Die Bedeutung einer lückenlosen Belegführung
Die Sicherheitskaution, oder borg, ist eine der häufigsten Quellen von Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern am Ende eines Mietverhältnisses. Vermieter können versuchen, ungerechte oder überhöhte Abzüge wegen angeblicher Schäden vorzunehmen, während Mieter sich ungerecht belastet fühlen könnten. Der Schlüssel zur Verhinderung und zum Gewinnen dieser Streitigkeiten ist sorgfältige Dokumentation. Eine solide Belegführung schützt beide Parteien, ist jedoch insbesondere für den Mieter von entscheidender Bedeutung, der in einer schwächeren Position ist. Unklare mündliche Vereinbarungen sind wertlos. Jedes Detail der Sicherheitskaution, von der gezahlten Summe bis zur endgültigen Abrechnung, muss schriftlich dokumentiert werden.
Wichtige Dokumente zum Schutz des Mieters
Ein Mieter sollte sicherstellen, dass er drei zentrale Unterlagen hat: 1. Der Mietvertrag (Huurcontract): Dies ist das grundlegende Dokument. Es muss den genauen Betrag der Sicherheitskaution eindeutig angeben. Unter dem Wet goed verhuurderschap (Good Landlordship Act) ist die Kaution bei neuen Verträgen gesetzlich auf maximal das Zweifache der Grundmiete begrenzt. 2. Der Check-in-Bericht (Opnamestaat oder Inspectierapport): Dies ist das kritischste Dokument zum Schutz der Kaution. Es handelt sich um einen detaillierten Bericht, der zu Beginn des Mietverhältnisses erstellt wird und den Zustand der Immobilie Raum für Raum beschreibt. Er sollte vorhandene Schäden, Abnutzungen oder Mängel auflisten. Der Bericht muss von umfangreichen, datierten Fotos oder einem Video begleitet sein. Sowohl der Mieter als auch der Vermieter müssen diesen Bericht unterschreiben. Ohne einen unterschriebenen Check-in-Bericht geht das Gesetz davon aus, dass die Immobilie bei Ihrem Einzug in gutem Zustand war; die Beweislast für eventuelle neue Schäden liegt jedoch stark beim Vermieter, was dem Mieter eine stärkere rechtliche Position verschafft. 3. Die Endabrechnung (Eindafrekening): Wenn der Vermieter von der Kaution abbucht, darf er das Geld nicht einfach behalten. Er muss dem Mieter eine detaillierte, positionsweise Kostenaufstellung vorlegen, versehen mit Kopien von Rechnungen für Reparaturen oder Reinigungsdienste, die durchgeführt wurden. Eine einfache Behauptung wie '€200 für Streichen' ohne Rechnung ist rechtlich nicht ausreichend.
Neue Gesetze und Rechte der Mieter
Das Wet goed verhuurderschap hat die Rechte der Mieter in Bezug auf die Sicherheitskaution deutlich gestärkt. Für Verträge, die nach dem 1. Juli 2023 abgeschlossen wurden, ist der Vermieter gesetzlich verpflichtet, die Kaution innerhalb von 14 Tagen nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzuzahlen, sofern keine Schäden oder Streitigkeiten vorliegen. Wenn der Vermieter Abzüge vornimmt, muss er eine vollständige, detaillierte Begründung liefern und den verbleibenden Betrag innerhalb von 30 Tagen erstatten. Dieses Gesetz zielt darauf ab, Vermieter daran zu hindern, Kautionen über längere Zeiträume unfair zu behalten.
