Eine häufige Fehlvorstellung
In vielen Ländern sieht das Recht eine gesetzliche 'Nachfrist' vor — eine festgelegte Anzahl von Tagen nach dem offiziellen Fälligkeitstermin, in der der Mieter seine Miete ohne Verzugsgebühr zahlen kann oder als rechtlich im Verzug befindlich gelten kann. Dies ist eine häufige Quelle der Verwirrung für Expats und sogar einige Einheimische, die in den Niederlanden mieten, da hier eine gesetzlich vorgeschriebene Nachfrist nicht existiert.
Wenn Ihr Mietvertrag festlegt, dass die Miete am oder vor dem 1. des Monats fällig ist, befinden Sie sich rechtlich im Verzug (in verzuim) am 2. des Monats, falls die Zahlung durch den Vermieter nicht erhalten wurde. Es gibt keinen automatischen, gesetzlich vorgesehenen Puffer von drei, fünf oder einer anderen Anzahl von Tagen. Der Fälligkeitstermin im Vertrag ist eine harte Frist. Diese strikte Auslegung verschafft Vermietern eine starke Rechtsstellung und ermöglicht es ihnen, bei verspäteten Zahlungen sofort zu handeln.
Was der Vertrag festlegt
Obwohl das Gesetz keine Nachfrist vorsieht, könnte der Mietvertrag selbst eine haben. Einige Verträge, wenn auch nicht alle, enthalten möglicherweise eine Klausel, die festlegt, dass eine Verzugsgebühr (boetebeding) nur erhoben wird, wenn die Miete nicht innerhalb von beispielsweise fünf Tagen nach dem Fälligkeitstermin eingeht. Diese vertragliche Klausel schafft effektiv eine Nachfrist, aber es ist wichtig zu verstehen, dass dies eine Vereinbarungsbedingung ist, kein gesetzliches Recht. Wenn der Vertrag zu diesem Punkt schweigt, existiert keine Nachfrist.
Mieter sollten daher niemals davon ausgehen, dass eine Nachfrist besteht. Sie müssen Ihren Vertrag sorgfältig lesen. Das Fehlen einer solchen Klausel bedeutet, dass der Vermieter rechtlich berechtigt ist, von dem ersten Tag der Verspätung eine vertraglich vereinbarte Verzugsgebühr zu verlangen.
Die praktische vs. die rechtliche Realität
Aus praktischer Sicht werden die meisten Vermieter nicht rechtliche Schritte einleiten oder eine Strafe verhängen, wenn Sie die Miete ein oder zwei Tage zu spät zahlen, insbesondere wenn Sie ein guter Mieter mit einer Vorgeschichte pünktlicher Zahlungen sind. Menschliche Anständigkeit und der Wunsch, eine gute Beziehung zu erhalten, siegen in der Regel. Es ist jedoch wichtig, diese informelle Nachsicht von der formalen rechtlichen Realität zu unterscheiden.
Rechtlich bedeutet es, ab dem ersten Tag der Verspätung im Verzug zu sein, dass der Vermieter sofort formale Schritte einleiten kann. Er kann ein formelles Mahnschreiben (aanmaning) senden und, falls die Nichtzahlung anhält, hat er einen stärkeren und schnelleren Fall, wenn er versucht, den Mietvertrag gerichtlich zu kündigen. Der Mangel an einer gesetzlichen Nachfrist unterstreicht die Bedeutung, das Fälligkeitsdatum der Miete als absolute Frist zu behandeln.
