Navigation durch die niederländischen Hunger Games
Es ist eine erhebliche Untertreibung, den niederländischen Mietmarkt als "wettbewerbsfähig" zu bezeichnen. Für jeden, der eine Wohnung sucht, insbesondere in den großen Städten der Randstad (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht), ähnelt die Erfahrung eher einem Battle Royale. Ein chronischer, struktureller Wohnungsmangel (woningnood) hat einen Vermietermarkt geschaffen, der durch himmelhohe Preise, erbitterten Wettbewerb um jede Immobilie und ein komplexes Rechtssystem gekennzeichnet ist, das den Markt in zwei Teile spaltet.
Das Zwei-Klassen-System: Eine Geschichte von zwei Märkten
Der gesamte niederländische Mietmarkt wird durch eine einzige, äußerst wichtige Zahl geteilt: die liberalisatiegrens (Liberalisierungsschwelle). Dies ist ein vom Staat jährlich festgelegter indexierter Grundmietbetrag.
- Der regulierte Sektor (Gereguleerde Sector): Wenn die anfängliche Grundmiete einer Immobilie unter dieser Schwelle liegt, gehört sie zum regulierten Markt (oft als sociale huur bezeichnet). Diese Immobilien unterliegen einem Punktesystem (woningwaarderingsstelsel), das die maximal zulässige Miete bestimmt. Mieter haben starke Mieterschutzrechte und können sich bei Streitigkeiten an die Huurcommissie (Mietgericht) wenden. Der Haken? Diese Wohnungen werden fast ausschließlich von sozialen Wohnungsbaugesellschaften über Wartelisten vergeben, die zehn bis fünfzehn Jahre lang sein können, was sie für die überwältigende Mehrheit der Neuankömmlinge und Berufstätigen unzugänglich macht.
- Der freie Sektor (Vrije Sector): Liegt die anfängliche Grundmiete über der Schwelle, handelt es sich um den freien Markt. Hier kann der Vermieter die Anfangsmiete zu jedem vom Markt akzeptierten Preis festlegen. Obwohl es inzwischen gesetzliche Obergrenzen für Mieterhöhungen während eines Mietverhältnisses gibt, werden die Anfangspreise durch das reine Angebot und die Nachfrage bestimmt. Hier finden sich die meisten Expats und Personen mit mittleren bis hohen Einkommen wieder, die um überteuerte Immobilien kämpfen.
Die Realität des Wohnungsmangels
Die Wurzel aller Probleme auf dem Markt ist der woningnood. Es gibt einfach nicht genug Wohnungen, um die Nachfrage zu decken. Dies hat tiefgreifende Folgen für Mieter. Vermieter und ihre Agenten werden mit Bewerbungen für jede anständige Immobilie überschwemmt und erhalten manchmal innerhalb von Stunden nach der Veröffentlichung einer Anzeige über hundert Antworten. Dies ermöglicht es ihnen, äußerst wählerisch zu sein. Oft veranstalten sie "Miet-Castings", bei denen mehrere Kandidaten die Immobilie gleichzeitig besichtigen und gezwungen sind, sofort eine Entscheidung zu treffen. Um überhaupt berücksichtigt zu werden, müssen Sie eine perfekte Bewerbungsmappe bereit haben, die Sie jederzeit vorlegen können und die Ihr Einkommen, Ihre Beschäftigung und Ihre Motivation detailliert darlegt. Jede Zögerlichkeit oder Unvollkommenheit in Ihrer Bewerbung bedeutet fast sicher, dass Sie einem anderen Kandidaten unterliegen. Auf diesem Markt ist Kompromiss nicht optional; es ist eine Überlebensvoraussetzung.
