Der objektive Maßstab der Mietwertbestimmung
Das WWS (Wohnwertsystem), allgemein bekannt als die Punktbewertung oder 'Punktsystem', ist der rechtliche Eckpfeiler des niederländischen regulierten Mietsektors. Es ist ein objektives und äußerst detailliertes System, das darauf ausgelegt ist, die maximal zulässige Kaltmiete für eine Immobilie basierend auf ihrer Qualität und Ausstattung zu bestimmen. Das System funktioniert, indem es bestimmten Merkmalen der Wohnung eine bestimmte Punktzahl zuweist. Die Hauptkomponenten, die Punkte erhalten, sind die Quadratmeterfläche (Fläche) der Räume, die Energieeffizienz (wie durch das Energielabel bestimmt), der Wert der Immobilie gemäß der offiziellen kommunalen Bewertung (WOZ-Wert), und die Qualität der Armaturen wie Küche und Bad. Die Gesamtsumme der Punkte entspricht einer bestimmten maximalen monatlichen Miete in einer staatlich veröffentlichten Tabelle. Ein Vermieter darf gesetzlich nicht mehr als diesen Betrag verlangen, wenn die Immobilie dem regulierten Sektor gehört.
Der Zweck dieses Systems ist es, Mieter vor überhöhten Mieten im erschwinglicheren Marktsegment zu schützen und sicherzustellen, dass die gezahlte Miete in einem vernünftigen Verhältnis zur Qualität des bereitgestellten Wohnraums steht. Ein Mieter in einer regulierten Immobilie kann jederzeit die Huurcommissie (das nationale Mietgericht) bitten zu prüfen, ob seine Miete den gesetzlichen Höchstbetrag überschreitet, basierend auf der Punktzahl der Immobilie.
Die Liberalisierungsschwelle: Die Trennlinie
Die entscheidende Frage für jeden Mieter ist, ob sich seine Immobilie im 'regulierten Sektor' (soziale Miete) oder im 'freien Sektor' (freie Sektor) befindet. Die Regierung setzt eine jährliche 'Liberalisierungsgrenze' (liberalisatiegrens), die eine spezifische Anzahl von Punkten ist. Im Jahr 2024 betrug dies beispielsweise 148 Punkte für einen neuen Vertrag, entsprechend einer maximalen Anfangsmiete von €879,66. Wenn eine Immobilie zu Beginn des Mietverhältnisses unterhalb dieser Schwelle liegt, befindet sie sich rechtlich im regulierten Sektor, und der Vermieter darf nie mehr als die durch das Punktesystem festgelegte Miete verlangen. Wenn die Immobilie oberhalb der Schwelle liegt, befindet sie sich im freien Sektor, und der Vermieter kann jede Miete verlangen, die der Markt tragen wird. Die Punktbewertung ist völlig irrelevant für die Festsetzung der Miete von Immobilien im freien Sektor.
Diese Trennlinie ist die Quelle vieler Rechtsstreitigkeiten. Ein häufiges Szenario besteht darin, dass ein Vermieter eine Immobilie zu einem Preis des freien Sektors vermietet (z. B. €1.200), obwohl die Punktzahl tatsächlich unter der Schwelle liegt. Ein neuer Mieter hat ein Zeitfenster von sechs Monaten ab Beginn seines Vertrags, um zur Huurcommissie zu gehen und die Punkte formell bewerten zu lassen. Wenn die Huurcommissie zustimmt, dass die Immobilie unter der Schwelle liegt, kann sie den Vermieter rechtlich zwingen, die Miete dauerhaft auf den richtigen, deutlich niedrigeren, regulierten Preis zu senken. Dies macht das Verständnis der Punktbewertung zu einem potenziell mächtigen Instrument für Mieter, selbst für jene, die zunächst einen hochpreisigen Vertrag unterschreiben, um ihre Miete anzufechten und zu korrigieren.
