Der Kern der niederländischen Mietpreisregulierung
Im Gegensatz zu vielen anderen Ländern verfügt die Niederlande über ein hochstrukturiertes und datengetriebenes System zur Regulierung der Mietpreise in einem großen Teil des Wohnungsmarktes. Dieses System ist das woningwaarderingsstelsel (WWS), allgemein als das Punkte-System (puntensysteem) bezeichnet. Es ist der Mechanismus, der bestimmt, ob eine Immobilie in den 'sozialen' (regulierten) Sektor oder den 'freien' (liberalisierten) Sektor fällt. Das WWS weist einer Immobilie Punkte zu basierend auf einer breiten Palette objektiver Merkmale: Fläche (oppervlakte), der durch die Grundsteuer festgelegte Wert (WOZ-waarde), Energieeffizienz (das energielabel), Anzahl beheizter Räume, Qualität von Küche und Bad und Außenbereich. Jedes Element addiert Punkte zu einer Gesamtsumme. Diese Punktzahl entspricht dann einer maximal legalen monatlichen Miete (maximale huurprijs).
Die 'Liberalisierungsgrenze': Die magische Zahl
Der gesamte Mietmarkt hängt von einer bestimmten Punktsumme ab, bekannt als Liberalisierungsgrenze (liberalisatiegrens). Dieser Schwellenwert wird jährlich angepasst. Zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses, wenn die Punktsumme der Immobilie eine maximale Miete ergibt, die unter dieser Grenze liegt, befindet sich die Immobilie im regulierten Sektor. Das bedeutet, der Vermieter kann niemals mehr verlangen als die durch die WWS-Punkte festgelegte maximale Miete, und jährliche Mieterhöhungen sind durch die Regierung streng begrenzt. Wenn die Punktsumme der Immobilie eine Miete oberhalb der Grenze vorschreibt, fällt sie in den freien Sektor. Im freien Sektor können Vermieter und Mieter einen beliebigen Anfangsmietpreis vereinbaren, und das Punktesystem kommt bei der Festsetzung der anfänglichen Miete nicht zur Anwendung.
Dieses System ist eine häufige Quelle von Konflikten. Vermieter von Immobilien, die nahe an der Grenze liegen, könnten versuchen, einen Preis des freien Sektors für eine regulierte-Sektor-Immobilie zu verlangen. Ein neuer Mieter hat ein entscheidendes Recht: Innerhalb der ersten sechs Monate seines Vertrags kann er die Huurcommissie (Mietkommission) bitten, den tatsächlichen Punktwert der Immobilie zu prüfen. Wenn die Huurcommissie entscheidet, dass die Immobilie tatsächlich im regulierten Sektor liegt, kann sie die Miete rückwirkend und dauerhaft auf das gesetzliche Maximum senken. Dies ist eines der stärksten Rechte, das ein neuer Mieter besitzt.
Mietstillstände und zukünftige Änderungen
Das WWS-System erlaubt auch zielgerichtete staatliche Eingriffe. Zum Beispiel hat die Regierung in bestimmten Jahren eine huurbevriezing (Mietstopp) eingeführt oder sogar eine Einmal-Mietsenkung für Mieter im regulierten Sektor mit niedrigem Einkommen und hohen Mieten durchgeführt, was die Flexibilität des Systems demonstriert. Es ist wichtig zu beachten, dass dieses System erheblichen vorgeschlagenen Änderungen unterliegt. Das Wet betaalbare huur (Gesetz über bezahlbare Miete) zielt darauf ab, das WWS zu erweitern, um einen viel größeren Teil des Mietmarkts abzudecken – das so genannte 'Mid-Segment' – indem die Liberalisierungsgrenze deutlich angehoben wird. Dadurch würden viele weitere Immobilien, die derzeit im freien Sektor liegen, einer Form der Mietkontrolle unterworfen, eine Maßnahme, die von Mietrechtsbefürwortern begrüßt und von Immobilieninvestoren bekämpft wird.
