist es eine sehr ungewöhnliche Vertragsform für Wohnimmobilien in den Niederlanden und ist mit rechtlichen Komplikationen und potenziellen Fallstricken für Mieter behaftet.
Die Step-up-Mietvereinbarung (Staffelhuur)
Die häufigste Form eines gestaffelten Mietvertrags ist der Step-up-Mietvertrag, bei dem die Miete im Laufe der Zeit gestaffelt erhöht wird. Vermieter nutzen dieses Modell gelegentlich, um Mieter mit einer niedrigeren, attraktiveren Anfangsmiete zu gewinnen, in der Erwartung, dass sie später automatisch auf ein höheres Niveau ansteigt. Dadurch kann eine Immobilie über mittlere Sicht als erschwinglicher erscheinen, als sie tatsächlich ist. Mieter müssen die durchschnittliche Miete über den gesamten Zeitraum berechnen, um die tatsächlichen Kosten zu verstehen. Diese Verträge unterscheiden sich stark von Werbeangeboten, z. B. "erst Monat kostenlos", da die gestaffelte Mietstruktur ein permanentes Merkmal der Preisgestaltung des Mietvertrags ist.
Rechtslage und sektorale Unterschiede
- Regulierter (Sozial-)Sektor: In diesem Sektor sind gestaffelte Mietklauseln streng illegal. Die Höchstmiete wird durch das Punktesystem (
woningwaarderingsstelsel) festgelegt, und die Miete kann nur einmal pro Jahr gemäß dem gesetzlich vorgeschriebenen Höchstsatz erhöht werden. Jede Klausel, die einen anderen Erhöhungsplan vorgibt, ist null und nichtig.
- Freier Sektor: Im freien Sektor ist
staffelhuur theoretisch zulässig, muss jedoch weiterhin mit grundlegenden Mietgesetzen übereinstimmen. Am wichtigsten ist, dass die Miete nur einmal alle 12 Monate erhöht werden darf. Daher müssen die 'Schritte' im Vertrag mindestens 12 Monate auseinanderliegen. Darüber hinaus ersetzt die vorab vereinbarte 'Schritt'-Erhöhung die standardmäßige Indexierungserhöhung für dieses Jahr; ein Vermieter kann beides nicht anwenden. Ein Schritt-auf von €1.500 auf €1.650 ist nicht zulässig und zusätzlich eine inflationsbasierte Erhöhung darüber.
Aufgrund ihrer Seltenheit und der rechtlichen Komplexität sollte jeder Mieter, dem ein gestaffelter Mietvertrag vorgelegt wird, diesen vor der Unterzeichnung von einer juristischen Beratungsstelle bzw. dem Mieterbund prüfen lassen.
Die theoretische Step-Down-Mietvereinbarung
Obwohl ein Mietvertrag, bei dem die Miete im Laufe der Zeit sinkt, theoretisch möglich ist, existiert er auf dem niederländischen Wohnungsmarkt praktisch nicht. Es gibt keinen praktischen Anreiz für einen Vermieter, eine solche Struktur anzubieten, und er bleibt ein Konzept, das in juristischen Lehrbüchern statt in realen Mietverträgen beschränkt ist.
