Eine edle Idee, eine niederländische Seltenheit
Das Konzept eines Mietkaufs, bei dem ein Mieter die Option hat, die gemietete Immobilie zu kaufen und ein Teil der Mietzahlungen auf den Kaufpreis angerechnet wird, scheint eine ideale Lösung für angehende Eigenheimbesitzer zu sein, die Schwierigkeiten haben, eine Anzahlung zu sparen. Wer jedoch in den Niederlanden nach einem solchen Modell sucht, wird feststellen, dass sie auf dem privaten Markt praktisch nicht existieren. Das niederländische System hält eine sehr starke rechtliche und finanzielle Trennung zwischen Mieten (huren) und Kaufen (kopen) aufrecht, was diese Hybridmodelle rechtlich komplex und finanziell unattraktiv macht.
Warum Mietkauf in den Niederlanden nicht funktioniert
Die Hauptprobleme sind rechtlicher und finanzieller Natur. Der niederländische Hypothekenmarkt wird streng von der AFM (Autoriteit Financiële Markten) reguliert. Kreditgeber haben strenge Kriterien für die Vergabe von Hypotheken, die einen klaren Einkommensnachweis und eine Anzahlung (eigen geld) erfordern. Ein vage definierter Kredit aus Mietzahlungen passt nicht in ihre standardisierten Risikobewertungsmodelle. Darüber hinaus sind die rechtlichen Rahmenbedingungen für Mietverhältnisse (die den Mietern starken Schutz bieten) und Immobilienkäufe (die Zivilnotare und Grundbuchämter einbeziehen) völlig getrennt. Einen Vertrag zu erstellen, der diese beiden Welten erfolgreich verbindet, ist rechtlich riskant und bietet im Vergleich zu einem Standardmiet- oder Kaufvertrag wenig Schutz für beide Parteien.
Das nächstliegende rechtliche Konzept ist huurkoop (Mietkauf), aber dies wird fast ausschließlich für bewegliche Güter wie Autos oder Geräte verwendet, nicht für unbewegliche Sachen (onroerende zaken) wie ein Haus.
Was Sie stattdessen finden könnten: KoopGarant
Während privater Mietkauf kein Merkmal des Marktes ist, bieten einige soziale Wohnungsbaugesellschaften (woningcorporaties) spezielle Programme an, um ihren Mietern den Einstieg in die Eigentumswohnung zu erleichtern. Das bekannteste Beispiel ist KoopGarant. Dies ist kein Mietkaufmodell, sondern ein Verkaufsmodell, bei dem die Wohnungsbaugesellschaft eine ehemalige Sozialwohnung an den Mieter (oder einen anderen berechtigten Käufer) mit einem erheblichen Rabatt (z.B. 10-25 % unter dem Marktwert) verkauft. Im Gegenzug für diesen Rabatt beteiligt sich die Wohnungsbaugesellschaft am Gewinn (oder Verlust), wenn der Eigentümer die Immobilie schließlich verkauft. Der Eigentümer ist oft verpflichtet, die Immobilie an die Wohnungsbaugesellschaft zurückzuverkaufen. Dies bietet einen greifbaren Weg zum Eigentum für Personen mit geringerem Einkommen, funktioniert jedoch als rabattierter Kauf und nicht als Miet-zu-Kauf-Umwandlung.
Jede Privatperson oder Firma, die eine 'Mieten mit Kaufoption' Gelegenheit anbietet, sollte mit äußerster Skepsis betrachtet werden. Dies sind oft unregulierte, potenziell ausbeuterische Modelle. Bevor man eine solche Vereinbarung in Betracht zieht, ist es unbedingt erforderlich, unabhängigen Rechtsrat vom Juridisch Loket oder einem spezialisierten Anwalt einzuholen.
