Das jährliche Mietanpassungsverfahren
In den Niederlanden ist die Miete nicht statisch. Das Gesetz sieht formale Verfahren vor, um sie anzupassen, was eine Dynamik schafft, die in zwei Richtungen funktioniert: die jährliche Erhöhung durch den Vermieter und den möglichen Antrag des Mieters auf Mietminderung. Diese Verfahren sind streng geregelt, um das Bedürfnis des Vermieters, mit der Inflation Schritt zu halten, und das Bedürfnis des Mieters nach vorhersehbaren und fairen Wohnkosten in Balance zu bringen. Wie dies umgesetzt wird, hängt vollständig davon ab, ob Sie sich im liberalisierten (vrije sector) oder im regulierten (sociale huur) Sektor des Marktes befinden.
Die jährliche Mieterhöhung durch den Vermieter
Einmal im Jahr sind Vermieter berechtigt, eine Mieterhöhung vorzuschlagen. Die Regeln für diese Erhöhung unterscheiden sich erheblich:
- Liberalisierter Sektor (
Vrije Sector): Im freien Markt wird die zulässige Mietsteigerung durch den Mietvertrag selbst bestimmt. Typischerweise ist diese an den Verbraucherpreisindex (VPI) zuzüglich einer kleinen, festen Marge gebunden (z. B. VPI + 1%). Ein Gesetz begrenzt diese Erhöhung derzeit, um überhöhte Anstiege zu verhindern, aber der Vertrag ist der primäre Leitfaden. - Regulierter Sektor (
Sociale Huur): Hier setzt die Regierung einen strikten Höchstprozentsatz für die jährliche Erhöhung fest. Dieser Prozentsatz kann einkommensabhängig sein, wodurch Vermieter die Miete bei Mietern mit höherem Einkommen stärker erhöhen können. Dies soll dazu beitragen, hochverdienende Personen aus subventioniertem Wohnraum zu bewegen.
In beiden Fällen muss der Vermieter die Erhöhung schriftlich mindestens zwei Monate vor dem Inkrafttreten vorschlagen (in der Regel am 1. Juli). Der Vorschlag muss eindeutig die alte Miete, die neue Miete, die prozentuale Erhöhung und das Datum, ab dem sie gilt, angeben. Wenn der Mieter der Ansicht ist, dass der Vorschlag falsch oder rechtswidrig ist, kann er Einwände erheben.
Die Gegenmaßnahme des Mieters: Die Mietminderung erzwingen
Während Vermieter die Miete erhöhen können, verfügen Mieter im regulierten Sektor über ein starkes Instrument, um sie zu senken. Dieses Verfahren beruht auf dem Wohnungswertesystem (woningwaarderingsstelsel oder WWS), auch bekannt als Punktesystem. Ein Mieter kann jederzeit eine 'Mietpreisprüfung' durchführen, um zu sehen, ob die Punktesumme für seine Wohnung die aktuelle Miete rechtfertigt.
Wenn die aktuelle Miete höher ist als die gesetzlich zulässige Höchstmiete, die durch die Punktesumme angegeben wird, kann der Mieter dem Vermieter einen formellen Vorschlag unterbreiten, die Miete zu senken. Wenn der Vermieter ablehnt oder nicht antwortet, kann der Mieter ein Verfahren bei der Huurcommissie (Housing Tribunal) einleiten. Wenn die Huurcommissie der Einschätzung des Mieters zustimmt, ergeht eine bindende Entscheidung, die die Miete ab dem Beginn des nächsten Monats rechtlich senkt. Dies ist ein starkes, oft unterutilisiertes Mieterrecht, das sicherstellt, dass die Mietpreise im regulierten Sektor an die objektive Qualität der Immobilie gebunden bleiben.
