Aufschlüsselung der monatlichen Zahlung
Die maandelijkse huur, oder die monatliche Miete, scheint in jeder Mietvereinbarung die einfachste Größe zu sein. Es ist die große Zahl, die Sie in der Anzeige sehen, die Sie jeden Monat budgetieren. Allerdings ist dieser einzelne Betrag oft eine Summe aus mehreren Komponenten, und das Verständnis seiner Bestandteile ist für jeden Mieter in den Niederlanden von entscheidender Bedeutung. Das Gesetz macht eine deutliche Unterscheidung zwischen der 'Kaltmiete' für die Nutzung des Raums und zusätzlichen 'Nebenkosten' für andere bereitgestellte Dienstleistungen. Wenn man diese Unterscheidung nicht versteht, kann das zu erheblichen finanziellen Missverständnissen führen, von der Unfähigkeit, jährliche Mietsteigerungen anzufechten, bis hin zu einer Überbelastung für Dienstleistungen, die Sie kaum nutzen. Der angegebene Preis ist selten die vollständige Geschichte, und die erste Frage eines Mieters sollte immer lauten: "Was deckt diese monatliche Zahlung genau ab?"
Kale Huur (Basic Rent)
Der kale huur ist der Kernbestandteil Ihrer Mietzahlung. Es ist der Preis, den Sie ausschließlich für die Nutzung des Wohnraums zahlen – Wände, Böden und Decke. Diese Zahl ist aus mehreren Gründen rechtlich bedeutsam. Erstens ist es der Betrag, der bestimmt, ob eine Immobilie am Anfang eines neuen Vertrags in den sozialen (geregelten) oder im freien (vrije sector) Wohnungsmarkt fällt. Dies wird bestimmt, indem die kale huur mit der liberalisatiegrens (Liberalisierungsschwelle) verglichen wird, einer Regierung festgelegten Obergrenze, die sich jährlich ändert. Wenn die Kaltmiete unter dieser Schwelle liegt, hat der Mieter deutlich mehr Rechte und Schutz bezüglich Miete und Erhöhungen. Zweitens wird die jährliche Mieterhöhung, die ebenfalls geregelt ist, als Prozentsatz der kale huur berechnet, nicht der gesamten monatlichen Zahlung. Vermieter, die sich bei dieser Aufschlüsselung vage äußern, tun dies möglicherweise absichtlich, um den rechtlichen Status der Immobilie zu verschleiern oder um Mieterhöhungen auf den Gesamtbetrag anzuwenden, eine Praxis, die nicht gestattet ist.
Servicekosten (Service Charges)
Servicekosten sind die Kosten für Dienstleistungen und Nebenkosten, die der Vermieter zusätzlich zur bloßen Wohnfläche bereitstellt. Dies ist eine breite Kategorie, die eine Vielzahl von Posten umfassen kann, wie Elektrizität und Reinigung von Gemeinschaftsbereichen (Treppenhäuser, Aufzüge), Instandhaltung eines gemeinschaftlichen Gartens, Wasserverbrauch des Gebäudes oder bestimmte Verwaltungsgebühren. Die entscheidende Regel bei Servicekosten lautet, dass der Vermieter keinen Gewinn daraus ziehen darf. Sie müssen den Mieter nur für die tatsächlich entstandenen Kosten belasten. Um dies sicherzustellen, muss der Vermieter dem Mieter eine detaillierte, zeilenweise Jahresabrechnung (jaarafrekening) vorlegen, die die Gesamtkosten und das Verhältnis der monatlichen Vorauszahlungen des Mieters zu seinem tatsächlichen Anteil an den Kosten aufzeigt. Dies führt oft entweder zu einer Rückerstattung oder zu einer Nachforderung. Dieser Bereich ist jedoch anfällig für Missbrauch. Einige Vermieter verstecken unrechtmäßige Kosten in den Servicekosten oder stellen die Jahresabrechnung überhaupt nicht aus. Mieter haben das Recht, diese Abrechnung zu verlangen und unangemessene oder unbegründete Kosten bei der Huurcommissie (Mietgericht) anzufechten.
Die Falle der 'All-in'-Miete
Interessierte Mieter sollten bei Verträgen, die eine 'All-in'-Miete (all-in huur) anbieten, äußerst wachsam sein, bei denen ein einzelner Preis angegeben wird, ohne zwischen Kaltmiete und Servicekosten zu unterscheiden. Während es einfach erscheinen mag, ist ein All-in-Vertrag rechtlich nachteilig für den Mieter. Ohne eine angegebene kale huur ist es unmöglich zu bestimmen, ob die Miete gemäß dem Punktesystem fair ist (falls im regulierten Sektor), es ist unmöglich zu überprüfen, ob die jährliche Mieterhöhung gesetzeskonform ist, und es ist unmöglich, die Gültigkeit der Servicekostenabrechnung zu prüfen. Wenn ein Mieter tatsächlich einen All-in-Vertrag hat, kann er den Vermieter formell bitten, den Preis aufzuteilen. Weigert der Vermieter sich, kann der Mieter bei der Huurcommissie ein Verfahren einleiten, um eine faire Aufschlüsselung zu ermitteln. In vielen Fällen führt dies dazu, dass die Kaltmiete auf einem viel niedrigeren Niveau festgesetzt wird, was dem Mieter mehr Rechte und möglicherweise eine niedrigere monatliche Zahlung verschafft. Ein All-in-Preis ist ein ernstes rotes Flag, das auf einen unprofessionellen oder gar böswilligen Vermieter hindeutet.
