Rechtliche Compliance

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Weiterführende Literatur

Hausautomation

Hausautomations- oder 'Domotica'-Systeme bieten eine zentrale Steuerung der Funktionen eines Hauses, bergen aber Risiken hinsichtlich Zuverlässigkeit, Veralterung und Datenschutz.

Immobilienmerkmale

Mietindexierungsklausel

Diese Klausel ermöglicht jährliche Mieterhöhungen in freifinanzierten Mietverträgen, die typischerweise an die Inflation gekoppelt sind, doch ihre Formulierung und Anwendung unterliegen einer strengen rechtlichen Prüfung und temporären staatlichen Obergrenzen.

Mietkosten

Eingebauter Grill

Ein eingebauter Grill ist ein fester, stationärer Außengrill, eine sehr seltene Sonderausstattung, deren Nutzung möglicherweise Einschränkungen unterliegt.

Immobilienmerkmale

Finanzierung einer Kaution

Mieter, die nicht über die nötigen Barmittel für eine Kaution verfügen, können auf kommunale Unterstützung oder persönliche Darlehen zurückgreifen, da es keine spezifischen 'kautionsfreien' Produkte gibt.

Mietkosten

Wohnungsbaugesellschaft

Der Begriff 'woningbouwcorporatie' ist eine etwas spezifischere, aber weitgehend austauschbare Bezeichnung für eine Wohnungsbaugesellschaft, die ihre Rolle beim Bau neuer Häuser betont.

Niederländisches Wohnungssystem

Einkommensanforderung

Das minimale Bruttoeinkommen, das ein potenzieller Mieter erreichen muss, um für eine Mietwohnung berücksichtigt zu werden, ist ein primäres und oft rigides Screening-Instrument, das Vermieter verwenden.

Bewerbungsprozess

Eine oft ignorierte Verpflichtung

Die Pflicht des Vermieters

Ein Vermieter, egal ob ein großes Unternehmen oder eine private Person, die eine einzelne Wohnung vermietet, ist gesetzlich verpflichtet, alle Aspekte des niederländischen Mietrechts (huurrecht) einzuhalten. Dieses Rechtsgebiet, das überwiegend im Buch 7 des niederländischen Zivilgesetzbuchs zu finden ist, ist komplex und stark zugunsten der Mieter. Rechtliche Compliance deckt zahlreiche Bereiche ab, darunter:

Der Mietvertrag: Der Vertrag darf keine Klauseln enthalten, die dem zwingenden Mietrecht widersprechen (z. B. dem Mieter zu verbieten, Gäste zu haben, oder den Mieter für wesentliche Wartungsarbeiten verantwortlich zu machen).

Mietpreis: Im regulierten Sektor darf die Miete nicht höher sein als der Höchstpreis, der durch das Punktesystem (woningwaarderingsstelsel) festgelegt ist.

Jährliche Mieterhöhungen: Vermieter müssen die gesetzlich vorgeschriebene Höchstprozentzahl für jährliche Mieterhöhungen beachten.

Nebenkosten: Vermieter müssen eine genaue jährliche Aufschlüsselung der Servicekosten vorlegen und daraus kein Gewinn ziehen.

Instandhaltung: Vermieter müssen größere Instandhaltungs- und Reparaturmängel zeitnah beheben.

Privatsphäre: Vermieter müssen das Recht des Mieters auf Privatsphäre und friedliche Nutzung der Wohnung respektieren. Gesetzesignoranz ist kein gültiger Grund für Nichteinhaltung.

Die Verpflichtung des Mieters zur Durchsetzung

Die unbequeme Wahrheit des niederländischen Mietmarkts ist, dass die rechtliche Compliance schlecht überwacht wird. Es gibt keine proaktive Regierungsbehörde, die Mietverträge oder Vermieterpraktiken prüft. Das gesamte System ist reaktiv und legt die Durchsetzungspflicht eindeutig auf die Schultern des Mieters. Es liegt am Mieter, seine Rechte zu kennen, einen Verstoß des Vermieters zu erkennen und die notwendigen Schritte zu unternehmen, um ihn anzufechten. Dies kann das Versenden formeller Briefe, das Sammeln von Beweismitteln und das Einleiten eines Verfahrens bei der Huurcommissie oder einem Gericht umfassen. Viele Vermieter, insbesondere im freien Sektor, sind sich dieser Trägheit bewusst und fügen illegale oder Klauseln im Graubereich in ihre Verträge ein, in der Erwartung, dass die meisten Mieter nicht über das Wissen, die Zeit oder die Ressourcen verfügen, um sie anzufechten. Daher ist für einen Mieter die 'rechtliche Compliance' nichts, von dem man annimmt, dass es gegeben ist; es ist etwas, das aktiv überprüft und bei Bedarf auch erkämpft werden muss.