Die jährliche Erhöhung: Nicht nur ein Vorschlag
Eine Mietüberprüfung, die fast immer eine Mieterhöhung bedeutet, ist ein Standardmerkmal des Mietens in den Niederlanden. Vermieter haben jedoch nicht die freie Hand, den Preis nach Belieben oder in beliebiger Höhe zu erhöhen. Der Prozess ist gesetzlich streng geregelt, aber die geltenden Regeln hängen vollständig davon ab, ob Sie im regulierten Sektor (sociale huur) oder im freien (liberalisierten) Sektor (vrije sector) mieten. Diese Unterscheidung ist der wichtigste Faktor zum Verständnis Ihrer Rechte.
Die zwei Welten der Mieterhöhungen
- Regulierter Sektor: Für Mieter im regulierten Sektor (wo die Anfangsmiete unter einer bestimmten Schwelle liegt) legt die Regierung einen maximalen Prozentsatz für die jährliche Mieterhöhung fest. Dieser Prozentsatz kann je nach Einkommen variieren. Dem Vermieter ist es verboten, die Miete über diese Obergrenze hinaus zu erhöhen, und die Überprüfung kann nur alle 12 Monate erfolgen.
- Freier (liberalisierter) Sektor: Jahrelang war dieser Sektor ein Wildwest, in dem Vermieter die Miete in beliebiger Höhe gemäß der Indexierungsklausel (indexeringsclausule) im Vertrag erhöhen konnten. Als Reaktion auf exorbitante Erhöhungen hat die niederländische Regierung auch für den freien Sektor eine Obergrenze für Mieterhöhungen eingeführt. Nach jüngster Gesetzgebung ist die jährliche Erhöhung typischerweise auf die Inflationsrate (VPI) + 1 % begrenzt. Dieses Gesetz ist vorübergehend, wurde aber verlängert, daher ist es wichtig, den aktuellen Status zu prüfen. Die Erhöhung basiert weiterhin auf der Indexierungsklausel in Ihrem Vertrag, darf aber die nationale gesetzliche Obergrenze nicht überschreiten.
Ein Vermieter kann nicht einfach anfangen, Ihnen eine neue Miete zu berechnen. Er muss ein formelles Verfahren einhalten. Der Vermieter muss Ihnen mindestens zwei Monate vor Inkrafttreten der Erhöhung einen schriftlichen Vorschlag für die Mieterhöhung zusenden. Dieses Schreiben muss die aktuelle Miete, die neue Miete, den Prozentsatz der Erhöhung und das Datum, ab dem die neue Miete gilt, angeben. Wenn Sie der Meinung sind, dass die vorgeschlagene Erhöhung rechtswidrig ist (z. B. wenn sie die gesetzliche Obergrenze überschreitet, zu früh nach der letzten Erhöhung erfolgt oder falsch berechnet wurde), können Sie schriftlich Widerspruch einlegen. Wenn Sie einfach die neue, höhere Miete ohne Widerspruch zahlen, gilt dies rechtlich als Annahme. Wenn Sie Widerspruch einlegen und keine Einigung erzielen können, muss der Vermieter die Huurcommissie (Mietgericht) um Bestätigung der Erhöhung bitten.
Können Sie die Miete auch nach unten überprüfen?
Eine Mietüberprüfung bedeutet nicht immer eine Erhöhung. Mieter haben das Recht, unter bestimmten Umständen eine Mietsenkung zu beantragen. Wenn Ihre Immobilie unter schwerwiegenden, langfristigen Wartungsmängeln leidet, die der Vermieter nicht beheben will, können Sie die Huurcommissie bitten, Ihre Miete vorübergehend zu senken, bis die Probleme behoben sind. Noch wirkungsvoller ist, dass alle neuen Mieter ein begrenztes Zeitfenster (typischerweise sechs Monate ab Vertragsbeginn) haben, um die Huurcommissie zu bitten, zu prüfen, ob die anfänglich vereinbarte Miete basierend auf dem Punktewert der Immobilie fair ist. Wenn das Gericht zustimmt, dass die Miete zu hoch ist, kann es sie dauerhaft senken, selbst wenn Sie einen Vertrag im freien Sektor haben. Dies ist ein mächtiges, aber oft wenig genutztes Mieterrecht.
