Der unklare Zusatz
In niederländischen Mietverträgen ist der Gesamtbetrag, den Sie jeden Monat zahlen, selten die 'wirkliche' Miete. Der Preis wird typischerweise in zwei Komponenten aufgeteilt: die kale huur (Grundmiete) für die Nutzung des Raumes, und ein voorschot servicekosten (Vorauszahlung auf Nebenkosten). Diese servicekosten sind als Durchlaufgebühr für eine spezifische Liste von Gütern und Dienstleistungen gedacht, die der Vermieter bereitstellt und von denen der Mieter profitiert. Das grundlegende Prinzip lautet, dass ein Vermieter nicht aus Servicekosten Gewinn schlagen darf; er darf dem Mieter nur die tatsächlich angefallenen Kosten berechnen. Jeden Monat zahlt der Mieter eine geschätzte Vorabzahlung, und einmal im Jahr muss diese mit den realen Kosten in einer Endabrechnung aufgerechnet werden. Obwohl dies theoretisch einfach klingt, ist die Welt der Betriebskosten berüchtigt und zählt zu den häufigsten Streitpunkten zwischen Mietern und Vermietern.
Was ist enthalten und was nicht?
Die Gesetzeslage bietet eine relativ klare, jedoch oft ignorierte Liste dessen, was rechtmäßig in die Servicekosten einbezogen werden kann. Im Allgemeinen fallen sie in zwei Kategorien:
- Versorgungskosten: Der Verbrauch von Gas, Wasser und Strom sowohl für die private Einheit des Mieters (falls es keinen eigenen Zähler gibt) als auch für die Gemeinschaftsbereiche (z. B. Beleuchtung und Aufzugsstrom in einem Mehrfamilienhaus).
- Dienstleistungen und Gebühren: Kosten für Dienstleistungen, die den Mietern zugutekommen, wie Reinigung der Gemeinschaftsbereiche, Gartenpflege, Fensterreinigung (von Gemeinschaftsfenstern) und das Gehalt eines Hausmeisters (
huismeester). Eine kleine, gesetzlich gedeckelte Gebühr für die administrative Arbeit des Vermieters im Zusammenhang mit diesen Dienstleistungen kann ebenfalls enthalten sein.
Gleich wichtig ist, was nicht enthalten sein darf. Vermieter dürfen Mietern keine Kosten in Rechnung stellen, die Teil ihrer grundlegenden Eigentums- und Instandhaltungspflichten sind. Dazu gehören die Grundsteuer des Eigentümers (OZB), Gebäudeversicherung, Hypothekenzahlungen und die Kosten größerer Reparaturen wie das Beheben einer defekten Heizungsanlage oder die Dachreparatur. Trotz der Klarheit des Gesetzes kann es vorkommen, dass einige Vermieter diese unzulässigen Kosten in einer vagen Betriebskostenabrechnung verstecken und hoffen, der Mieter würde es nicht hinterfragen.
Der Tag der Abrechnung: Die Jahresabrechnung
Die monatliche Betriebskosten-Vorauszahlung ist lediglich eine Schätzung. Die Integrität des Systems hängt von der eindafrekening ab, der endgültigen Jahresabrechnung. Vermieter sind gesetzlich verpflichtet, dem Mieter innerhalb von sechs Monaten nach dem Ende des Kalenderjahres eine detaillierte, aufgegliederte Abrechnung vorzulegen (d. h. bis zum 30. Juni des folgenden Jahres). Dieses Dokument muss eindeutig die Gesamtkosten für jeden Service angeben, wie diese Kosten unter den Mietern aufgeteilt wurden, die vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen insgesamt und den daraus resultierenden Saldo – entweder eine Rückerstattung an den Mieter oder einen zusätzlichen Betrag, der gezahlt werden muss.
Die bittere Realität ist, dass diese Verpflichtung häufig verletzt wird. Viele Vermieter legen die Abrechnung nicht rechtzeitig oder überhaupt nicht vor. Wenn sie dies tun, können die Abrechnungen unklar sein und es mangelt an ausreichenden Details. Mieter haben das gesetzliche Recht, die zugrundeliegenden Rechnungen und Belege zu prüfen, um die Kosten zu verifizieren, doch die Ausübung dieses Rechts kann ein konfrontativer Prozess sein. Wenn ein Vermieter sich weigert, eine ordentliche Abrechnung vorzulegen, ist der primäre Rechtsweg des Mieters das Mietgericht (Huurcommissie), das die Kosten analysieren und eine rechtsverbindliche Abrechnung erzwingen kann.
