Der Höhepunkt des Marktes – Oder nur das oberste Stockwerk?
Das Wort „Penthouse“ ist mit Konnotationen von Luxus, Exklusivität und Panoramablick auf die Stadt verbunden. Es ist der Höhepunkt des Wohnens in einer Wohnung, vermarktet als himmelhohe Villa für Wohlhabende. In Wirklichkeit ist der Begriff einer der am meisten missbrauchten im Immobilienbereich. Während ein echtes Penthouse eine wirklich überlegene Immobilie ist, kleben viele Vermieter und Makler das Etikett auf jede Wohnung im obersten Stockwerk, um deren wahrgenommenen Wert und Mietpreis zu erhöhen. Für einen potenziellen Mieter in den Niederlanden ist es wichtig, zwischen einem echten Luxusangebot und einer einfachen Wohnung, die zufällig oben liegt, zu unterscheiden.
Was macht ein Penthouse zu einem echten Penthouse?
Historisch gesehen war ein Penthouse eine bescheidene Struktur auf dem Dach eines Gebäudes, um mechanische Geräte oder einen Hausmeister unterzubringen. Seine Verwandlung in ein Symbol des Luxus begann in den 1920er Jahren. Ein echtes Penthouse wird durch mehr als nur seine Lage definiert. Es sollte sich strukturell und qualitativ von den anderen Wohnungen im Gebäude unterscheiden. Wichtige Merkmale sind:
- Exklusiver Außenbereich: Dies ist unverhandelbar. Ein echtes Penthouse muss über einen bedeutenden privaten Außenbereich verfügen, wie eine große Terrasse (dakterras), einen Dachgarten oder einen umlaufenden Balkon. Ein winziger Balkon, den jede andere Einheit hat, zählt nicht.
- Überlegener Grundriss und Ausstattung: Der Grundriss sollte großzügiger sein und oft das gesamte oberste Stockwerk einnehmen, um Privatsphäre zu gewährleisten. Es sollte hochwertige Ausstattungen, Premiumgeräte und architektonische Details aufweisen, die in den darunterliegenden Einheiten nicht zu finden sind.
- Höhe und Ausblick: Per Definition befindet es sich im obersten Stockwerk und bietet die bestmöglichen Ausblicke und maximalen natürlichen Lichteinfall. Hohe Decken sind ebenfalls ein häufiges Merkmal.
Wenn eine Wohnung einfach die letzte ist, die man vor dem Dach erreicht, mit dem gleichen Grundriss und der gleichen Ausstattung wie die darunterliegende Einheit, ist es kein Penthouse – es ist nur eine Wohnung im obersten Stockwerk. Mieter sollten bei Angeboten, die den Begriff verwenden, ohne diese unterscheidenden Merkmale skeptisch sein.
Penthouses im niederländischen Wohnungsbestand
Die Niederlande sind kein Land der Wolkenkratzer, daher ist das klassische Bild eines Penthouses auf einem 50-stöckigen Turm auf einige wenige Bereiche beschränkt, wie die Kop van Zuid in Rotterdam oder die Zuidas in Amsterdam. In diesen modernen Hochhäusern (woontorens) finden Sie Immobilien, die der internationalen Definition eines Penthouses entsprechen, komplett mit Concierge-Service und atemberaubenden Ausblicken. In den historischen Stadtzentren ist das Konzept jedoch anders. Sie werden kein Penthouse mit Glaswänden auf einem Kanalhaus aus dem 17. Jahrhundert finden. Bauvorschriften und Denkmalschutzgesetze (monumentenzorg) machen solche Ergänzungen unmöglich. Stattdessen ist das, was in einem älteren Gebäude als „Penthouse“ vermarktet wird, oft ein ausgebauter Dachboden über den obersten zwei Stockwerken (eine Maisonette), die möglicherweise eine bescheidene Dachterrasse haben. Diese können charmant sein, aber sie haben nicht die Größe und den Glanz eines modernen Penthouses. Die Mehrheit der echten Penthouses findet man in nieuwbouw (Neubau)-Projekten ab den 1990er Jahren.
Das luxuriöse Leben und seine versteckten Kosten
Das Leben ganz oben bringt eine einzigartige Reihe von Herausforderungen mit sich, die in den glänzenden Broschüren selten erwähnt werden. Über die hohe Miete hinaus gibt es praktische und finanzielle Überlegungen.
- Witterungseinflüsse: Das oberste Stockwerk ist den vollen Auswirkungen des niederländischen Wetters ausgesetzt. Wind kann ein ständiger, lauter Begleiter sein. Direkte, unnachgiebige Sonne im Sommer kann die Wohnung in ein Gewächshaus verwandeln, während im Winter erheblicher Wärmeverlust über das Dach auftreten kann. Das Dach ist auch die häufigste Quelle für Lecks in jedem Gebäude.
- Abhängigkeit vom Aufzug: Sie sind vollständig auf den Lift angewiesen. Wenn er ausfällt – und das wird er – steht Ihnen ein beschwerlicher Aufstieg bevor. Das ist mehr als nur eine kleine Unannehmlichkeit, wenn Sie Kinder, gesundheitliche Probleme oder eine Woche voller Einkäufe haben.
- Höhere Nebenkosten: In den Niederlanden sind Wohnungseigentümer Teil einer Eigentümergemeinschaft (Vereniging van Eigenaren oder VvE). Die Kosten für die Instandhaltung des Gebäudes, einschließlich Dach und Aufzug, werden unter den Eigentümern aufgeteilt und über die servicekosten an die Mieter weitergegeben. Penthouse-Bewohner zahlen oft einen unverhältnismäßig hohen Anteil dieser Kosten wegen ihrer größeren Wohnfläche und der exklusiven Nutzung von Merkmalen wie einer privaten Terrasse, für deren Instandhaltung die VvE weiterhin verantwortlich ist (z. B. die Dachmembran darunter).
