Ein jünges und nicht verhandelbares Gesetz
Die rookmelderplicht, oder Rauchmelderpflicht, ist eine wichtige und relativ neue Ergänzung des niederländischen Wohnrechts. Gültig ab dem 1. Juli 2022 verpflichtet diese Gesetzgebung das Vorhandensein funktionsfähiger Rauchmelder (rookmelders) in allen Wohnimmobilien, ohne Ausnahme. Dies gilt gleichermaßen für neu errichtete Häuser, den bestehenden Wohnungsbestand, Eigentums- und Mietobjekte, und, was für Mieter am wichtigsten ist, alle vermieteten Objekte. Dies ist keine Richtlinie, keine Empfehlung oder vertragliche Klausel, die verhandelt werden kann; es ist eine harte gesetzliche Anforderung, festgelegt in dem Bouwbesluit 2012 (Building Decree 2012). Das Gesetz wurde eingeführt, um die Zahl der Todesfälle bei Wohnungsbränden zu verringern und es zu einer Frage der öffentlichen Sicherheit zu machen. Für Mieter bedeutet das, dass die Frage nicht lautet, ob Rauchmelder vorhanden sein sollten, sondern ob die vom Vermieter installierten Rauchmelder dem gesetzlichen Standard entsprechen.
Im Gegensatz zu anderen Mietangelegenheiten, die in Graubereiche der Auslegung abgleiten können, ist die rookmelderplicht erfreulich eindeutig. Jede 'Konstruktionsebene' (bouwlaag) – was im Wesentlichen jede Etage eines Hauses bedeutet, einschließlich Dachboden und Kellern, sofern sie als Wohnräume gelten – muss über mindestens einen zugelassenen Rauchmelder verfügen. Für Vermieter, die Zimmer-zu-Zimmer-Vermietung (kamerverhuur) betreiben, sind die Regeln noch strenger: Jedes einzelne vermietete Zimmer, das Teil einer gemeinsam genutzten Wohnung ist, muss mit eigenem Rauchmelder ausgestattet sein. Das Gesetz zielt darauf ab, im Brandfall eine frühzeitige Warnung sicherzustellen und den Bewohnern eine entscheidende Chance zur Flucht zu geben; die Einhaltung ist nicht optional.
Pflicht des Vermieters, Sicherheit der Mieter
Die Verantwortung für den ursprünglichen Kauf und die korrekte Installation der Rauchmelder liegt eindeutig und vollständig beim verhuurder. Ein Vermieter kann dem Mieter die Rauchmelder nicht in Rechnung stellen oder es zur Verantwortung des Mieters machen, sie zu kaufen. Darüber hinaus müssen die Rauchmelder bestimmten Qualitätsstandards entsprechen. Sie müssen der europäischen Norm EN 14604 entsprechen, die auf der Verpackung des Geräts oder am Alarm sichtbar sein sollte. Ein Vermieter, der einfach irgendein billiges, nicht zertifiziertes Gerät an die Decke klebt, erfüllt nicht das Gesetz. Die Platzierung ist ebenfalls entscheidend; sie sollten an der Decke installiert werden, idealerweise im Fluchtweg, wie in Fluren und Treppenaufgängen. Ein Rauchmelder, der in einer Schublade oder auf einem Schrank platziert wird, ist rechtlich und praktisch nutzlos.
Während der Vermieter für Bereitstellung und Installation der Rauchmelder verantwortlich ist, wird die laufende Wartung im Allgemeinen als kleine herstelling (kleine Reparatur) angesehen und obliegt dem Mieter. Dies ist eine kritische Aufgabenteilung, die Mieter verstehen müssen. „Wartung“ in diesem Kontext umfasst regelmäßiges Testen des Alarms (in der Regel über eine Test-Taste), das Freihalten von Staub und Spinnweben, die seine Funktion beeinträchtigen könnten, und – am häufigsten – den Batteriewechsel, wenn sie leer werden und der Alarm zu piepen beginnt. Viele moderne Rauchmelder verfügen über eine fest verbaute 10-Jahres-Batterie, aber bei Geräten mit auswechselbaren Batterien liegt es in der Verantwortung des Mieters, diese zu wechseln, wenn sie leer sind. Dies gehört zu den allgemeinen Verpflichtung des Mieters, als goed huurder zu handeln.
Streitigkeiten und Folgen der Nichteinhaltung
Diese Aufgabenteilung – Vermieter installiert, Mieter wartet – kann natürlich zu Streitigkeiten führen. Was passiert, wenn ein Alarm ausfällt? Ist es eine leere Batterie (Problem des Mieters) oder eine fehlerhafte Einheit (Problem des Vermieters)? Ein Mieter, der die Batterien ersetzt hat, ohne Erfolg, sollte dem Vermieter umgehend schriftlich mitteilen, dass die Einheit defekt ist und ersetzt werden muss. Zu diesem Zeitpunkt geht die Verantwortung wieder auf den Vermieter über, eine neue, funktionsfähige Alarmanlage bereitzustellen. Ein Mieter sollte sich niemals darauf verlassen, dass der Vermieter am besten weiß, was zu tun ist, wenn der Alarm nicht funktioniert.
Die Folgen für einen Vermieter, der die rookmelderplicht nicht einhält, können schwerwiegend sein. Die gemeente (Gemeinde) ist die primäre Durchsetzungsbehörde und kann eine Geldstrafe (boete) verhängen, wenn bei einer Inspektion ein Mangel an Rauchmeldern festgestellt wird. Viel ernster ist im Brandfall die zivilrechtliche Haftung des Vermieters, insbesondere wenn es Verletzungen oder Todesfälle gibt. Darüber hinaus können Versicherungsgesellschaften Schäden durch Feuer möglicherweise nicht decken, wenn festgestellt wird, dass die gesetzlich vorgeschriebenen Rauchmelder nicht vorhanden waren. Für einen Mieter stehen die Einsätze noch höher. Es ist eine Frage von Leben und Tod. Daher sollte ein Mieter, der in eine neue Immobilie zieht, vom ersten Tag an prüfen, ob Rauchmelder auf jeder Etage vorhanden sind, und deren Installation sofort verlangen, falls sie fehlen.
