Die Punkteliste, die die Miete bestimmt
Puntentelling ist der umgangssprachliche und häufig verwendete Begriff für das offizielle Woningwaarderingsstelsel (WWS). Es bedeutet wörtlich 'Punktezählung' und funktioniert genau so, wie der Name vermuten lässt: Es ist eine detaillierte Punkteliste, die verwendet wird, um die Qualität und Ausstattung einer Mietimmobilie zu bewerten. Jedes zentrale Merkmal eines Hauses erhält gemäß einem landesweit definierten Regelwerk einen bestimmten Punktwert. Die endgültige Summe dieser Punkte — das puntentotaal — ist der alleinige Bestimmungsfaktor der maximal zulässigen Kaltmiete (kale huur) einer Immobilie im regulierten Wohnungssektor.
Die Hauptkategorien, die Punkte generieren, umfassen: Größe (Punkte werden pro Quadratmeter für jeden Raum vergeben, einschließlich Wohnzimmer, Schlafzimmer und Küche), Sanitäreinrichtungen (Punkte für die Qualität und Merkmale von Toilette und Badezimmer), Küchenqualität (Punkte für die Länge der Arbeitsplatte und das Vorhandensein von Einbaugeräten), Energieeffizienz (eine erhebliche Anzahl von Punkten wird basierend auf dem offiziellen energielabel des Hauses vergeben) und die Immobilienwert (das offizielle WOZ-waarde trägt einen wesentlichen Anteil der Gesamtpunkte). Die Summe all dieser Punkte ergibt eine endgültige Punktzahl, die dann in einer vom Staat veröffentlichten Tabelle nachgeschlagen wird, um die entsprechende maximale monatliche Miete zu finden.
Ein Werkzeug zur Stärkung der Mieterinnen und Mieter
Das Puntentelling ist nicht nur ein abstrakter regulatorischer Mechanismus; es ist ein praktisches Werkzeug, das Mieter stärkt. Verschiedene Online-Rechner, darunter einer vom offiziellen Huurcommissie, ermöglichen es jedem, eine vorläufige Punkteberechnung für eine Immobilie durchzuführen. Dies ermöglicht einem potenziellen Mieter zu prüfen, ob die beworbene Miete für eine Immobilie voraussichtlich rechtlich zulässig ist. Für Mieter, die bereits in einer Immobilie wohnen, ist das Verständnis der Puntentelling der erste Schritt, eine Miete anzufechten, die sich unfair hoch anfühlt. Wenn die eigene Berechnung eines Mieters darauf hindeutet, dass ihre Miete über dem rechtlichen Maximum liegt, können sie ein formelles Mietbewertungsverfahren bei der Huurcommissie einleiten. Das Tribunal wird dann seine eigene offizielle Puntentelling durchführen, und wenn es feststellt, dass die Miete zu hoch ist, ergeht eine rechtsverbindliche Entscheidung, sie zu senken.
Allerdings kann das Detail des Systems ein zweischneidiges Schwert sein. Eine genaue Berechnung erfordert präzise Daten, die ein Mieter möglicherweise nicht hat, wie die genaue Quadratmeterzahl jedes Zimmers oder die offizielle WOZ-waarde. Ein Vermieter könnte die Berechnung eines Mieters aufgrund dieser technischen Details bestreiten. Trotzdem ist das Prinzip der Puntentelling kraftvoll: Es verankert den Mietpreis an die objektive, nachprüfbare Qualität der Wohnung und bietet eine wesentliche Prüfung willkürlicher Preisgestaltung im regulierten Sektor.
