Der Schauplatz Ihrer Kaution
Die Immobilienbesichtigung, im Niederländischen bekannt als die 'oplevering' oder 'inspectie', gehört zu den folgenschwersten Verfahren im gesamten Mietprozess. Es ist nicht bloß eine Formalität; es ist der primäre Mechanismus zur Dokumentation des Zustands der Immobilie und dient als das Hauptbeweismittel in nahezu allen Streitigkeiten über die Sicherheitenkaution ('borg'). Es gibt zwei obligatorische Inspektionen: die Anfangsbesichtigung ('begininspectie') bei Ihrem Einzug und die Endbesichtigung ('eindinspectie') bei Ihrem Auszug. Zweck der Anfangsbesichtigung ist es, einen detaillierten, gegenseitig vereinbarten Bericht über den Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt der Besitznahme zu erstellen. Die Endbesichtigung vergleicht dann den Zustand der Immobilie am Ende der Mietdauer mit diesem ursprünglichen Bericht, wodurch der Vermieter etwaige neue Schäden erkennen kann, die über normalen Verschleiß hinausgehen.
Die rechtliche Bedeutung dieser Inspektionen kann nicht hoch genug eingeschätzt werden. Ein entscheidender Teil des niederländischen Mietrechts (Artikel 7:224 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB)) besagt, dass, wenn kein anfänglicher Inspektionsbericht erstellt und unterschrieben wurde, das Gesetz unterstellt, dass der Mieter die Immobilie in dem Zustand erhalten hat, in dem sie sich am Ende der Mietzeit befindet. Dies lastet Beweislast eindeutig auf den Vermieter. Wenn ein Vermieter die detaillierte Check-in-Inspektion vergisst oder vernachlässigt, wird es nahezu unmöglich, rechtlich zu begründen, irgendwelche der Kaution wegen Schäden einzubehalten, da ihm keine Baseline vorliegt, um zu beweisen, dass der Schaden nicht schon vorher da war. Dieser rechtliche Schutz macht die Teilnahme des Mieters an einer gründlichen Anfangsbesichtigung zu einer Handlung von tiefgreifendem Eigeninteresse.
Der Zustandsbericht (Opleveringsrapport)
Das greifbare Ergebnis der Inspektion ist das 'opleveringsrapport' oder Zustandsbericht. Dieses Dokument sollte eine akribische, raumweise Inventur der Merkmale der Immobilie und ihres Zustands sein. Es reicht nicht aus zu sagen „Wohnzimmer ist in gutem Zustand“. Ein ordnungsgemäßer Bericht wird den Typ und Zustand der Böden, den Zustand der Malerei an Wänden und Decke, die Funktionsfähigkeit von Fenstern und Türen sowie das Vorhandensein jeglicher vorhandener Macken, Kratzer, Flecken oder Schäden notieren. Der Bericht muss auch Zählerstände für Gas, Wasser und Strom enthalten und die Anzahl der übergebene Schlüssel vermerken.
Als Mieter sollten Sie diesen Prozess nie passiv akzeptieren. Sie sind ein Teilnehmer, kein Beobachter. Gehen Sie mit dem Vermieter oder Makler durch die Immobilie und weisen Sie auf jeden einzelnen Makel hin, egal wie gering. Ein kleiner Chip in einer Fliese oder ein kleiner Kratzer auf einer Arbeitsplatte mag trivial wirken, aber er könnte zwei Jahre später gegen Sie verwendet werden. Das mächtigste Werkzeug, das Ihnen zur Verfügung steht, ist Ihr Smartphone. Machen Sie umfangreiche, datumsgekennzeichnete Fotos und Videos von jedem Raum und jedem bestehenden Problem. Diese unabhängige visuelle Aufzeichnung ist im Falle eines Streits von unschätzbarem Beweiswert. Unterzeichnen Sie den Bericht nicht, wenn Sie ihm widersprechen oder wenn er unvollständig ist. Bestehen Sie darauf, eigene Kommentare hinzuzufügen oder eigene Beobachtungen der Mängelliste vor der Unterschrift beizufügen. Ein unterschriebener Bericht bestätigt Ihre Zustimmung zum Inhalt; das Unterschreiben eines leeren oder ungenauen Berichts ist ein schwerwiegender Fehler.
Häufige Streitigkeiten und wie Sie sich schützen können
Die primäre Konfliktquelle während der Endbesichtigung ist die mehrdeutige Grenze zwischen 'normalem Verschleiß' (normale slijtage) und 'vom Mieter verursachte Schäden' (schade). Normaler Verschleiß ist die erwartete, allmähliche Abnutzung einer Immobilie durch das Bewohnen; seine Kosten liegen in der Verantwortung des Vermieters als Teil des Geschäfts. Beispiele sind leicht verblassende Farbe, kleinere Macken an Wänden durch Möbel, oder Teppiche, die in stark frequentierten Bereichen leicht abgetragen sind. Schäden hingegen entstehen durch Nachlässigkeit, Unfälle oder Missbrauch durch den Mieter, und die Reparaturkosten können von der Kaution abgezogen werden. Dazu gehören Dinge wie große Löcher in der Wand, zerbrochene Fenster, erhebliche Flecken auf dem Boden oder unautorisierte Veränderungen wie das Streichen einer Wand in einer dunklen Farbe.
Um böse Überraschungen zu vermeiden, sollten Mieter einige Wochen vor dem endgültigen Auszugstermin eine 'pre-inspection' ('voorinspectie') anfordern. Während dieser Vorinspektion weist der Vermieter alle Probleme hin, die behoben werden sollen. Das gibt Ihnen als Mieter die Gelegenheit, die Reparaturen selbst durchzuführen. Das Neuanstreichen einer Wand oder das Ausfüllen einiger Löcher ist fast immer günstiger, wenn Sie es selbst tun, als den Vermieter einen Auftragnehmer beauftragen zu lassen und die überhöhten Kosten von Ihrer Kaution abzuziehen. Der Inspektionsprozess ist grundlegend adversarial, mit Ihrer Kaution auf dem Spiel. Ihn mit Skepsis, Sorgfalt und akribischer Dokumentation anzugehen, ist der einzige Weg sicherzustellen, dass Sie fair behandelt werden.
