Die jährliche Inflationsanpassung
Für Mieter im niederländischen freien Mietsegment (vrije sector) ist der gebräuchlichste Mechanismus für die jährliche Mieterhöhung die Indexierung (indexering). Dies ist ein Prozess, bei dem die Miete auf Basis eines vorher vereinbarten Inflationsmaßes angepasst wird, nahezu immer der Verbraucherpreisindex (Consumentenprijsindex - CPI), veröffentlicht vom Statistics Netherlands (Centraal Bureau voor de Statistiek - CBS). Ein typischer Mietvertrag im freien Sektor enthält eine indexeringsclausule (Indexierungsklausel), die festlegt, dass die Miete einmal pro Jahr erhöht wird. Diese Methode soll sicherstellen, dass der reale Wert der Miete mit der allgemeinen wirtschaftlichen Inflation Schritt hält. Allerdings machen die Einzelheiten der Berechnung, die Hinzufügung zusätzlicher Zuschläge und das Zusammenspiel mit staatlich festgelegten Deckeln dies zu einer häufigen Quelle von Verwirrung und Streitigkeiten für Mieter.
Wie die CPI-Klausel in der Praxis funktioniert
Die Indexierungsklausel in einem Mietvertrag lautet normalerweise: "Die Miete wird jährlich angepasst am [z.B. Juli 1], erstmals am [Datum], in Übereinstimmung mit der prozentualen Veränderung der CPI (Alle Haushalte) -Wert, veröffentlicht vom CBS. Die Miete wird um diesen Prozentsatz plus einem Zuschlag (opslag) von X% erhöht." Zur Berechnung der neuen Miete nimmt der Vermieter die CPI-Zahl aus einem Zeitraum, vergleicht sie mit der Zahl aus dem vorherigen Zeitraum, erhält so einen Prozentsatz, fügt den vertraglich festgelegten Zuschlag hinzu und wendet die Gesamtprozentsatz-Erhöhung auf die aktuelle Miete an. Ein kritisches, oft übersehenes Detail ist welche CPI-Zahl der Vertrag angibt.
Der Aufschlag (opslag) und die entscheidende gesetzliche Obergrenze
Der umstrittene Teil der Indexierungsklausel ist oft der Zuschlag (opslag), ein zusätzlicher prozentualer Anstieg über die Inflation, den Vermieter einschließen, um eine 'reale' Mietsteigerung über die Inflation hinaus zu garantieren. Dieser Zuschlag kann von 1% bis zu 5% reichen. Jahrelang führte dies zu enormen jährlichen Mieterhöhungen. Allerdings hat die niederländische Regierung eingegriffen, um dies einzudämmen. Ein Gesetz wurde verabschiedet, das eine gesetzliche Obergrenze für Mieterhöhungen im freien Sektor festlegt. Die maximal zulässige Erhöhung wird jetzt als der kleinere von zwei Werten festgelegt: entweder Inflation (CPI) + 1%, oder der nationale Durchschnitt der kollektiven Lohnentwicklung + 1%. Dieses Gesetz überschreibt den Mietvertrag. Wenn Ihr Vertrag eine CPI + 3% zulässt, der gesetzliche Höchstwert des Jahres jedoch nur CPI + 1% beträgt, kann der Vermieter rechtlich nur die CPI + 1% Erhöhung anwenden. Viele Mieter sind sich dieses entscheidenden Schutzes nicht bewusst und akzeptieren möglicherweise eine rechtswidrige hohe Mieterhöhung einfach, weil sie im Vertrag steht. Es liegt in der Verantwortung des Mieters, die Berechnung des Vermieters sowohl mit den offiziellen CPI-Daten als auch mit der aktuellen gesetzlichen Obergrenze zu überprüfen.
