Die Trennlinie des niederländischen Mietmarktes
Der huurprijsliberalisatiegrens (Rent liberalisation threshold) ist zweifellos die wichtigste Kennzahl im niederländischen Mietrecht. Es ist eine spezifische Grundmiete (kale huur), indexiert und von der Regierung jedes Jahr am 1. Januar festgelegt. Diese Schwelle wirkt als strikte Trennlinie, die die rechtliche Kategorie eines neuen Mietvertrags bestimmt. Je nachdem, auf welcher Seite dieser Linie die anfängliche Miete liegt, hat der Mieter entweder umfassenden rechtlichen Schutz oder ist der vollen Kraft des freien Marktes ausgesetzt. Beispielsweise ist die Schwelle im Jahr 2025 mit einem bestimmten Euro-Betrag festgelegt.
Wie die Schwelle funktioniert
Wenn ein Mieter einen neuen Mietvertrag unterschreibt, wird die im Vertrag festgelegte kale huur (Grundmiete, ohne Nebenkosten) mit der Liberalisierungsschwelle des Jahres verglichen.
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Miete unterhalb der Schwelle: Wenn die anfängliche Grundmiete die Schwelle erreicht oder darunter liegt, befindet sich die Immobilie im geregelten Sektor (sociale huur oder gereguleerde sector). Das bedeutet:
- Die Höchstmiete wird durch das
Woningwaarderingsstelsel (Punktsystem) festgelegt.
- Jährliche Mieterhöhungen sind streng durch die Regierung begrenzt.
- Der Mieter hat eine starke Sicherheit des Bestehens und kann Streitigkeiten an die kostengünstige
Huurcommissie (Rent Tribunal) richten.
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Miete oberhalb der Schwelle: Wenn die anfängliche Grundmiete auch nur einen Cent über der Schwelle liegt, befindet sich die Immobilie im freien Sektor (vrije sector oder geliberaliseerde sector). Das bedeutet:
- Der Vermieter ist frei, die Miete zu dem Preis festzusetzen, den der Markt zu tragen bereit ist. Das Punktsystem gilt nicht für den Mietpreis.
- Während jährliche Mieterhöhungen weiterhin durch ein nationales Gesetz begrenzt sind, hat der Vermieter mehr Freiheit als im regulierten Sektor.
- Streitigkeiten werden typischerweise vom formelleren und teureren
kantonrechter (Bezirksgericht) behandelt.
Die 'Sechs-Monats-Regel': Ein zentrales Mietrecht
Der mächtigste und oft übersehene Aspekt dieses Systems ist das Recht des Mieters, seine anfängliche Miete anzufechten. Wenn ein Mieter einen Vertrag mit einer Miete oberhalb der Schwelle abschließt (im freien Sektor), vermutet er/sie jedoch, dass der Punktwert der Immobilie (puntentelling) tatsächlich einer rechtlich unterhalb der Schwelle liegenden Miete entspricht, besteht ein entscheidendes Zeitfenster. Innerhalb der ersten sechs Monate des Mietverhältnisses können sie eine offizielle Bewertung von der Huurcommissie anfordern. Falls die Huurcommissie zustimmt, dass der Preis den Wert der Immobilie nicht widerspiegelt, haben sie die Befugnis, die Miete rückwirkend auf die korrekte gesetzliche Obergrenze zu senken und den Vertrag als reguliert zu klassifizieren. Viele Vermieter verlangen einen Preis knapp über der Schwelle für Objekte, die nicht die Punkte haben, um dies zu rechtfertigen, in der Gewissheit, dass der Mieter dieses mächtige Recht nicht kennt.
