Die Pflicht des Mieters zur Meldung
Ein reparatieverzoek, oder Reparaturanfrage, ist der Startschuss für die Instandhaltungsverpflichtungen des Vermieters. Mieter haben die Pflicht, dem Vermieter Mängel zeitnah zu melden. Das ist nicht nur Höflichkeit; es ist eine gesetzliche Vorgabe. Wenn ein kleiner ungemeldeter Leck sich über mehrere Monate zu erheblichen Wasserschäden entwickelt, kann der Mieter teilweise haftbar gemacht werden, weil er es versäumt hat, ihn umgehend zu melden. Daher ist die Einreichung eines reparatieverzoek sowohl ein Recht als auch eine Verantwortung. Der Antrag sollte immer schriftlich erfolgen—eine E-Mail ist ideal—, um eine klare, datierte Aufzeichnung zu erstellen. Ein Telefonanruf kann ein guter erster Schritt bei dringenden Problemen sein, sollte aber immer mit einer schriftlichen Bestätigung über das Problem und die Uhrzeit des Anrufs fortgeführt werden.
Eine gut formulierte Reparaturanfrage sollte spezifisch sein. Statt zu sagen 'the heating is broken', beschreiben Sie die Symptome: 'Die Heizkörper sind kalt, obwohl der Thermostat auf 21°C eingestellt ist, und der Boiler zeigt den Fehlercode E13 an'. Dies hilft dem Vermieter und seinem Instandhaltungsunternehmen, das Problem schneller zu diagnostizieren und den richtigen Techniker zu senden. Das Hinzufügen von Fotos oder einem kurzen Video kann äußerst hilfreich sein. Dieser formale, schriftliche Ansatz ist entscheidend, weil er eine gesetzliche Frist in Gang setzt. Vom Moment an, in dem der Vermieter die schriftliche Anfrage erhält, wird er offiziell in Kenntnis gesetzt. Wenn sie innerhalb einer angemessenen Frist nicht handeln, hat der Mieter eine viel stärkere rechtliche Position, um weitere Schritte zu unternehmen.
Die Verantwortung des Vermieters und 'Kleine Reparaturen'
Das niederländische Recht teilt die Instandhaltungspflichten zwischen Vermieter und Mieter auf. Der Vermieter ist für größere Instandhaltungsarbeiten und die Behebung von Mängeln verantwortlich, die nicht im Verantwortungsbereich des Mieters liegen. Dazu gehören die Außenfassade des Gebäudes, tragende Bauelemente, Sanitärinstallationen, zentrale Heizungsanlagen und elektrische Verkabelung. Der Mieter ist hingegen für kleinere, alltägliche Reparaturen verantwortlich, die oft als kleine herstellingen bezeichnet werden. Der offizielle Beschluss zu dieser Angelegenheit (Besluit kleine herstellingen) enthält eine detaillierte Liste, zu der Dinge wie Glühbirnen austauschen, Türknäufe festziehen, Scharniere ölen und Abflüsse reinigen gehören. Das Kernprinzip besteht darin, dass kleine, kostengünstige Aufgaben, die direkt aus der täglichen Nutzung des Eigentums resultieren, die Aufgabe des Mieters sind.
Diese Aufteilung ist eine häufige Quelle von Streitigkeiten. Ein Vermieter könnte versuchen, ein gravierendes Problem, wie einen defekten Spülkasten oder einen fehlerhaften Küchenhahn, als 'Kleine Reparatur' zu bezeichnen, um die Kosten dem Mieter aufzubürden. Die offizielle Liste ist der endgültige Schiedsrichter in diesen Streitigkeiten. Wenn eine Reparatur nicht auf der Liste von kleine herstellingen steht, liegt sie standardmäßig in der Verantwortung des Vermieters. Für jeden Defekt, der außerhalb der vom Mieter definierten Pflichten liegt, sollte ein reparatieverzoek eingereicht werden. Wenn ein Vermieter sich weigert, eine notwendige Reparatur durch falsche Klassifizierung durchzuführen, kann der Mieter Rechtsmittel über die Huurcommissie oder vor Gericht einlegen.
Wenn Anfragen ignoriert werden
Was passiert, wenn ein reparatieverzoek gesendet wird, der Vermieter jedoch nichts unternimmt? Hier wird die papierne Spur entscheidend. Wenn eine angemessene Frist verstrichen ist – was bei einem vollständigen Heizungsfall im Winter nur wenige Stunden oder bei weniger dringenden Problemen einige Wochen dauern kann – hat der Mieter mehrere Optionen. Der erste Schritt ist ein formelles Mahnschreiben (ingebrekestelling), wiederum per eingeschriebenem Brief, in dem das ursprüngliche Problem beschrieben, auf die anfängliche Anfrage Bezug genommen und dem Vermieter eine letzte, angemessene Frist (z. B. zwei Wochen) gesetzt wird, um das Problem zu lösen. Dieses Schreiben sollte auch die Maßnahmen festhalten, die der Mieter ergreifen wird, wenn die Frist verstreicht.
Wenn der Vermieter weiterhin nichts unternimmt, könnte dem Mieter das Recht zustehen, die Reparatur selbst von einem professionellen Unternehmen durchführen zu lassen und die angemessenen Kosten von der Miete des nächsten Monats abzuziehen. Dies ist ein starkes Instrument, aber riskant und sollte nur bei schwerwiegenden Mängeln angewendet werden, nachdem der Vermieter ordnungsgemäß in Verzug gesetzt wurde. Eine sicherere Vorgehensweise für Mieter im regulierten und sozialen Wohnungssektor besteht darin, eine Klage bei der Huurcommissie anzustrengen. Sie können die Wohnung prüfen und, wenn sie zustimmen, dass der Mangel schwerwiegend ist, den Vermieter zur Behebung zu verurteilen und dem Mieter eine vorübergehende Mietminderung bis zur Fertigstellung der Reparatur zu gewähren. Dieser offizielle Druck ist oft effektiver und weniger konfrontativ als die Zahlung der Miete zu verweigern.
