Ein seltenes und riskantes Modell: 'Staffelhuur'
Ein 'staffelcontract' oder 'staffelhuur' wird in den Niederlanden als eine Mietvereinbarung bezeichnet, bei der die Miete zu bestimmten zukünftigen Terminen um festgelegte Beträge erhöht wird. Zum Beispiel könnte im Vertrag stehen, dass die Miete im ersten Jahr 1.500 € beträgt, im zweiten Jahr automatisch auf 1.550 € steigt und im dritten Jahr auf 1.600 €.
Dies unterscheidet sich grundlegend von einer indexierten Miete, da die Erhöhungen feste absolute Beträge sind, nicht Prozentsätze, die an die Inflation gebunden sind. Diese Art von Mietstruktur ist für Wohnimmobilien in den Niederlanden äußerst ungewöhnlich und wird von Rechtsexperten und der Huurcommissie (Mietgericht) in der Regel skeptisch betrachtet.
Rechtliche Prüfung und Probleme
Staffelmietverträge sind aus mehreren Gründen rechtlich problematisch. 1. Konflikt mit der Mietpreisbremse: Im regulierten (sozialen) Sektor ist ein solcher Vertrag illegal, wenn eine der vorher festgelegten 'steps' ('staffels') dazu führt, dass die Miete die zum damaligen Zeitpunkt zulässige maximale Miete ('maximale huurprijs') überschreitet. 2. Mangel an Transparenz: Er trennt die Miete von tatsächlichen wirtschaftlichen Bedingungen wie der Inflation. Ein Mieter könnte in einem Jahr, in dem die Inflation Null oder negativ ist, einer großen festen Erhöhung festgelegt werden. 3. Potenzial für Unverhältnismäßigkeit: Im freien Sektor ist dies zwar nicht ausdrücklich verboten, könnte aber als 'onredelijk beding' (unangemessene Klausel) in einem Vertrag angefochten werden, insbesondere wenn die Stufen groß sind. Die übliche, rechtlich sicherere und allgemein akzeptierte Methode zur Mieterhöhung ist die jährliche Indexierung basierend auf dem Verbraucherpreisindex (VPI).
Eine rote Fahne für Mieter
Angesichts der rechtlichen Komplexität und des Potenzials für Ungerechtigkeit sollte ein Mieter, dem ein gestaffelter Mietvertrag angeboten wird, äußerst vorsichtig sein. Es handelt sich um einen nicht-standardmäßigen Vertrag, der von den anerkannten Normen des niederländischen Mietmarkts abweicht. Es ist dringend ratsam, jeden 'staffelcontract' von einem auf Mietrecht spezialisierten Anwalt oder dem 'Juridisch Loket' vor der Unterzeichnung prüfen zu lassen. Der standardisierte, nach dem CPI angepasste Mietvertrag bietet dem Mieter deutlich mehr Vorhersehbarkeit und Schutz.
