In Diskussionen über niederländische Mietverhältnisse, insbesondere unter Expats, hört man oft den Begriff "rollender Vertrag". Es ist wichtig zu erkennen, dass dies kein formaler Rechtsbegriff in den Niederlanden ist; rollend contract findet sich in keiner Gesetzgebung. Es ist einfach eine beschreibende, informelle Art, die Funktion des sichersten Mietvertrags zu erläutern: den huurcontract voor onbepaalde tijd, also den unbefristeten Mietvertrag. Die "rollende" Natur beschreibt, wie der Vertrag automatisch Monat für Monat fortgesetzt wird, bis eine der Parteien formell handelt, um ihn zu beenden.
Wie ein Vertrag "rollt"
Ein Mietvertrag beginnt zu "rollen" – das heißt, er wird zu einem unbefristeten Vertrag – auf verschiedene Weisen. Das Verständnis dieser Wege ist entscheidend, um Ihre Rechte zu kennen.
- Durch Gestaltung: Die heute am wenigsten verbreitete Methode ist ein Vertrag, der von Anfang an unbefristet geschrieben ist. Diese Vereinbarungen, die früher die Norm waren, sehen eine Mietdauer ohne Begrenzung vor, oft nach einer anfänglichen Pflichtzeit (z. B. 12 Monate).
- Durch Fehler des Vermieters (automatische Umwandlung): Die häufigste Art, wie ein Vertrag zu rollen beginnt, ist ein Versehen. Wenn ein Vermieter einen Mieter mit einem befristeten Mietvertrag hat (z. B. für zwei Jahre), muss er eine schriftliche Kündigung innerhalb eines strengen Zeitfensters von ein bis drei Monaten vor Ablauf des Vertrags geben. Verpasst der Vermieter diese Frist, endet der befristete Vertrag und wird automatisch zu einem rollenden, unbefristeten Vertrag mit vollem Mieterschutz.
- Durch illegale Verlängerung: Wenn ein Mieter einen befristeten Vertrag hat und der Vermieter versucht, diesen mit einem weiteren befristeten Vertrag zu verlängern, greift das Gesetz ein. Jede solche Verlängerung schafft automatisch einen unbefristeten, rollenden Vertrag, unabhängig davon, was im neuen Vertrag steht. Das Gesetz verhindert, dass Vermieter Mieter in einem Zustand dauerhafter Befristung halten.
Die praktische Bedeutung eines rollenden Vertrags
Den Status eines rollenden Vertrags zu erreichen, verschiebt das Kräfteverhältnis grundlegend zugunsten des Mieters.
Für den Mieter bedeutet dies ultimative Flexibilität (nach einer anfänglichen Mindestlaufzeit). Sie können jederzeit mit einer Frist von einem Kalendermonat schriftlich kündigen. Sie sind nicht mehr gebunden.
Für den Vermieter bedeutet dies, dass er seinen einfachen Ausweg verloren hat. Der Mietvertrag "rollt" nun unter dem Schutz des niederländischen Rechts weiter. Der Vermieter kann den Vertrag nicht ohne triftigen rechtlichen Grund und höchstwahrscheinlich ein langwieriges und kostspieliges Gerichtsverfahren beenden. Diese Sicherheit ist der Hauptgrund, warum der Erhalt eines rollenden, unbefristeten Vertrags als das ultimative Ziel für langfristige Mieter in den Niederlanden gilt.
