Sicherheit zu einem Preis
Was ist es wirklich?
Eine 'Miet-Einnahmen-Garantie' (huurgarantie) ist kein Regierungsprogramm, sondern ein von kommerziellen Anbietern angebotener Service, wie z. B. spezialisierte Versicherer oder Immobilienverwaltungsunternehmen (beheerders). Vermieter zahlen eine Gebühr oder einen Prozentsatz der monatlichen Miete im Austausch gegen ein Versprechen: Wenn der Mieter die Miete nicht zahlt, übernimmt das Unternehmen den Verlust für eine bestimmte Periode. Auf den ersten Blick klingt es wie eine perfekte Lösung für einen risikoscheuen Vermieter. Es bietet Ruhe und verwandelt den variablen Einkommensstrom einer vermieteten Immobilie in einen vorhersehbareren, garantierten Fluss. Diese Dienste werden oft stark an neue oder abwesende Vermieter vermarktet, die sich Sorgen über potenzielle Mühen der Mietinkasso und die rechtlichen Kosten von Räumungsverfahren machen.
Das Kleingedruckte: Ausschlüsse und Kosten
Die Realität dieser Garantien findet sich oft in den Details des Vertrags. Die 'Garantie' ist selten absolut. Typische Ausschlüsse und Bedingungen umfassen:
- Wartezeiten: Die Police zahlt möglicherweise im ersten Monat von Mietrückständen nicht aus.
- Deckungslimits: Die Garantie könnte auf eine bestimmte Anzahl von Monaten pro Mietverhältnis begrenzt sein (z. B. 6 oder 12 Monate).
- Strenge Mieterüberprüfung: Die Garantie ist oft nur gültig, wenn der Vermieter die eigenen teuren Screening- und Bonitätsprüfungen des Anbieters verwendet. Wenn der Vermieter selbst einen Mieter findet, gilt die Garantie möglicherweise nicht.
- Einhaltung des Rechtsprozesses: Der Vermieter muss sorgfältig die richtigen rechtlichen Verfahren zur Verfolgung des säumigen Mieters einhalten. Jeder Fehler kann die Garantie ungültig machen.
- Hohe Kosten: Die Prämie für eine solche Garantie kann erheblich sein und liegt oft im Bereich von 4 % bis über 8 % der Jahresmiete. Diese Kosten werden zwangsläufig in den Mietpreis eingerechnet, was bedeutet, dass Mieter indirekt für die Ruhe des Vermieters bezahlen.
Ein Vermieter muss kritisch beurteilen, ob die hohen Kosten und strengen Bedingungen den angebotenen Schutz wert sind, der möglicherweise nicht so umfassend ist, wie die Marketingmaterialien vermuten lassen.
Die Perspektive des Mieters
Für einen Mieter ist die Tatsache, dass der Vermieter eine Mieteinnahmen-Garantie hat, weitgehend unsichtbar. Es ändert nichts an der Verpflichtung des Mieters, die Miete zu zahlen. Allerdings kann es das Verhalten des Vermieters beeinflussen. Ein Vermieter mit einer Garantie könnte schneller formale rechtliche Schritte bei verspäteten Zahlungen einleiten, da seine Police ihn dazu verpflichtet, dies zu tun, um einen Anspruch geltend zu machen. Umgekehrt argumentieren manche, dass es Vermieter weniger wählerisch in ihrer Mieterauswahl machen könnte und sich auf die Versicherung als Absicherung verlassen würde. Angesichts der strengen Prüfanforderungen, die solche Policen gewöhnlich begleiten, ist jedoch eher das Gegenteil wahrscheinlich: Immobilien, die unter solchen Programmen verwaltet werden, haben oft einige der strengsten und invasivsten Antragsprozesse auf dem Markt.
