Der Teufel steckt im Detail
Das Verständnis der Bausteine
Eine Mietvertragsbestimmung, im Niederländischen bekannt als eine Bestimmung im Mietvertrag, ist eine einzelne Klausel oder Bedingung, die Teil des rechtlich bindenden Vertrags zwischen Mieter und Vermieter bildet. Diese Bestimmungen sind die grundlegenden Regeln des Mietverhältnisses und bestimmen alles von der Höhe der monatlich fälligen Miete bis hin zur Frage, ob Sie ein Haustier besitzen dürfen. Während viele Verträge standardisierte Klauseln verwenden, fügen Vermieter—insbesondere im freien Marktsektor—oft ihre eigenen maßgeschneiderten Bestimmungen hinzu. Wichtig ist zu beachten, dass Sie, sobald Sie die Vereinbarung unterschreiben, rechtlich an alle Bestimmungen gebunden sind, es sei denn, eine Bestimmung steht im direkten Widerspruch zum niederländischen Mietrecht, in dem Fall sie als nicht durchsetzbar angesehen werden kann. Diese Unterscheidung ist der Ursprung vieler Streitigkeiten, da Mieter oft fälschlicherweise annehmen, dass alles, was in einem unterschriebenen Vertrag steht, automatisch gültig ist.
Häufige Bestimmungen und ihre versteckten Fallen
Bestimmte Bestimmungen tauchen in fast jedem niederländischen Mietvertrag auf. Die häufigste ist die Mietindexierungsklausel (Indexierungsklausel), die es dem Vermieter ermöglicht, die Miete jährlich zu erhöhen, typischerweise basierend auf dem Verbraucherpreisindex (VPI). Zwar rechtlich zulässig, kann die genaue Berechnungsmethode manipuliert werden, und Mieter sollten die Mathematik immer doppelt überprüfen. Eine weitere häufige Bestimmung ist die Diplomatenklausel (Diplomatenklausel), die es sowohl dem Mieter als auch dem Vermieter erlaubt, den Mietvertrag unter bestimmten Umständen vorzeitig zu kündigen, z. B. wenn ein Expat ins Ausland versetzt wird. Allerdings sind die Voraussetzungen zur Inanspruchnahme dieser Klausel oft sehr streng und eng gefasst. Umstrittener sind Bestimmungen bezüglich Haustieren, Rauchen oder Veränderungen an der Immobilie. Eine allgemeine Klausel 'keine Haustiere' ist zum Beispiel nicht immer vor Gericht durchsetzbar, wenn das Tier keine Belästigung verursacht. Vermieter können auch Klauseln einfügen, die überhöhte Gebühren für Verwaltung, Schlüssel oder Vertragserstellung fordern, von denen viele illegal sind, aber der Mieter muss sie anfechten, damit sie für nichtig erklärt werden.
Das rechtliche Sicherheitsnetz: Wann eine Bestimmung nichtig ist
Niederländisches Mietrecht, insbesondere Buch 7 des Niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuchs, ist stark darauf ausgerichtet, den Mieter zu schützen. Das bedeutet, dass jede Bestimmung, die die Rechte des Mieters unangemessen verletzt, wahrscheinlich nichtig (nietig) oder anfechtbar (vernietigbaar) ist. Zum Beispiel ist eine Bestimmung, die dem Vermieter erlaubt, die Immobilie ohne Vorankündigung für 'Inspektionen' zu betreten, ein direkter Verstoß gegen das Recht des Mieters auf Privatsphäre und friedliche Nutzung des Wohnraums (woongenot). Ebenso ist eine Klausel, die den Mieter dazu zwingt, für größere strukturelle Reparaturen zu zahlen, illegal, da dies die Verantwortung des Vermieters ist. Die Herausforderung für Mieter, insbesondere Nicht-Niederländischsprachige, besteht darin zu wissen, welche Bestimmungen die Grenze überschreiten. Das Unterzeichnen eines Vertrags mit illegalen Klauseln macht sie nicht legal, schafft jedoch eine Situation, in der Sie möglicherweise den Vermieter anfechten müssen, möglicherweise über das Mietgericht (Rent Tribunal) oder ein Gericht, um die Bestimmung offiziell für nichtig erklären zu lassen. Niemals sollte man davon ausgehen, dass eine vom Vermieter eigenhändig verfasste Klausel rechtlich tragfähig ist, egal wie offiziell der Vertrag aussieht.
