Mietvertrag vs. Lizenzvertrag

Ein Mietvertrag mit anderem Namen...

Im niederländischen Immobilienrecht ist der Unterschied zwischen einem Mietvertrag (huurovereenkomst) und einer Lizenz- oder Nutzungsvereinbarung (bruikleenovereenkomst) eine der grundlegendsten und am strengsten geschützten Grenzen. Der Grund ist einfach: Ein Mietvertrag für Wohnraum gewährt dem Mieter eine Vielzahl leistungsstarker gesetzlicher Schutzmaßnahmen in Bezug auf Mietpreise, Rechtsbeständigkeit und Instandhaltungspflichten. Eine Nutzungsvereinbarung oder Lizenz bietet nahezu keinen dieser Schutzmechanismen. Folglich versuchen einige Eigentümer, eine Mietsituation absichtlich als 'licence' zu bezeichnen, um dem Bewohner seine Rechte zu entziehen. Das niederländische Rechtssystem ist jedoch sehr eindeutig: Der Titel des Dokuments ist unwichtig. Der eigentliche Inhalt der Vereinbarung bestimmt deren Rechtsnatur.

Die zwei definierenden Elemente eines Mietvertrags

Das Gesetz definiert einen Mietvertrag basierend auf dem Vorhandensein von zwei Kernelementen, unabhängig von der im Vertrag verwendeten Terminologie:

1. Bereitstellung von Eigentum zur Nutzung: Eine Partei (der Vermieter) stellt der anderen Partei eine bestimmte Immobilie (Haus, Wohnung oder Zimmer) zur Nutzung zur Verfügung.
2. Gegenleistung (Tegenprestatie): Die Partei, die die Immobilie nutzt, leistet eine Form von Zahlung oder Gegenleistung im Gegenzug für diese Nutzung.

Wenn diese beiden Bedingungen erfüllt sind, ist der Vertrag per Definition ein Mietvertrag. Die 'Gegenleistung' muss nicht 'Miete' genannt werden. Es kann eine monatliche Zahlung sein, aber es könnte auch eine Verpflichtung zur Ausführung von Arbeiten oder zur Erbringung von Dienstleistungen sein, solange sie wirtschaftlichen Wert hat.

Das 'Bruikleen'‑ und 'Antikraak'‑Szenario

Ein echter bruikleenovereenkomst ist ein 'Loan for Use', bei dem es keine Gegenleistung gibt, wie zum Beispiel, einem Freund kostenlos im Ersatzzimmer zu wohnen, während man im Urlaub ist. Der Bereich, in dem diese Unterscheidung strittig wird, liegt in der Welt des Anti-Squatting (antikraak) und der Eigentümerverwaltung. Um zu verhindern, dass wertvolle Gebäude leer stehen und empfänglich für Besetzer werden, schließen Eigentümer Verträge mit antikraak-Firmen, die dann temporäre Bewohner (bruikleners) in die Immobilien platzieren. Diese Bewohner unterschreiben Verträge ausdrücklich mit dem Titel 'Use Agreement' (Bruikleenovereenkomst) und werden statt 'Miete' (huur) eine monatliche 'Servicegebühr' (onkostenvergoeding) berechnet.

Dies ist ein absichtlich rechtlicher Graubereich. Die antikraak-Firma argumentiert, dass die Gebühr nicht Miete ist, sondern lediglich eine Erstattung der tatsächlichen Kosten wie Nebenkosten (Gas, Wasser, Strom), und daher der Vertrag kein Mietvertrag ist. Dadurch können sie die Bewohner in einer prekären rechtlichen Lage halten, oft mit einer Kündigungsfrist von nur 14 oder 28 Tagen und ohne Mietrechte.

Die skeptische Sicht des Gerichts

Niederländische Gerichte stehen diesen Vereinbarungen sehr skeptisch gegenüber. Wenn ein Streit entsteht, schaut ein Richter über den Titel des Vertrags hinweg und prüft die Realität der Situation. Ist die monatliche 'Servicegebühr' ein festgelegter Betrag, der regelmäßig gezahlt wird und der höher ist, als durch die tatsächlichen Kosten gerechtfertigt, wird das Gericht sehr wahrscheinlich entscheiden, dass es sich um eine Gegenleistung handelt (tegenprestatie). Dadurch wird der Vertrag als Mietvertrag (huurovereenkomst) neu klassifiziert, und dem Bewohner wird rückwirkend vollständiger Mieterschutz gewährt. Jeder Mieter, dem ein Vertrag vorgelegt wird, der das Wort 'huur' (Miete) vermeidet und stattdessen von 'bruikleen' (Nutzung) und 'vergoeding' (Gebühr) spricht, sollte äußerst vorsichtig sein, da dies ein deutliches Signal dafür ist, dass der Anbieter versucht, außerhalb des schützenden Rahmens des niederländischen Mietrechts zu agieren."