Kein MLS hier: Verständnis des niederländischen Immobilienportalsystems
Für alle, die mit dem nordamerikanischen Immobilienmarkt vertraut sind, ist der Multiple Listing Service (MLS) das Rückgrat aller Immobilientransaktionen. Es handelt sich um eine private, kooperative Datenbank, in der Immobilienmakler Informationen über ihre Angebote miteinander teilen. Für Mieter und Käufer aus diesem Markt ist es entscheidend zu verstehen, dass das MLS-System in den Niederlanden nicht existiert. Der niederländische Markt arbeitet nach einem anderen Modell, das auf einer dominanten öffentlich zugänglichen Plattform basiert.
Das Funda.nl-zentrierte Modell
Anstelle einer gemeinsamen B2B-Datenbank wie dem MLS wird der niederländische Markt von Funda.nl dominiert. Gegründet im Jahr 2001 von der NVM (dem größten Berufsverband für Immobilienmakler), ist Funda zur de facto nationalen Datenbank für zum Verkauf und zur Miete stehende Immobilien geworden. Die überwiegende Mehrheit der NVM-angehörigen Makler – die einen großen Marktanteil repräsentieren – listen ihre Immobilien auf Funda. Dies erzeugt einen starken Netzwerkeffekt: Da die meisten Käufer und Mieter auf Funda suchen, fühlen sich die meisten Makler verpflichtet, ihre Immobilien dort zu listen, um Sichtbarkeit zu erlangen. Obwohl es andere bedeutende öffentliche Portale gibt, wie Pararius.nl (das im Mietmarkt stark ist), hat keines den umfassenden Umfang und die öffentliche Markenbekanntheit von Funda.
Was ersetzt die MLS-Funktion?
Im MLS-System können Makler verschiedener Maklerbüros die Angebote der anderen sehen und zusammenarbeiten, oft mit Provisionsaufteilung. In den Niederlanden ist das System fragmentierter. Ein Makler eines Berufsverbands (z. B. VBO) hat möglicherweise keinen Zugang zu den internen Datensystemen eines anderen (z. B. NVM). Kooperationen finden statt, sind aber weniger systematisch als über ein MLS.
Die Funktion des MLS – die Zusammenführung von Angeboten für Fachleute und die Öffentlichkeit – wird daher weitgehend von diesen öffentlichen Portalen erfüllt. Als Mieter verpassen Sie keine geheime Datenbank, die nur Makler sehen können. Durch das Durchsuchen von Funda und Pararius sehen Sie den Großteil des öffentlich verfügbaren Mietangebots.
Der 'stille Markt' und die Rolle eines persönlichen Maklers
Die Hauptbeschränkung dieses portalzentrierten Systems besteht darin, dass die besten Immobilien in stark nachgefragten Gebieten oft vermietet sind, bevor sie überhaupt online erscheinen. Hier wird ein guter aanhuurmakelaar (ein von Ihnen beauftragter Makler) wertvoll. Sie haben keinen Zugang zu einem geheimen MLS, aber sie verfügen über ein professionelles Netzwerk. Sie erfahren von bevorstehenden Immobilien von anderen Maklern, die sie kennen, bevor diese Immobilien für die öffentliche Listung vorbereitet werden. Im Wesentlichen fungiert ein persönlicher Makler in den Niederlanden als Ihre eigene menschliche, netzwerkbasierte Version eines MLS und verschafft Ihnen einen entscheidenden Vorsprung in einem wettbewerbsintensiven Rennen. Dieser Zugang zum 'stillen Markt' ist oft die Hauptrechtfertigung für deren Gebühr.
