Die Hochrisikowelt der Mieterrechte
Wenn ein Vermieter notwendige Reparaturen nicht vornimmt, können Mieter sich machtlos fühlen und von dem verlockt werden, was wie mächtige 'Selbsthilfe'-Abhilfen erscheinen: das Problem selbst zu beheben und die Kosten von der Miete abzuziehen, oder einfach die Mietzahlungen zu stoppen, bis das Problem gelöst ist. Obwohl diese Rechte — bekannt als verrekening (Abzug) und opschorting (Aussetzung) — im niederländischen Recht existieren, sind sie mit Gefahren verbunden. Die einseitige Handlung ohne genaue rechtliche Verfahren zu befolgen, ist eine der schnellsten Möglichkeiten für einen Mieter, gegen seinen Vertrag zu verstoßen und eine Räumungsklage zu erhalten. Diese Abhilfen sollten als absolute Notlösung betrachtet werden, die nur mit äußerster Vorsicht und vorzugsweise mit juristischer Beratung eingesetzt werden.
Das 'Reparieren und Abziehen'-Risiko
Das Recht auf 'reparieren und abzuziehen' kann nur geltend gemacht werden, wenn der Vermieter rechtlich 'in Verzug' (in verzuim) ist. Um zu diesem Punkt zu gelangen, muss der Mieter den Vermieter zunächst formell schriftlich über den Mangel mittels einer ingebrekestelling (Mängelanzeige) benachrichtigen. Dieses Schreiben muss das Problem deutlich schildern und dem Vermieter eine angemessene Frist zur Behebung setzen. Erst wenn der Vermieter innerhalb dieser Frist nicht handelt, ist er rechtlich im Verzug. Zu diesem Zeitpunkt darf der Mieter einen Fachbetrieb beauftragen, die Reparatur durchzuführen, und die angemessenen Kosten von der Miete des nächsten Monats abziehen. Die Risiken sind enorm: Was, wenn der Vermieter bestreitet, dass er im Verzug war? Was, wenn er behauptet, die Reparaturkosten seien unangemessen? Falls ein Richter später zugunsten des Vermieters entscheidet, gilt der Mieter als zu wenige Miete bezahlt, womit er Gefahr einer Räumungsanordnung ausgesetzt ist.
Mietrückhalt: Ein Spiel mit dem Feuer
Das Recht, die Miete zurückzuhalten (huur opschorten) ist noch riskanter. Ein Mieter kann nur einen Teil der Miete zurückhalten, der dem Schweregrad des Mangels proportional entspricht. Bei einem geringfügigen Mangel kann der Mieter nicht die gesamte Miete einbehalten. Das zentrale Problem besteht darin, dass der Mieter eine subjektive Beurteilung darüber vornimmt, welcher Anteil fair ist. Wenn ein Gericht später anderer Auffassung ist, gerät der Mieter sofort in Rückstand und in Vertragsbruch. Darüber hinaus löst das Zurückhalten der Miete die Zahlungspflicht nicht auf; sie wird lediglich ausgesetzt. Sobald die Reparatur abgeschlossen ist, muss der Mieter die gesamte einbehaltene Miete zahlen.
Der deutlich sicherere und dringend empfohlene Ablauf besteht darin, weiter Miete zu zahlen und ein Verfahren vor dem Huurcommissie (Mietgericht) zu eröffnen. Es kann formell den Mangel bewerten und eine offizielle, vorübergehende Mietminderung gewähren, die den Mieter vor Ansprüchen wegen Vertragsbruchs schützt.
