Die vorhersehbare Preiserhöhung
Eine Staffelmietklausel, die in niederländischen Verträgen oft als staffelhuur bezeichnet wird (staffelierte Miete), ist eine Bestimmung, die im Voraus festgelegte Mieterhöhungen an bestimmten zukünftigen Terminen vorsieht. Dies unterscheidet sich von der standardmäßigen jährlichen Indexierung (indexeringsclausule), die die Miete typischerweise an die offizielle Inflationsrate anpasst. Eine Staffelmietklausel ist eine feste, vorher vereinbarte Sprung in der Miete. Zum Beispiel könnte in einem Dreijahresvertrag festgelegt sein, dass die Miete im ersten Jahr 1.500 € beträgt, im zweiten Jahr auf 1.600 € "ansteigt" und im dritten Jahr erneut auf 1.700 € erhöht wird. Das zentrale Merkmal ist, dass Beträge und Termine von Anfang an ausdrücklich im Vertrag festgelegt sind.
Während sie in der gewerblichen Immobilienwirtschaft häufiger vorkommen, werden solche Klauseln auch im freien Mietmarkt (vrije sector) verwendet. Vermieter nutzen sie, um über die Laufzeit des Mietverhältnisses eine garantierte Rendite zu erzielen, oft indem sie mit einer zunächst etwas attraktiveren Anfangsmiete beginnen, um einen Mieter anzulocken, mit der Absicht, dies durch die anschließenden, garantierten Erhöhungen auszugleichen. Für einen Mieter bietet diese Klausel Gewissheit über künftige Wohnkosten, aber sie kann ihn auch in erhebliche Mieterhöhungen verstricken, die sowohl die Inflation als auch das persönliche Einkommenswachstum übersteigen können. Es ist ein zweischneidiges Schwert: Es bietet Vorhersehbarkeit, aber diese Vorhersage könnte ungünstig sein.
Die rechtlichen Fallstricke und Prüfung durch Mieter 🕵️
Die Rechtmäßigkeit von Staffelungsmietklauseln im freien Sektor kann ein Graubereich sein und ist umstritten. Ein Vertrag kann nicht gleichzeitig eine Staffelungsmietklausel (staffelhuur) und eine separate jährliche Inflationsindexierungsklausel enthalten, wenn sie im selben Zeitraum gelten. Dies gilt als unwirtschaftliche Vertragsbestimmung (onredelijk beding), weil es dem Vermieter erlaubt, die Miete innerhalb eines Jahres zweimal zu erhöhen. Wenn ein Vertrag beides enthält, wird ein Gericht in der Regel die Staffelmietklausel für ungültig erklären und nur die standardinflationsbasierte Anpassung bestehen lassen. Viele Vermieter und Makler sind sich dessen entweder nicht bewusst oder hoffen, dass der Mieter es nicht bemerkt, daher ist es entscheidend, den Abschnitt zur Mietanpassung in Ihrem Vertrag mit äußerster Sorgfalt zu lesen.
Bevor Sie einen Mietvertrag mit einer Staffelungsmiete unterschreiben, muss der Mieter rechnen. Berechnen Sie die Gesamtmiete, die Sie über die gesamte Vertragslaufzeit zahlen werden. Verbirgt die attraktive Anfangsmiete möglicherweise eine äußerst hohe durchschnittliche Miete? Vergleichen Sie die vorab vereinbarten Erhöhungen mit der voraussichtlichen Inflationsrate. Eine jährliche Erhöhung von 5-10% ist deutlich höher als eine typische Inflationsanpassung und sollte mit äußerster Skepsis betrachtet werden. Sie setzen im Wesentlichen darauf, dass Ihr Einkommen schnell genug wächst, um diese geplanten Erhöhungen zu verkraften. In einem Markt mit hoher Mieterfluktuation kann ein Vermieter diese Klausel verwenden, in der Erkenntnis, dass der Mieter wahrscheinlich nach dem ersten oder zweiten Schritt auszieht, wodurch er die Immobilie zum neu festgelegten höheren Mietpreis erneut anbieten kann.
Staffelungen vs. Standardindexierung
Es ist wichtig, eine staffelhuur-Klausel nicht mit der standardmäßigen jährlichen indexeringsclausule zu verwechseln. Der Großteil der Verträge im freien Sektor in den Niederlanden enthält eine Indexierungsklausel. Dies ermöglicht dem Vermieter, die Miete alle 12 Monate um einen Prozentsatz zu erhöhen, der üblicherweise an den Verbraucherpreisindex (VPI) gekoppelt ist, wie vom Statistics Netherlands (CBS) veröffentlicht. Manchmal erlaubt die Klausel CPI + eine kleine feste Marge (z. B. CPI + 1%). Dies ist eine variable Erhöhung, die die breitere Wirtschaft widerspiegelt. Eine Staffelungsmiete ist dagegen eine feste, absolute Erhöhung, die keinen Bezug zur Inflation hat. Während beide zu einer höheren Miete führen, ist die Staffelung eine im Voraus festgelegte Sprunghöhe, während die Indexierung eine organischere Anpassung darstellt. Klären Sie stets, welche Art von Erhöhungsmechanismus in Ihrem Vertrag vorgesehen ist. Wenn Sie beides sehen, suchen Sie umgehend rechtliche Beratung.
